【关键字】担保物权 抵押 房屋他项权证 合同效力 抵押合同

【案情简介】

原告：广州市天科源实业发展有限公司（简称天科源公司）

被告：广州天立房地产开发有限公司（简称天立公司）

第三人：中国建设银行广州市东山支行

1992年7月23日，原告依法取得涉案土地的建设用地规划许可证，后开发区建总加名开发该土地使用权。同年5月经批准，原告和开发区建总、凯立远东有限公司合作成立了天立公司。三方在合作合同中约定由原告提供涉案土地的使用权，开发区建总负责办理开发手续和开发资格，凯立远东有限公司提供资金作为合作条件。天立公司合作合同和章程中规定：“一般问题由董事会三分之二多数通过，重大问题应一致通过”。之后，天立公司在上述土地上建成天立大厦。2001年天立公司董事会作出两次决议，将该公司拥有的“天立大厦”第二、五层商场和负一、二层车库和首层部分商场分两次抵押给第三人建行东山支行，以担保华苑公司对该行4200万元的贷款。广东省公证处分别出具（2001）粤公证经字第77052、77053号公证书，证明上述董事会决议中天立公司的印章及三名董事何军、吴英群、张焕荣的签名属实。后被告天立公司与第三人建行东山支行签署了抵押合同，并全部办理了抵押担保手续，由东山支行领取了房屋他项权证。后因华苑公司无力还款，抵押物经强制执行转让给第三人，后经拍卖由吴建东和天信物业有限公司以2600万元买受。

原告诉称，张焕荣先生根本没有参加天立公司董事会并且没有签署任何董事会决议，在该董事会决议上张焕荣先生的签名是伪造的，而且作为股东一方的原告也不知道此事和没有董事出席。原告遂向法院提起诉讼，法院判决撤消了公证书并且该判决书已经生效。原告有证据证明这两份董事会决议无效。故被告与第三人签署的两份抵押合同也应无效，故诉至法院请求确认上述两份董事会决议及因此签订的抵押合同无效，解除抵押担保责任，并返还抵押物。

被告广州天立房地产开发有限公司没有出庭参加诉讼，也没有提交书面的答辩意见。

第三人中国建设银行广州市东山支行答辩称：1、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，被告于2001年9月30日和12月3日作出的董事会决议是有效的。2、根据合同的相对性原告无请求确认抵押合同无效的诉权。3、我方与被告签订的担保合同的效力远远大于被告的公司章程，该合同合法有效，且抵押物已经拍卖及转让。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。

【裁判要点】

法院认为两份董事会决议无效，《抵押合同》虽然是由董事吴英群越权订立，但并不因此必然无效，原告无足够证据证明第三人对此明知，故原告请求确认合同无效，要求第三人返还抵押物依据不足。据此，法院依据《中华人民共和国公司法》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：

一、被告广州天立房地产开发有限公司于2001年9月30日、12月3日作出的关于将其所有的“天立大厦”负一、二层车库、首层A区、二、五层商场抵押给第三人的董事会决议无效；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

【争议焦点】

一、原告请求确认两份董事会决议无效的主张是否成立？

二、天立公司与第三人签订的《抵押合同》是否有效？

【法理评析】

本案系因原告对被告董事会作出的抵押决议及其与第三人签订的抵押合同的效力质疑，诉至法院请求确认决议和合同无效的抵押合同纠纷，法庭审理主要围绕着两份董事会的决议和抵押合同的效力判断而展开，因此在分析该案件时也需要从这几个方面来梳理线索：

首先，对于“原告请求确认两份董事会决议无效的主张是否成立”的判定，此处主要涉及公司章程的效力方面的内容。

所谓公司章程是指公司依法制定的、规定公司名称、住所、经营范围、经营管理制度等重大事项的基本文件。或是指公司必备的规定公司组织及活动的基本规则的书面文件，是以书面形式固定下来的股东在共同一致的意思表示。公司章程在公司的活动和组织中发挥着重要的作用，是公司的宪章，因此公司章程一经生效，就决定了其社团规章的效力特性的发挥，该章程对公司、股东以及公司的董事、监事及经理等均具有约束力。

