各区、县国家税务局，直属分局：
　　现将国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题 的通知》(以下简称通知)(国税发[1995]153)转发给你们，并就我市从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体问题作如下规定，请一并贯彻执行。
　　一、根据《通知》第三条规定，自1995年1月1日起，凡在我市从事房地产开发经营预售房地产并取得预收款的外商投资企业(以下简称企业)，按预计利润率计算预计应纳税所得额，并实行'按季预征，按年结算，竣工清算，多退少补'征收企业所得税的办法。
　　(一)按季预征：是指企业应按季度实际收取的预收款依规定的预计利润率，计算 季度应纳税所得额并计算申报缴纳所得税。
　　季度应纳税所得额＝季度预收款金额×规定的预计利润率
　　季度预缴所得税额＝季度应纳税所得额×适应税率
　　(二)按年结算：是指年度终了，企业应按年度预收款净额，依规定的预计利润率 确定年度应预缴的所得税额，并办理税款结算手续。多缴纳的税款经主管税务机关批准，可以下期应缴税款进行抵扣。
　　年度预收款净额＝全年实际预收款总额一退还客户的预收款金额
　　年度应纳税所得税＝年度预收款净额×规定的预计利润率
　　年度应预缴所得税额＝年度应纳税所得额×适应税率
　　应抵扣税款＝年度应预缴所得税额一年度实际预缴所得税额
　　(三)竣工清算：是指项目竣工并办理产权转移手续后，应依照税法有关规定计算 其实际应纳税所得额及应纳所得税额，并对已预缴的所得税进行汇算清缴，办理多退少补手续(具体计算公式略)。

　　二、预计利润率由各区县局、直属分局统一制定一个比率，但预计利润率不得低于20％，并报市局备案。

　　三、企业取得的预收款包括企业以协议、合同或其他方式约定并取得的预收款、定金以及其他具有预收款性质的各种款项。
　　企业应正确核算预收款，正确确定转让房地产的价格和收入，对不正确核算预收 款，不正确确定转让房地产价格和收入，采取隐瞒虚报等手段转移、截取预收款、转让房地产价款的，由主管税务机关依征管法的有关规定进行处罚。

　　四、主营或兼营房地产的企业应对其他经营项目单独进行核算，确定其收入、成本、费用、计算应纳税所得额，在项目竣工办理产权转移手续前，应分别申报缴纳企业所得税。对核算不清或难以分别核算的，由主管税务机关依税法有关规定，按从高确定应纳税所得额的原则，一并计算缴纳所得税。

　　五、外商投资企业应定期向主管税务机关提供有关房地产建设、转让各种有关资料。房地产买卖合同和以销售房地产为目的签订的包销、代销合同或协议，应在签订后7日内，向主管税务机关备案。企业不得隐瞒、虚报、不报有关资料，对未据实、按期提供有关资料的，主管税务机关可依据征管法有关规定进行处理。

　　六、1995年1月1日以前取得预收款但工程尚未竣工决算的，应比照本通知规定办法预征企业所得税。对1995年1月1日以前预收款金额较大，纳税确有困难的，在报主管税务机关批准同意后，可在不超过2年的期限内按季平均缴纳。

　　七、企业因特殊情况确需采用其他合理方法确定应纳税所得额计算企业所得税的，应逐层报市国税局审批。

附件：国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知
　　　　　国税发[1995]153号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
　　根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则的有关规定，现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：
　　一、关于税收待遇问题
　　专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
　　二、关于实际经营期起始日期的确定问题
　　专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。
　　三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题
　　(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
　　(二)各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。