上诉人（原审原告）吴某某，男，汉族，海南省琼山市塔市人，海南省八所物资总公司下岗职工，住（略）。
委托代理人皮某某，男，杨凌（海南）高科技热带农业公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）赵某甲，男，６９岁，汉族，海南省八所物资总公司离休干部，住（略）。
被上诉人（原审被告）黄某某，女，５９岁，汉族，海南省八所物资总公司退休职工，住（略），系赵某甲的妻子。
委托代理人赵某乙，男，１９６１年生，海南东方师范学校职工，系两被上诉人的儿子。
委托代理人赵某丙，男，１９６３年生，海南省物资集团总公司下岗职工，系两被上诉人的儿子。
原审第三人海南省八所物资总公司，地址：东方市X镇九龙大道。
法定代表人麦某某，该公司总经理。
委托代理人陈某，该公司办公室主任。
上诉人吴某某因房屋侵权纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（２００２）东民初字第２９３号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某某及其委托代理人皮某某、被上诉人赵某甲、黄某某的委托代理人赵某乙、赵某丙、原审第三人海南省八所物资总公司的法定代表人麦某某及其委托代理人陈某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，２０００年，第三人为安置买断工龄的职工，根据海南省人民政府办公厅有关文件精神，经公告后出售原前哨路宿舍区的房屋、土地给原内部职工居住建房。２００１年３月，原告作为第三人的职工与第三人签定《房屋（土地）售购协议书》，将原前哨路的三间房屋出售给原告。而这三间房屋中，其中一间在１９９４年前第三人已安排给两被告居住，过后两被告一直存放杂物至今，另住第三人安排给其儿子的房屋。原告与第三人签定合同时，并未公告，也未告知两被告。被告赵某甲离休后，第三人至今还没给予安置。同年３月２９日，原告在交足款额后，第三人只出具省八物字（２００１）０１号《房屋（土地）使用证明》，双方未曾到房管部门登记。原审法院认为，第三人与原告签定合同，出售三间公房，而出售的房屋中有两被告受安排的一间公房，虽然没有居住，但一直存放杂物使用至今。在被告赵某甲离休后，第三人还没有给予安置。出售该公房，两被告依法享有优先购买的权利而第三人并未告知，让两被告无法行使优先权。因此，第三人与原告签定的《房屋（土地）售购协议书》中涉及两被告使用其公房的部分，为无效。而原告至今还未取得房屋产权证书，对该争议的公房还未拥有所有权，主张两被告侵占其房屋所有权，理由不能成立，同时请求赔偿损失缺乏事实和法律依据。故判决驳回原告吴某某的诉讼请求。宣判后，原告吴某某不服，提出上诉称：一、原审认定事实不符合实际。第三人出售的三间房屋，不属职工宿舍，而是８０年代公司用于烧开水的专用房，两被上诉人利用职务之便私占使用其中一间存放自家木材和杂物，而不是第三人分配其使用。赵某甲及妻子黄某某早从１９９４年前居住的是公司领导级享受的上下两层宿舍楼，原审认定第三人没有给予安置不符合实际。２００１年２月第三人进行房改，事前曾进行开会并张贴公告，当时赵某甲自知自己一家已有足够的住房，故只申请购买土地一块，获得批准，因此赵某甲对第三人进行房改是知道的，原审认定赵某甲不知情与事实不符。二、两被上诉人一家已在公司分得高级住宅楼及购得土地，已有足够的房子及土地使用，而讼争的这间房屋是两被上诉人强占使用，且只存放杂务而非居住，其没有合法取得该房的使用权，故无优先购买权。三间公房出售的对象是公司无房户，上诉人是公司住房困难的下岗职工，应当优先购买公司的空闲房屋。三、第三人依据省政府及商贸厅有关文件精神，将不足４０平方米的小房出售给上诉人，既不违反法律规定，也不损害公共利益或他人合法权益，双方签定的《售购房屋（土地）协议书》是合法有效的应受到法律保护。至于房屋的过户登记问题，应由第三人统一办理，且正待办理。因此原审判决错误，请求１、撤销原判。２、确认上诉人与第三人签定的《房屋（土地）售购协议书》有效。３、判令两被上诉人停止侵权，并退出所占用的房屋。４、判令两被上诉人赔偿２００１年３月９日至现在共２１个月应得的房租２１００元给上诉人。被上诉人赵某甲、黄某某答辩称：一、上诉人未取得诉争房屋的所有权，其不能作为本案的当事人提起房屋侵权诉讼；二、答辩人居住、使用诉争房屋是因单位（第三人）分配所至，自八十年代初居住使用至今，根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条＂出售公有房屋时，承租人有优先购买权＂及国务院办公厅《关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》第九项＂出售旧住房时，原住户有优先购买权＂的规定，答辩人有优先购买权，且答辩人赵某甲系离休干部，根据海南省政府的相关规定应享受的住房面积为８５平方米，但其现所住房面积（含诉争房屋）仅为７０平方米，未达住房面积标准。