一方婚前购买，婚后产权登记并共同按揭还贷房屋的性质及处理
一方婚前购买，婚后产权登记并共同按揭还贷房屋的性质及处理
——兼谈房屋登记对房屋权属归属的重要性
张之喜 湖北清风源律师事务所
问题的提出：
按揭购房目前已成为比较普遍的购房方式，在离婚案件中，因按揭房屋权属引起的纠纷也日益增加，对于如何认定按揭房屋的归属以及夫妻离婚后如何对按揭房屋进行分割，易成为审理中争议的焦点。近段时间，笔者曾代理过一件离婚纠纷的执行案子，该案中就涉及到按揭房的归属认定及分割问题。因当事人认为法院没有正确处理好家庭财产的分割，对法院的一、二审判决极为不满，在执行过程中，已向省高级人民法院申诉。笔者仔细分析了本案案情，并形成自己的观点，写成文字以与各位律师同仁商磋。
案情是这样的，2003年12月8日，郑某（男）与某房地产开发商签订商品房买卖合同一份，以自己名义购买了位于武昌区某楼盘一面积为110平方米的房屋，并首次向房地产开发商支付购房款人民币10万元。2004年5月8日，郑某与陈某某（女）在武汉市武昌区民政局登记结婚。2004年7月1日，郑某与某银行签订了公积金个人住房委托贷款借款合同及抵押合同，同年10月8日，某银行向郑某发放了15万元公积金贷款，郑某同时取得房屋两证。在共同生活中，由于郑某与陈某某性格不和，常为生活锁事闹矛盾并分居。2007年8月21日，郑某向武昌区人民法院递交起诉状，以夫妻感情破裂无法在一起共同生活为由，请求法院判令双方离婚，并依法分割夫妻共同财产，案件受理费由双方承担。
在本案的审理过程中，双方争论的焦点主要是：位于武昌区某楼盘一面积为120平方米的房屋是否属于夫妻存续期间的共同财产？人民法院应该如何分割该财产？
对此有两种意见。一种意见认为，本案中争议的财产系郑某于婚前以个人名义购买，并且向开发商支付了首付款10万元，尽管讼争房屋的两证是在双方婚后所得，但这只是原有财产价值存在形态发生了变化，房屋期待的权益在婚前签订合同之后就已经取得，是郑某婚前订立合同及付款行为所致，婚后取得产权证这一事实绝不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化，并且讼争房屋登记在郑某个人名下，应属于郑某的个人财产。关于婚姻存续期间双方还贷的部分属于夫妻共同财产，应依法分割。另一种意见认为，虽然本案讼争房屋系郑某在婚前购买，且用个人财产支付首期购房款，但该房屋是在双方婚姻存续期间取得房屋所有权，且用夫妻共同财产还贷，因此，讼争房屋无论登记在一方还是双方名下，根据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产进行分割。
法院判决：
一、二审法院经审理后，均没有直接采纳双方的观点，而是采取折衷的办法，认定郑某为支付讼争房屋的首付款10万元系郑某的婚前个人财产，双方婚姻关系存续期间共同支付的按揭款属于夫妻共同财产。由此判决，本案讼争房屋归郑某所有，未支付的按揭款由郑某支付；郑某自判决生效之日起十日内将双方在婚姻存续期间共同还贷金额的一半及房屋增值补偿费1万元给付陈某某。
案件评析：
上述案件的事实并不复杂，双方争议的焦点实际上就是一方婚前签订购房合同并支付了首期购房款，但在婚后取得产权证，夫妻共同按揭还贷的房屋究竟属于一方个人财产还是夫妻共同财产？夫妻离婚后，讼争财产究竟如何分割？笔者暂且不论一、二审法院对本案判决的合理、合法性，单就双方讼争财产的性质及分割情况进行分析。
归纳起来，第一种意见之所以认为，登记在一方名下，由一方签订购房合同并支付首付款的房屋是否属于个人财产，关键点在于首付款是否在结婚之前支付。第二种意见之所以认为，登记在一方名下，由一方支付首付款的房屋是否属于个财产，关键点在于房屋所有权是否在结婚登记之前取得。对于上述两种意见，各地法院都有判例，但笔者更倾向于第二种意见。
一、一方婚前签订购房合同、支付首付款，婚后进行产权登记、共同按揭还贷的房屋，应认定为夫妻共同财产，离婚时按照夫妻共同财产进行分割。
