上诉人（原审被告）XX房地产开发有限责任公司，住所地XX交通路北段。

法定代表人万XX，该公司董事长。

委托代理人齐XX，该公司职员。

委托代理人陈XX，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）胡XX，男，X年X月X日生，汉族，住XX路X号院X号楼X单元X号。

委托代理人许XX，河南省XX法律服务所法律工作者。

上诉人XX房地产开发有限责任公司(以下简称XX公司)因与被上诉人胡XX商品房买卖合同纠纷一案，不服XX人民法院（2008）XX民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡XX的委托代理人许XX，XX公司的委托代理人刘XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：1998年8月12日胡XX与XX公司签订购房合同一份，合同约定：胡XX以总价x元的价格购买XX公司开发建设的位于市X路XX国贸大厦裙楼A11、BX号两间门面房，房屋交付时间是1998年12月20日，每推迟一天，胡XX罚XX公司房款总价的万分之一，买方如不能一次性交纳全部房款的，第一次交款数额不能少于50％，房屋主体竣工时，交款数额不能少于9O％，剩余1O％在竣工10日前付清，每推迟一天，XX公司罚胡XX房款总价的万分之一，并视为胡XX放弃购房，XX公司自行处置房屋。胡XX如需XX公司回租，应于交付使用之日前，向XX公司提出，XX公司应从交付使用之日起五年内每年按购房款的12％付给胡XX。合同签订后，胡XX分别于1998年8月12日、10月20日分两次向XX公司交纳购房款x元，XX公司于2003年12月向胡XX交付了房屋。另查明：1998年4月29日，XX公司在报纸上发布了售房广告及XX国贸大厦1—X层平面图，该图显示胡XX购买的A11、BX门面房东面是通道，但在胡XX接收房屋后东面没有通道。还查明：2006年5月胡XX曾诉至XX法院，XX法院作出的(2007)XX民三初字第X号民事判决书已判决胡XX向XX公司支付购房款x元，并按总房款x元的日万分之一自2003年12月1日至履行之日止支付违约金。

原审法院认为：胡XX与XX公司签订的买卖合同内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应依约履行。但是XX公司未按合同约定的期限交付房屋，应按合同约定向胡XX支付违约金，同时，XX公司逾期交房时间长达5年，且房屋东边没有售房广告中显示的通道，影响了房屋的使用价值，故应当赔偿胡XX由此所造成的经济损失，损失计算办法可按双方签订的买卖合同中XX公司承诺的“每年按购房款的12％”计算，损失计算时间应从双方约定的交房时间1998年12月计算至2003年12月1日，因2003年12月以后胡XX已实际接收房屋并开始使用，故对此后时间胡XX还要求赔偿损失的请求法院不予支持。对于胡XX提出的拆除拦路墙问题，因XX公司已建成房屋，拆除会造成重大损失，故对此请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、本判决生效后三日内被告XXXX房地产开发有限责任公司给付原告胡XX违约金x元[x÷x×(5年×365天一20天)]。二、本判决生效后三曰内被告XXXX房地产开发有限责任公司赔偿原告胡XX经济损失x元(x×12％×4年+x×12％÷365天×345天)。三、驳回原告胡XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由原告胡XX负担6140元，由被告XX公司负担x元。

一审宣判后，XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：根据事实、证据、生效判决，是胡XX违约在先，未按合同约定交齐房款，按照合同约定，视为胡XX放弃购房，XX公司可对房屋另行出售或出租，胡XX无权干涉。合同约定胡XX不交齐房款，XX公司有权拒绝其交房要求。原审判决要求XX公司支付逾期交房违约金和巨额损失没有依据。即使胡XX称是2003年12月交房，胡XX实际接受了该房屋已丧失以逾期交房为由的诉权。2008年5月1日胡XX起诉，也已超过了诉讼时效。请求二审撤销原判，改判XX公司不支付违约金及经济损失。

胡XX答辩称：1998年4月29日，胡XX看见XX公司售房广告说房屋价值极高，回报率12%，称5年内可收回成本。XX公司夸大宣传，胡XX才与其签订购房合同。合同约定1998年12月20日交房，XX公司到2003年12月才交房，交付房屋后房屋状况改变，失去了使用价值，XX公司应当赔偿损失，XX公司所称超过诉讼时效不属实，2003年12月交付房屋后，胡XX经常与其交涉，因XX公司躲着不见，2006年才予以起诉。请求：驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。

