最近一段时间，好多父母到公证处咨询，大多都是已经出资为子女买了一套房产，现在担心子女年龄还小不太懂事，怕将来子女会擅自处分房产，询问有没有办法，通过公证限制子女将来处分房产的行为。   　　对于父母付款为子女购房，如果存在银行按揭贷款形式还好一点，毕竟在没有还清银行按揭贷款之前，子女即使作为产权人也拿不到房屋产权证，房屋抵押到银行的事实对其处分房屋起到了一定的限制作用。现在问题的关键就是父母以全款方式为子女购买的房屋，这就要详细的研究一下了。   　　第一种就是父母已经支付全部房款为子女购买了房产，并且已经办理了子女名下的产权证书。这时子女就是房屋的所有权人，享有对房屋的占有、使用、处分、收益的全部权能。父母不能再对子女的处分行为加以干涉，这也正是作为物权之一的所有权对世性的表现。这时如果没有特殊约定，父母的出资行为只能认定为是对子女的无偿赠与行为。这时如果父母想要办理公证，只能由其子女自愿发表声明，声明其父母对房屋的出资是其借父母的，是对父母所付的债务。这里就只能证明借款关系的存在，不能从根本上约束子女将来对房产的处分行为。但是多少还是会对子女在准备处分房产时产生一点顾虑，起到一定的作用。   　　第二种就是父母全额付款为子女购买房产，但是父母和子女共同所有房屋的产权。父母在为子女购买房屋时将自己的名字也写上，作为房屋的共有权人。这样父母作为共有权人自然就可以限制子女对房屋的处分行为，避免子女在父母不知情的情形下对房屋作出处分。但是这里还有一个问题，毕竟这套房屋是父母买给子女的，总有一天要过户到子女头上。这就会产生过户费用的问题，不管是赠与、买卖、遗嘱还是其他形式，都是要产生过户费用的，这也就涉及到父母所占份额问题，当然是父母所占的份额越小，过户的费用也就越少。这就是说父母在成为共有权人限制子女随意处分房屋时，可以约定少占有房屋份额，这样可以节省将来的过户费用。但是此种方式有一点，中间要是想处理房产，牵涉的人就比较多，而且需要各方都同意。   　　第三种就是父母以自己的名义购买房产，之后再通过赠与或者立遗嘱的方式处分给子女。尤其是赠与的方式，可以同时达到即指定将房产赠给子女个人，保证子女对房屋的产权，同时还可以通过保留居住权条款，限制子女随意处分房产。这也正是赠与合同的独特魅力之所在。因为根据婚姻法的规定，在夫妻关系存续期间一方父母指定赠与子女个人所有的财产不成为夫妻共有财产；同时合同法中关于赠与合同规定父母在赠送财产给子女时，可以附有义务，受赠人如果不履行相应的义务，赠与人有权撤销赠与。再者也证明了父母与子女之间真实存在的赠与关系，证明了当事人之间真实的意思表示。虽然也会产生相关的过户费用，但是这样可以达到当事人要求的特定目的，实现当事人的心愿。   　　综上所述，父母在为子女付款购买房产时一定要慎重考虑，选择合适的方式。避免以后造成不必要的损失，还可能会伤及父母子女之间以及夫妻之间的感情。因此就更应该慎重考虑，谨慎行事。

【作者简介】
吴振坤，安徽省蚌埠市众信公证处任职。