芗城、龙文区人民政府，市直各单位：
　　《漳州市区出售直管公有住房实施细则》已经市政府研究同意，现予颁发，请认真组织施行。

　　福建省漳州市人民政府
　　一九九九年八月十一日


　　为规范直管公有住房出售行为，根据国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和闽政(1998)32号《福建省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，结合我市的实际情况，特制定本实施细则。
　　一、售房范围
　　1、凡已取得国有土地使用权证，房屋权属已由房地产行政主管部门直接代为登记，且配套设施基本齐全的直管公有单元套房，可由市直管公房经营管理处组织出售。
　　2、有下列情况之一的直管公有住房不允许出售：
　　(1)土地使用权、房屋所有权未登记的；
　　(2)已列入旧城改造拆迁范围的；
　　(3)属国家经租房的；
　　(4)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
　　(5)临街宜改造为营业用房的；
　　(6)房屋质量达不到建设部《房屋完损等级评定标准》之“基本完好房”标准的。

　　二、售房对象
　　3、凡具有本市区城镇常住户口，以自住为目的的党政机关、群众团体、企事业单位的职工(包括在职、离退休、合同制)以及居民，承租直管公有单元套房的现住户，可以申请购买现住房。现住户与承租人不一致的，须按规定先办理租赁过户手续。
　　4、购买直管公有住房坚持自愿的原则。

　　三、计价办法
　　5、向高收入家庭出售直管公有住房实行市场价，向中低收入家庭出售直管公有住房实行成本价。
　　高收入、中低收入家庭的界定标准按市人民政府漳政(1999)综98号文颁布的《漳州市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》的规定执行。
　　6、1999年成本价见下表：(元／平方米建筑面积)
　　1999年成本价执行至2000年6月30日。
　　2000年7月1日以后出售直管公房的成本价，由市人民政府报省人民政府审批后每年公布一次。

 

　　四、计算规则
　　7、出售直管公有住房一律以“平方米”建筑面积为计价单位。
　　(1)房屋的建筑面积以权属登记的面积为准。
　　(2)共用分摊面积计入每户住房面积控制标准之内。
　　8、杂物间单独计算建筑面积，但不计入每户面积控制标准之内。户外独立的杂物间，建筑面积在8平方米(含)以下的，其售价按相应的结构及年份的成本价之50％计价；超过8平方米以上部分按全额计价。住宅楼底层层高在2．2米以下的杂物间按成本价之50％计价。
　　9、计算实际售房价格时，应坚持先评估后出售的原则，根据住房的地段、层次、朝向、装修、成新折旧等因素进行调节计算。具体调节系数仍按漳政(1997)综55号文件规定执行。

　　五、优惠办法
　　10、已缴交住房公积金的职工按成本价购买直管公有住房，购房者在实行住房公积金制度之前的工龄可给予工龄折扣。工龄以购房职工夫妇工龄之和计算。双职工一方已去世，另一方未再婚的，已故职工生前工龄可计算。离退休职工的工龄计算至离退休时为止。年工龄折扣率为成本价的0．6％。
　　11、现住房折扣。职工(居民)以成本价购买现住直管公房，1999年可折扣1％，从2000年起购房不再享受现住房折扣优惠。
　　12、职工(居民)购买现住直管公房免缴契税。
　　13、购买直管公房可一次性付款，也可分期付款。
　　1999年12月31日前购房一次付清房款的，按省房改领导小组闽房改(1999)022号文规定给予10％的折扣。分期付款的，首次付款不得低于实际售价的50％，分期付款期限最长不超过5年，并须计收利息。职工购房分期付款的利率按政策性资金贷款规定执行，居民购房分期付款的利率按经营性贷款规定执行。
　　一次性交款计算公式仍按漳政(1997)综55号文执行。
　　14、按1999年成本价出售的直管公房，最低限价为：框架结构住房每平方米实际售价低于200元的，按200元计价；砖混或砖木结构住房每平方米实际售价低于170元的，按170元计价。
　　2000年起的最低限价逐年另行公布。
　　15、职工购买现住直管公有住房，其工龄折扣和现住房折扣由职工所在工作单位负担。属漳州市本级财政全额拨款单位的职工购买直管公有住房，其工龄折扣和现住房折扣可直接从应交购房款中抵扣。