本院另查明：胡x年4月以XX公司逾期交房、交付的房屋不符合约定造成收益受损为由主张恢复原状并赔偿违约损失。XX人民法院审理后于2006年11月8日作出（2006）XX民二初字第X号民事判决，XX公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2007年6月15日作出（2007）XX民二终字第X号民事裁定，以事实不清、证据不足为由发回XX人民法院重审。胡XX在XX法院重审时变更了诉讼请求，要求解除合同，判令XX公司返还其购房款及利息损失。XX公司在重审时反诉请求胡XX给付下余房款并支付罚金。XX法院重审后于2008年4月20日作出（2007）XX民三初字第X号民事判决，判决：一、驳回原告（反诉被告）胡XX的诉讼请求。二、原告胡XX（反诉被告）于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）XX公司购房款x元，并按总房款x元的日万分之一自2003年12月1日至履行之日止支付罚金。三、驳回被告（反诉原告）XX公司的其他诉讼请求。胡XX不服该判决，向本院提起上诉，本院于2008年7月7日作出（2008）XX民二终字第X号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。胡XX于2008年5月26日，在XX法院另行起诉本案。以XX公司逾期交房，交付的房屋不符合约定造成收益受损为由，请求恢复原状并赔偿违约损失。胡XX购买的A11、BX号两间门面房相邻，实际面积A11为91.816㎡，双方签订的购房合同显示A11的房价为6000/㎡,B3的房价为5000/㎡，XX公司在其发布的售房广告所附平面图中，AX号东为道路，2005年XX公司改变原环境规划，在A11东边道路处建造了房屋，胡x房屋东墙窗户被封堵。XX公司庭审中提交《建筑工程竣工验收备案申请书》、《合格证书》、《质量保修书》证明胡XX所购买的“XX国贸大厦南裙楼”于1998年12月即已竣工。

本院认为：1998年8月12日，XX公司与胡XX所签《购房合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。XX公司、胡XX签订购房合同后，胡XX未按照合同约定的付款方式足额交纳房款，XX公司亦未按照合同约定的交房期限交付房屋，均属违约行为。双方应对其违约行为各自承担相应的责任。关于胡XX逾期付款的违约责任，本院（2008）XX民二终字第X号民事判决书已经作出判决，该判决已发生法律效力。本案中，关于胡XX主张的逾期交房违约金，《购房合同》约定房屋正式交付使用时间为1998年12月20日，胡XX称交房时间为2003年12月，XX公司称是1999年元月，双方均没有书面交接手续，XX公司虽然提供工程验收申请书及合格证、保修书等手续，证明1998年12月工程已经竣工。但因其未提交向胡XX交付房屋的相关手续，因而应以胡XX认可的2003年年底为房屋交付时间，且本院（2008）XX民二终字第X号民事判决书系生效判决，该判决已经认定交付房屋的时间为2003年12月1日。因此，原审判决XX公司从1998年12月20日至2003年12月1日按合同约定向胡XX支付逾期交房违约金并无不当。依XX公司发布的宣传广告及示意图，胡XX所购AX号房屋东为道路。2005年XX公司对XX国贸大厦的周边环境的设计作了变更，胡x号房屋东的道路建成房屋,原AX号房屋东墙上的窗户亦被封堵，因拆除房屋会造成更大损失，且影响XX国贸大厦商业区的整体环境形象，故原审判决对胡XX要求拆除拦路墙的请求不予支持正确。胡XX所购房屋BX号与AX号相邻，因AX号东边临路，其地理位置优越，与BX号相比，AX号每平方米房价高1000元。XX公司在AX号东边道路建造房屋后，AX号房屋丧失了原地理位置的优越性。对此损失，XX公司应当赔偿。赔偿数额应相当于胡XX购买房屋时AX号与BX号房屋的房款差价。AX号房屋面积为91.816㎡，每平方米差价1000元，故赔偿损失数额应为x元。双方《购房合同》约定XX公司回租房屋时，每年按购房款的12%付给购房人。胡XX未要求XX公司回租，双方也未按合同约定另行签订回租合同。且原审已判决2003年12月胡XX接受房屋前，XX公司按合同约定支付逾期交房违约金。2003年12月胡XX接受房屋后，对房屋已自行出租使用。故原审判决每年按购房款的12%由XX公司赔偿胡XX损失缺乏事实与法律依据，应予纠正。胡XX虽于2008年起诉本案，但之前双方一直处于诉讼之中，2006年胡XX第一次起诉时，房款尚未交完，且2005年才发生AX号房屋东墙窗户被封堵的事实，因此，XX公司上诉称胡XX的起诉已超过诉讼时效的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持XX人民法院（2008）XX民二初字第X号民事判决的第一、三项。

二、撤销XX人民法院（2008）XX民二初字第X号民事判决的第二项，变更为:本判决生效后三日内XXXX房地产开发有限责任公司赔偿胡XX经济损失x元。

一审诉讼费x元，胡XX负担x元，XX公司负担6140元；二审案件受理费x元，XX公司负担6140元，胡XX负担x元。

本判决为终审判决。

审判长吕茹辛

代理审判员苏建刚

代理审判员缑兵伟

二○○九年七月二十日

书记员胡林芳