我国《婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”上述规定表明，我国婚姻法采用的是法定财产制和约定财产制相结合的方法。根据上述规定，对于一方婚前签订购房合同、支付首付款及按揭，婚后进行产权登记、共同还贷的房屋并未规定在内。笔者认为，对于认定财产是否是夫妻共同财产，首先要看财产是否是在婚姻存续期间所得，其次要看如果财产是在婚姻存续期间所得，夫妻双方对所得财产有没有约定，有约定的从约定，没有约定或者约定不明的应认定为是夫妻共同财产，在夫妻离婚时，按照共同财产进行分割。
众所周知，房屋属于不动产范畴。所谓不动产，是指客观上不能移动或者移动会影响其使用价值或者价值的物，不动产一般指土地及其定着物（主要是房屋）。我国《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。根据上述法律规定，在我国，房屋等不动产的产权变动是以登记作为生效要件的，即当事人买卖房屋必须依法登记，否则，其房屋转让行为不发生物权变动的效力。
不动产物权是一个很特殊的权利，是一种具有无因性的权利，不动产物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。就按揭房屋而言，在购买房屋时购买者与开发商签订的房屋买卖合同是房屋所有权变动的原因行为，而商品房买卖合同属于债权法律关系的范畴，其成立、生效依据的是债权法、合同法的规定。不动产物权变动属于物权法调整的范畴，按照物权法的规定，不动产物权的变动只能在登记时发生效力。因此，不动产物权变动的合同即商品房买卖合同与房屋权属变动是两个不同的概念，依法成立的物权变动合同并不能发生物权变动的结果。
为此，江苏省高级人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的讨论纪要征求意见稿》中认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记在一方还是双方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，代为夫妻共同债务，由双方共同偿还。笔者认为，江苏省高级人民法院的意见是符合立法原意的。本案中郑某于婚前以其个人财产购买了讼争房屋，但因该房屋在其婚前只是与开发商签订了商品房买卖合同，讼争房屋尚未登记，根据物权行为同原因行为相分离的原则，该房屋的所有权在郑某结婚前并未发生转移，郑某与陈某某结婚后，办理按揭、进行产权登记后，才取得讼争房屋的所有权。取得讼争房屋的所有权后，郑某与陈某某对该房屋的权属也没有进行特别约定。另外，从购买讼争房屋的目的来看，郑某就为了与陈某某结婚后使用。综上，笔者认为，根据我国《婚姻法》的立法精神，本案讼争房屋系夫妻共同财产，应按照夫妻共同财产进行分割。
二、要正确界定讼争房屋的产权归属，应以记载于不动产登记薄的内容及日期为准据。
由于我国实行登记发证主义，所以不动产物权在登记机关办理完相关登记后，登记机关还要向登记权利人颁发权属证书。在过去的司法实践中，我们一直以取得权属证书的时间作为取得不动产权属的准据点。但是，我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从上述规定我们可以看出，不动产权属证书仅仅具有证据资格，它不是证明不动产物权的根据。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，笔者认为，记载于不动产登记薄的日期才是房屋权属取得的准据点。
有些遗憾的是，我国《物权法》自2007年10月1日起实施至今近一年时间，但是在本案审理过程出现的两种意见中，均以房屋权属证书取得的时间作为房屋权属取得的时间，其观点明显误解了房屋权属证书的性质——仅能作为民事证据使用。因此，我们在认定讼争房屋产权归属时，不能单凭当事人取得的房屋权属证书的内容及时间来认定，而应以讼争房屋是否已登记于登记薄上，并且应以登记薄上登记的内容和日期为准据。
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