顶层住宅带天台 业主买楼遇“笋货”   　　王先生去年买入了一套高层住宅的顶层公寓，虽说是顶楼，但房屋价格却大大高于其他楼层的单位，这是因为房价中还包含了楼顶空间的所有权。一直希望在喧嚣的城市中拥有属于自己的一片净土的王先生，每想到能在如此开阔的顶层空间打造一处“空中花园”，心里就感到乐滋滋，虽然购楼超出了预算，却认为“很值”。   　　收楼乔迁后，王先生就开始张罗着布置楼顶。此时，一家广告公司找上门来，愿意以高价租赁该楼顶用于放置巨幅广告牌，租期一年。王先生经过考虑，觉得为了买这个楼顶已经多花了不少钱，出租一年可以拿到不菲的租金，正好可以“补回”部分购楼款，而且又不影响自己安居，于是欣然应允了。   　　广告牌一竖 麻烦就出来   　　然而，将广告牌树起来不到三个月，小区物业管理公司就找到了业主，声称楼顶虽是王先生所有，但只能自用而不能用于出租，业主更是无权收租，所收取的租金应属于物业管理公司所有。属于自己所有的物业为何不能名正言顺放盘收租？王先生实在是想不明白，于是带着疑问来到百思威律师事务所寻求律师帮助。   　　律师说法   　　1、天台属业主专有部分还是共有部分？   　　将楼顶空间对外出租属于一种财产利用行为，而对租金的收取则是对财产行使收益的权利。占有、使用、收益、处分均是所有权的基本权能，一般来说只有所有权人或用益物权人方能行使。本案中，王先生是否有权收取租金实际上转化为另一个问题，即楼顶空间是否为王先生所专有。   　　业主对小区内建筑物及相关配套设施的权利分为专有与共有。《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。   　　一般来说，专有部分具体指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。正是基于专有部分在区分所有建筑物中所具有的构造上和使用上的独立性，业主对于专有部分所享有的专有权与其他普通所有权并无二致。本案中，若楼顶空间为王先生所专有，则其当然有权出租并收取租金。   　　我国《物权法》虽规定了业主对专有部分和共有部分的权利，但对区分所有建筑物专有部分和共有部分的界限却未予明确。   　　目前理论上一般采取“壁心说”和最后粉刷表层说作为划分的依据。该两说的共同之处是，专有部分的范围应分为内部关系和外部关系，在业主内部，专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。   　　按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，而整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。   　　按照此种划分标准，楼顶空间应属于全体业主共有，而不能归属于王先生专有使用。既然如此，王先生也无权对楼顶空间进行使用、收益。   　　2、买卖约定是否有效？   　　对于律师的解答，王先生十分不解：即便楼顶空间原属于全体业主共有，但开发商已经将此部分卖给了自己，《商品房买卖合同》中对此有明确约定，而且自己也支付了相应的购房款，照理说楼顶空间已由共有部分转变为业主个人的专有部分。   　　表面看，王先生的质疑似乎有道理。开发商与顶层业主就楼顶空间达成的买卖约定能否对抗全体业主呢？   　　答案是否定的。楼顶空间的所有权归属于全体业主所共有，不能归属于顶层业主所专有使用。   　　建筑物和土地使用权不同，对于土地使用权，开发商作为初始权利人，可以根据自己的需要，将部分土地使用权留给自己享有，也可出售予个别业主专有，如一楼住户所额外享有的花园，《物权法》第73条也明确了业主对建筑区划内的绿地享有专有权。   　　而对于建筑物，由于建筑物整体与每一个业主的利益均息息相关，因此建筑物只能由业主专有或全体业主共有，开发商无权对其进行任意分割。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给业主，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，更不能通过约定将楼顶空间归属于顶层业主专有使用。   　　楼顶空间看似与除顶层业主之外的其他业主关系不大，其实不然。首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎全体业主的居住安全。其次，楼顶空间增加了业主的活动范围，非顶层的业主同样有权利用楼顶空间丰富业余生活。开发商将楼顶空间销售给顶层业主专有使用的行为，在民法上属于无权处分行为，本案中，王先生不能依据《商品房买卖合同》取得楼顶空间的专有使用权和所有权。   　　律师建议：可向开发商索赔   　　首先，楼顶空间为全体业主共有，开发商无权将此部分出售，其出售行为应属无权处分。依据《合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”若业主大会经过决议同意将该栋住宅的楼顶空间交由王先生专有使用，则王先生仍可以获得楼顶空间的所有权，但相应的购房款应属全体业主共有而非开发商。据此，王先生也当然地有权出租楼顶空间并收取租金。   　　其次，在全体业主保留对楼顶空间共有权的情况下，开发商的无权处分行为应属无效，开发商应向王先生返还相应的购房款。那么对于楼顶空间的占有、使用、收益、处分的权利应由全体业主享有。楼顶空间的使用事宜应由业主大会进行决议，王先生已收取的租金和业主大会同意继续出租楼顶空间后发生的租金收益均应属于全体业主共有。   　　第三，需要指出的是，由于王先生在未取得楼顶空间所有权的情况下与广告公司签订《租赁合同》同样属于无权处分行为，在业主大会决议不对楼顶空间对外出租时，广告公司因合同不能继续履行而向王先生主张违约责任的，王先生应予以承担，但王先生由 此遭受的损失可依据《合同法》第58条要求开发商承担赔偿责任。   　　相关链接：   　　《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。

【作者简介】
周乐忆，武汉大学法学学士，武汉大学经济法学硕士，广东百思威律师事务所执业律师合伙人。