　　六、限制条件
　　16、职工(居民)夫妇有一方已按成本价或标准价购买公有住房的，或购买经济适用住房(含安居工程住房、解困房)的，或参加集资建房的；不得再申请购买现住直管公有住房。
　　17、职工以成本价购买直管公有住房的面积控制标准按省政府闽政(1995)40号文件规定执行；居民购买现住直管公有住房的面积控制标准，参照闽政(1995)40号文件规定之“一般职工”类别执行，即建筑面积为45至70平方米。
　　超过面积控制标准的部分一律实行市场价，不得享受工龄和现住房折扣的优惠，并须缴纳契税。
　　18、职工(居民)以成本价购买直管公有住房，每个家庭只能享受一次、购买一套。职工购房后不得再参加集资建房，也不得享受住房货币分配补贴。
　　19、夫妇有一方户口迁离本市、且在本市和调入地都有公房，以及夫妇(含军、地)双方都有公房的，可确认一方购买，但须持有另一方未享受过购买公房待遇的证明文件，方允许申请购买现住直管公房。
　　20、凡在漳州市城市规划区内有私房，且面积已达到控制标准的，不得以成本价购买现住直管公房。
　　凡将私房出租或出售的，不论租售面积大小，收取金额多少，均不得以成本价购买现住直管公房。
　　21、未实行住房公积金制度的职工，以成本价购买现住直管公房的，不得享受工龄折扣优惠。

　　七、售房程序
　　22、拟出售的直管公有住房必须是已取得土地使用权证，并办理了房屋权属登记。
　　23、市直管公房经营管理处填报由房改办统一印制的《单位出售公有住房申请表》一式三份，购房人同时填报《职工(居民)购买公有住房申请表》一式四份，职工经所在工作单位、居民经居委会审核签章后，报市房管局会同市房改办审批。
　　24、对批准出售的直管公有住房由市房改办组织有执业资格的房地产价格评估人员评估，根据住房的结构、地段、层次、朝向、装修、成新折旧等因素进行调节计算。
　　25、购房者与售房单位签订市房改办统一印制的《买卖住房协议书》。
　　26、购房者持市房管局、房改办批准的《职工(居民)购买公有住房申请表》、《买卖住房协议书》、《房价评估表》等，向市建行房地产信贷部办理交款手续。
　　27、直管公房经营管理处凭《买卖住房协议书》、《房价评估表》、交款凭证、产权转移通知书等资料统一到市房地产交易管理所办理交易鉴证后，分别向市房管局、土地局申办房屋所有权和国有土地使用权变更登记。

　　八、售房资金的管理和使用
　　28、出售直管公有住房回收的资金，全额作为城市住房基金，存入市住房基金管理中心在建行房贷部开设的城市住房基金专户，实行专款专用，全部用于购建或维修直管公有住房和住房制度改革，严禁挪作它用。

　　九、产权
　　29、购房者以成本价购买的直管公有住房，个人拥有全部产权。

　　十、其他
　　30、《福建省城市房屋拆迁管理办法》颁布实施之前，直管公有住房承租人在旧城改造建设时向建设单位缴交拆迁等面积安置房的“改善费”，在其购买直管公有住房时，可从应交购房款中给予抵扣。
　　31、直管公有住房承租人经批准在承租公房范围内自费扩建的住房面积，且已纳入房管部门经营管理的，在其购买直管公有住房时，自费扩建的面积可按本实施细则第14条规定之相应结构最低限价的标准计算其自费扩建补偿额，从应交购房款中给予扣减。
　　32、直管公有住房在拆迁改造时，由承租人所在工作单位出资购买而增加的住房面积部分，只要该单元套房权属份额清晰的，允许随同直管公有住房一并出售给承租人。其售房款按直管公房与单位自管公房所占比例进行分配，分别纳入“城市住房基金”和“产权单位住房基金”专户。
　　33、本实施细则自市人民政府颁布后生效，由市直管公房经营管理处组织实施，市房改办负责解释。