2005年1月12日，原告蚌埠市A建筑公司（以下简称A公司）与被告蚌埠市B房地产开发公司（以下简称B公司）签订一份《建设施工工程承包合同》。双方在合同中约定：原告A公司承建被告B公司开发的商品房新新花园小区，工程款预算1056.65万元，以结算为准；原告进入场地，被告B公司给付原告A公司工程款50万元，工程完成50%，被告B公司给付原告A公司工程款300万元，工程竣工结算后15日内，被告B公司一次性付清工程余款；原告A公司应于2006年10月12日前，将经竣工验收合格的商品房交付给被告B公司。合同签订后，原告A公司立即组织施工。2006年8月20日，原告A公司将经竣工验收合格的商品房交付给被告B公司。同时原告A公司向被告B公司提交了该商品房的《工程结算书》及相关资料。2006年8月22日，被告B公司委托蚌埠市XX审计事务所，对原告A公司提交的《工程结算书》及相关资料进行审计。审计结果：减去被告已给付的工程款、提供的原材料、管理费及水电费等，被告B公司尚应给付原告A公司工程款650万元。
2006年9月30日，被告B公司因资金短缺，向蚌埠市XX银行借款800万元，并将其开发的新新花园小区为该笔借款设置了抵押。原告A公司因催收工程余款650万元未果，于2006年12月向法院提起诉讼。1、要求被告给付工程余款650万元及其逾期付款的利息；2、要求对被告开发的新新花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。
法院判决:
1、被告蚌埠市B房地产开发公司给付原告蚌埠市A建筑公司工程余款650万元及其逾期付款利息，该款在本判决生效后十日内付清；
2、原告蚌埠市A建筑公司对被告蚌埠市B 房地产开发公司开发建设的新新花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。
分析评判：
这是一起建设施工工程承包合同纠纷案件。要正确处理本案，必须弄清什么是优先受偿权?什么是建设工程优先受偿权及其行使的条件?建设工程优先受偿权与抵押权的关系?建设工程优先受偿权的效力?
1、优先受偿权是指法律规定的特种债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的权利。建设工程优先受偿权是指建设工程的承包人按照建设合同的约定完成建设工程后，发包人未按照合同约定期限给付工程款，经承包人催告后仍未给付的，承包人依法享有的可以就工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。《中华人民共和国合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院2002年6月27日施行的《 关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 第4条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
2、建设工程优先受偿权与抵押权的关系
首先，抵押权是债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。建设工程优先受偿权与抵押权的共同之处主要是：两者均为担保物权；两者的标的物均涉及不动产；两者均不占有标的物；两者对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。建设工程优先受偿权与抵押权的区别主要是:第一，建设工程优先受偿权为法定担保物权，抵押权则为意定担保物权。第二，建设工程优先受偿权是法律直接规定的，具有法定性，因此，其生效无需登记公示，而抵押权以登记公示为生效要件，抵押物未登记公示，抵押权不生效。第三，建设工程优先受偿权标的物只为不动产，抵押权除了不动产，还包括动产。
3、建设工程优先受偿权的效力
建设工程优先受偿权是法律直接规定的，具有法定性，不以当事人事先存在特别约定为必要。在同一建设工程上存在建设工程承包人的建设工程优先受偿权与其他债权人的抵押权竟合时，根据法定约定优于约定，即有法定从法定，无法定按约定的一般原则，建设工程优先受偿权的效力优于抵押权，也就是说，建设工程承包人的工程款受偿顺序位于抵押权人之前。关于建设工程优先受偿权的效力问题，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条作了专门的规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
综上所述，被告蚌埠市B房地产开发公司应当给付原告A建筑公司工程余款650万元及其逾期付款的利息，且原告蚌埠市A建筑公司对被告蚌埠市B 房地产开发公司开发建设的新新花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。
作者：怀远县法院 王美琳