三、第三人与上诉人签定〈〈房屋（土地）售购协议书〉〉时，未履行向答辩人告知的义务，侵犯了答辩人的优先购买权。因此原审判决正确，请求维持。原审第三人提出异议称：原审判决对本案的主要事实和证据认定有误。第三人出售给吴某某的闲置的单元一套的三间房屋，原不属职工宿舍，而是八十年代炊事烧开水专用房，三间面积为３９．９平方米，该房屋公司领导并未安排给职工居住使用，而是被上诉人利用职务之便，私自将一间长期存放自家的木材杂物，职工意见纷纷，约９４年，经劝其搬迁无效，以借租房收约一年房租，以后该房出租给外来人使用。被上诉人赵某甲原为公司副经理，在离休前公司已安置居住一套上下两层楼房约８０平方。在离休后，公司进行改革转制与内部房改时，邀请赵某甲作为离休干部的代表列席公司的房改会议，并将赵某甲原居住的这套两层楼房及周边１９５平方米的土地以内部房改价作价给赵某甲房改，但赵某甲以经济困难为由至今未交房改款而长期居住。另外，赵某甲之妻黄某某与吴某某同期向公司申请购买约８４平方米的闲置土地一块，公司已讨论同意，黄某某已交完款并办理了相关手续，双方并无争议。公司的改革转制与内部房改，经相关部门批准，且召开会议研究并张榜公告，赵某甲是知情的，赵、黄某妻已拥有房改楼居住且另购买土地一块，公司已给予安置，吴某某作为公司的无房户，理应享有优先购买权。因此，公司与吴某某签定的《房屋（土地）售购协议》是符合法律的有效合同，应予保护。
经审理查明：上诉人吴某某是原审第三人海南省物资公司（以下简称物资公司）的下岗职工，被上诉人赵某甲与黄某某系夫妻关系，均为物资公司的离退休职工。本案双方讼争房屋是吴某某向物资公司所购的三间房屋中的一间（面积约１３平方米），该房与其他两间为相连的整体，系物资公司所有的旧公房，原为公司烧开水炊事用。８０年代初，物资公司在翻建公司领导宿舍时，该三间房屋曾作为领导的临时过渡性居住房。公司领导宿舍建好后，赵某甲作为当时的公司领导之一，分到了现居住的上下两层楼房，但因赵某甲家当时孩子多，除居住新楼外，仍使用现争议的房屋。后来赵某甲家孩子长大外出工作后，赵某甲将该房用于存放自家木材杂物等。赵某甲在二审中提供９０年的工资表证明其曾向物资公司缴交该房的房租每月０．５元，并称一直交至９６年。物资公司对此无异议。
２０００年７月，因企业改革转制，物资公司根据海南省商贸厅的文件精神，并经海南省物资（集团）公司批准，进行内部房改及处置闲置房产土地以安置买断工龄的职工。物资公司成立房改领导小组，制定了房改方案并在职工宿舍区赵某甲家对面通道的墙上张贴房改公告。根据房改方案的规定，房改的对象为原居住在本公司有住房，符合购房条件的内部职工（含离、退休职工）均可申请购买现住公房，每户限购房一套。具体操作程序为：１、出售公房申报；２、个人申请；３资格审查；４、登记住房户，落实实际面积并划清地界；５、登记无住房户，筹资补贴安居费；６、房价评估；７、张榜公布；８、签订合同；９、办理购房产权证明；１０、职工购房后，凡一切费用由各住户自费负担。２０００年８月３１日，赵某甲与物资公司签定《房屋（土地）售购协议书》，向公司购买其现所居住的上下两层楼房（不含争议之房屋），建筑面积６６．５６平方米，使用土地面积１９４．３７平方米，经折扣后，应付购房及土地款共计１４４５０．４２元。经双方实地丈量后，２０００年１０月１日物资公司给赵某甲办理了《房屋（土地）使用证明》，因赵某甲没有交足购房款，现尚未领取该使用证明。得知公司要处置闲置房屋土地，吴某某于２００１年３月２日以无房户为理由向物资公司申请购买闲置房地，物资公司将原炊事烧开水的三间一套的房屋（含争议之房）面积３９．９９平方米及周边土地１１３．９４平方米出售给吴某某，总价款为８５５６．５０元，双方经实地丈量后于２００１年３月９日签定《房屋（土地）售购协议书》，吴某某于２００１年３月７日及２９日分两次付完房地价款。同时，赵某甲也口头向公司提出购买闲置土地，３月１９日物资公司与赵某甲之妻黄某某签定《房屋（土地）售购协议书》，黄某某购得邻近其现住房土地一块，面积８４平方米，价款为３２００元，黄某某于当天付完地价款。而后，吴某某以已向公司购买了房屋为由，要求赵某甲、黄某某退出争议之房，双方发生纠纷。
另查明，因要由物资公司统一办理产权证，而部分职工没有交足购房款，物资公司已房改的职工均未办理产权证。
