根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第三百零二条的规定，在土地使用权拍卖不能的情况下，要么经申请执行人同意将财产抵偿给申请执行人或交由申请执行人管理；要么因申请执行人不同意接收或管理而将财产退回被执行人。因此，对土地使用权在拍卖不能的情况下，可以采用强制管理的执行方法。强制管理的实现一般须经过程序的启动、选定管理人、实施管理和撤销强制管理四个阶段。
强制管理程序的启动必须是根据被执行人财产状况，在所查封的土地使用权出现拍卖不能或不能拍卖的情形之后，经合议庭合议，才能作出开始对该土地使用权进行强制管理的民事裁定书，从而进入强制管理程序。
管理人的选定应由执行法院在进入强制管理程序后进行，可以采取招标的方式进行。为从程序上保证强制管理的公正性，管理人应以一种中介人的身份出现，因此，除了申请执行人不宜充任管理人外，信托公司、银行及其他的法人均可充任管理人。管理人有接受为强制管理而预付的必要费用和执行法院决定的报酬的权利，有对土地使用实行管理并收取收益及进行换价的权利；有为强制管理而占有该不动产的权利，管理人可以解除债务人对于不动产的占有而转为自己占有，执行法院应当协助进入；管理人有谨慎管理的义务，如因管理人的过失而使利害关系人受损，管理人应承担赔偿的连带责任。
对土地使用权进行强制管理的过程，是管理人独立行使管理权的过程，管理人可以根据实际情况，对财产进行出租、转让等，并定期向执行法院寄存充作分配的金钱和呈报财务报表。在此过程中，执行法院应该对管理人的管理行为进行有效的监督，当有重要事由时，根据利害关系人的申请或依职权，执行法院可以解任、更换管理人；如果出现法定事由或者执行法院发现强制管理的收益扣除管理费用及其他必要支出后无剩余或者不足的情形，应裁定停止进行强制管理。这里所说的法定事由，是指我国民事诉讼法第二百三十四条规定的可以引起案件中止的几种情形。
当寄存金额能够偿还各债权人的债权及执行费用时，执行法院应裁定撤销强制管理，并用管理所得对一个或几个债权人进行清偿，从而完成案件的执行。
江西省鄱阳县人民法院：彭跃进 洪峰春
