【分歧】对于本案有二种处理意见:第一种意见认为应支持原告诉讼请求,因为被告所售房屋存在质量问题(屋面漏水)而让其无法办理接房手续,致使延期交付630日,依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定,认定被告未按期交付房屋,应按合同约定支付原告违约金50715元;第二种意见认为被告已实际交付房屋,不承担逾期交房的违约责任。
【评析】笔者同意第二种意见,理由如下:
第一,被告所开发的玉景花园二期工程7号楼依合同约定于2006年元月30日前即元月16日既已竣工验收合格,可以交付。
第二,被告已按约在当地电视台发布可以交房的广告,同时以电话等方式通知了各位购房者办理交接房屋手续,且大部分购买者先后与被告办理了交接房手续;
第三,原告在被告通知交房期间,已在被告处拿取了其所购房屋钥匙,并更换了防盗门。原告的这一行为,依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款之规定,该一行为应认可原告对该套房屋已实际转移占有,即被告已按期交付了房屋。至于原告收到入住通知书及交付物业管理费,只能说明原告此时开始入住,其入住时间并不能说明就是转移占有房屋的实际时间;
第四,原告提出其所购买的7号楼601房因存在屋面坡顶装饰墙有裂缝而漏水,导致渗入屋面积水,致使其一直未能入住。对于这一问题,笔者认为,原告可依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条的规定,以房屋质量存在瑕疵为由向被告主张其它损失,而不应该以被告违反了合同迟延交付房屋而主张违约金损失。
江西省武宁县人民法院:邱湘