在本案中，根据公司章程中对于董事会决议效力的规定：“董事会是合作公司的最高权力机构，一般问题由三分之二多数通过，重大问题应一致通过”可知，董事会作出的决议需要经过一定数额的表决权通过，对于重大事项则需要董事的一致通过。而重大事项则是指包括公司设立、合并、变更、分立以及抵押等处置公司财产行为在内的对公司权益会造成重大影响的事项。由此可知，对于将天立大厦的部分商场及停车场作为抵押，为华苑公司做担保的事项决议时，需要董事会的一致通过。《城市房地产抵押管理办法》第15条的规定也确认了这一要求。由于原告提交的张焕荣本人的证言及法院的判决书足以证明两份董事会决议上张焕荣的签名系伪造的，抵押事项并未经过全体董事的一致同意，因而该两份董事会决议应属无效。

其次，对于“天立公司与第三人签订的《抵押合同》是否有效”的判定，此处主要涉及合同效力、代表行为以及第三人是否明知等方面的内容。

所谓代表行为是指法人或者其他组织的法定代表人或者负责人代表本公司或者组织对外行使职权，与其他商事主体建立法律关系的行为。法定代表人或者公司的主要负责人在对外行权时，其民事行为的后果需由该公司或者组织来承受，因此代表人的行为需要遵守本公司的章程及法律规定的权限，但这并不意味着法定代表人超越权限订立的合同当然无效，出于商事活动中第三人信赖利益的保护，法律通常肯定该类合同的效力，唯一的例外情形为相对人明知，即知道或者应当知道对方系超越权限订立的合同。具体反映在合同法第50条的规定上。因此此时如果想要主张超越权限订立的合同无效，就必须提出证据证明交易相对人明知的主观状态。

在本案中，由于涉及抵押的董事会决议的无效，天立公司与第三人订立的抵押合同也就并非该主体的真实意思表示，经法院查明发现系由天立公司的法定代表人何军及董事吴英群超越权限订立的，根据合同法第50条的规定，抵押合同的效力并不当然丧失，原告需举证本案的第三人对此情况明知。根据本案的情况来看，涉及抵押合同的董事会决议经过公证部门公证，且在合同签订前其效力并未受到质疑，抵押合同也是由法定代表人所签署，加盖了天立公司的公章。其后双方办理了抵押物登记，领取了抵押物他项权证，这表明第三人有足够的理由相信该抵押行为系天立公司的真实意思表示，而原告提交的证据无法支持其主张的第三人系明知的事实，因而该抵押合同是有效的。

【法律风险提示及防范】

法律界网站提示：作为公司的股东，在发现公司的行为违反了公司章程，对自己的合法权益造成损害时，有权以自己的名义起诉，请求确认公司的该行为无效。对于法定代表人对外代表公司行权的行为，除了要求法定代表人的自律以外，还可以通过监事会等监督机构来督促代表人依法行权，杜绝法定代表人超越权限事件的发生。如果发生了超越权限的代表行为，则需要搜集第三人对越权行为明知的证据，来请求法院确认该行为无效。如果无法证明，则只能通过内部处置，要求法定代表人对内承担相应的责任。

【法条链接】

1.《中华人民共和国公司法》

第4条‌  公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。

公司享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任。

公司中的国有资产所有权属于国家。

第111条  股东大会、董事会的决议违反法律、行政法规，侵犯股东合法权益的，股东有权向人民法院提起要求停止该违法行为和侵害行为的诉讼。

2.《中华人民共和国合同法》

第50条  法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

3.《公证程序规则（试行）》

第23条  公证处应重点审查：

（一）当事人的人数、身份、资格和民事行为能力；

（二）当事人的意思表示和相应的权利；

（三）需公证的行为、事实或文书的内容是否真实、合法；

（四）需公证的文书内容是否完善，文字是否准确，签名、印鉴是否齐全；

（五）当事人提供的证明材料是否真实、充分。

4.《城市房地产抵押管理办法》

第15条  以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

 李莹