以上事实有上诉人吴某某在二审中提供的物资公司与黄某某签定的《房屋（土地）售购协议书》、物资公司与赵某甲签定的《房屋（土地）售购协议书》、物资公司给赵某甲出具的《房屋（土地）使用证明》（附房屋与土地平面图）、吴某某购闲置房地的申请；被上诉人赵某甲、黄某某在二审中提供的９０年物资公司的工资发放花名册、证人陈某宏出庭作证；原审第三人物资公司在二审中提供的海南省商贸厅琼经贸企改（２０００）１０号《关于印发〈省属商贸企业职工安置问题的十条规定〉的通知》、物资公司省八物字（２０００）６号《海南省八所物资总公司关于进行内部房改实施方案的请示报告》、海南省物资（集团）总公司琼物（２０００）２６号《关于内部房改方案的批复》、物资公司的会议记录（４次）、职工房改计算表、与赵某甲签定的《房屋（土地）售购协议书》、赵某甲的《房屋（土地）使用证明》（附房屋及土地平面图）、吴某某的申请书、与吴某某签定的《房屋（土地）售购协议书》（附房屋及土地平面图）、吴某某的交款收据（２张）、与黄某某签定的《房屋（土地）售购协议书》（附土地平面图１张）、黄某某的交款收据（１张）、证人王秋安、苏如平出庭作证等。上述证据经公开开庭质证，除被上诉人对原审第三人提供的公司会议记录有异议外，其他证据三方均无异议。结合上述人证、书证及三方当事人关于本案的陈某，本案的案情事实清楚，证据充分，足资认定。
本院认为，本案是因企业内部房改而引发的房屋侵权纠纷。上诉人吴某某与被上诉人赵某甲、黄某某作为第三人物资公司的职工，均有权向物资公司申请购房。赵某甲、黄某某自８０年代即居住、使用争议之房，且向物资公司缴交租金至９６年，与物资公司形成实际的公房租用关系，根据《城市公有房屋管理规定》第三十六条＂出售公有房屋时，承租人有优先购买权＂的规定，应享有优先购买该房的权利。因此，上诉人吴某某向物资公司购买争议之房的行为是否侵犯被上诉人赵某甲、黄某某的优先购买权、吴某某与公司签定的《房屋（土地）售购协议书》是否有效等是本案争议的焦点。
根据法律的规定，承租人的优先购买权应受到保护，但是，优先购买权的实现必须以承租人在出租人已告知的情况下的明确主张为前提。本案第三人物资公司于２０００年７月经上级主管部门批准进行内部房改、处置房产以安置职工，公司召开了会议制定方案，规定符合房改条件的职工（含离退休职工）均可向公司申请购买现住公房，并在赵某甲家对面通道的墙上张贴公告，该公司的职工均已知情并参加了公司的房改。因此，物资公司以公告的方式向职工告知公司的房改决定，已履行了告知义务，作为公司离退休职工的被上诉人赵某甲、黄某某理应知情；而且，事实上被上诉人赵某甲本人于２０００年８月３１日与公司签定《房屋（土地）售购协议书》，申请购买了现所居住的上下两层楼房（不含争议之房），双方已实地丈量、确定地界，并绘制了房屋及使用土地的平面图。尔后，黄某某在公司第二阶段处置闲置房产时，又在吴某某购买争议之房１０天后向公司申请购买闲置土地一块。可见，赵某甲、黄某某对公司的房改及处置房产情况是了解和知情的，赵某甲作为争议之公房的租用者，明知享有优先购买权，但在从２０００年７月至２００１年３月的公司房改过程中，只申请购买了其现所居住的上下两层楼房，既没有向公司申请购买争议之房，且在与公司实地丈量确定地界时，明知所购公房并未包含争议之房，也没有向公司提出异议，黄某某还与吴某某同期向公司申请购买了与争议之房临近的闲置地一块，也未向公司提出要购买争议之房或提出异议。因此，被上诉人赵某甲、黄某某在得知物资公司要出售公房时，既没有主张优先购买权，且明知所购公房并未包含争议之房时，也没有提出异议，可见其没有购买争议之房的主观意愿，应视为放弃优先购买权。被上诉人认为物资公司未履行告知的义务，致使其未能行使优先购买权显然与事实不符；因公司已给予被上诉人房改安置，而被上诉人又不主张购买争议之房，物资公司将无人申购的争议之房作为闲置房产出售给公司的无房户吴某某，双方所签定的《房屋（土地）售购协议书》是双方的真实意思表示，并不违反国家的房改政策，也没有侵犯被上诉人的优先购买权，为有效协议，应受法律保护；至于吴某某至今没有办理房屋产权证，是吴某某与物资公司到房管部门完善手续的问题，并不影响吴某某与物资公司所签定的购房协议的效力；被上诉人在放弃优先购买权后仍然占用争议之房，侵犯了已购得该房的吴某某的权利，上诉人吴某某诉请被上诉人赵某甲、黄某某退出争议之房有理，应予支持；但主张造成其２１个月的房租损失无事实依据，不予采纳。因当事人在二审中提出新的证据，导致二审认定事实与原审有异，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销海南省东方市人民法院（２００２）东民初字第２９３号民事判决；
二、限被上诉人赵某甲、黄某某在接到本判决之日起一个月内退出争议之房；
三、驳回上诉人吴某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共４００元由被上诉人赵某甲、黄某某负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员李雪茹
二００三年五月二十日
书记员蓝海燕
