上诉人（原审原告）河南省新乡中药饮片厂。

法定代表人吴某某，厂长。

委托代理人张学勇，河南辉龙律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日出生。

上诉人河南省新乡中药饮片厂（以下简称中药饮片厂）与被上诉人李某某房地产买卖合同纠纷一案，河南省新乡市牧野区人民法院于2007年3月1日作出（2006）牧民二初字第X号民事判决。李某某不服，提起上诉。本院于2007年11月20日作出（2007）新民二终字第X号民事判决。该判决生效后，河南省高级人民法院于2008年12月13日作出（2008）豫法民申字第X号民事裁定，指令本院进行再审。本院经再审于2009年5月7日作出（2009）新中民再字第X号民事裁定，撤销本院（2007）新民二终字第X号民事判决及原审法院（2006）牧民二初字第X号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院经重审于2009年11月5日作出（2009）牧民二初字第X号民事判决。宣判后，中药饮片厂不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2000年9月4日，中药饮片厂与李某某签订“房地产买卖契约”，约定中药饮片厂将该厂坐落于新乡市新华区（现属牧野区）建设路X路南的房地产（房屋建筑面积367.84平方米，土地使用面积1562.10平方米，土地使用性质为国有划拨）出售与李某某；双方约定价款为x元（含地面所有建筑及附属物），李某某于2000年9月1日前一次付清给中药饮片厂，付款方式为现金；中药饮片厂于2000年8月5日将上述房地产正式交付与李某某，房屋移交时该建筑物范围内的土地使用权一并移交；办理过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担；协议经双方签章并经房地产买卖主管机关审查生效。双方还于同日签订“补充协议”，载明由于双方已经办理了房产过户手续，并已付清院落款，中药饮片厂同意按李某某要求无偿协助办理土地过户手续。另中药饮片厂于2000年8月12日曾为李某某出具收据，载明收到李某某交付的房款x元。同日，李某某亦为中药饮片厂出具证明，载明上述收据已取走，但实际未支付现金。2000年9月8日，李某某交纳了房产过户税费，并将中药饮片厂的上述房产过户至其名下。2002年4月22日，中药饮片厂与李某某签订协议，载明由于土地使用权过户手续未办理完毕（土地使用权证存于李某某处），李某某亦未向中药饮片厂支付x元房地产款，为使双方利益不受损失，约定：一、从2002年4月份起总租赁费2000元，中药饮片厂收取租赁费1500元，李某某收取租赁费500元。二、中药饮片厂不负担李某某办理土地证过户手续的一切费用。三、李某某不得将任何费用冲抵该房地产款。四、李某某办理完过户手续后，3日内将x元房地产款付给中药饮片厂。五、中药饮片厂无条件支持、配合李某某办理土地使用权过户手续，并负责签章等手续，如不能履行，由此造成的损失由中药饮片厂全部负担。六、将来李某某给付中药饮片厂x元房地产款时，中药饮片厂须有5人以上在场。七、李某某将该房地产款x元给付中药饮片厂后，该协议即终止。八、李某某未办理完毕土地使用权过户手续，中药饮片厂不得以任何理由向李某某索要房地产款。

原审法院认为：双方之间签订的“房地产买卖契约”及“补充协议”、“协议书”均系真实意思表示，且无恶意串通、欺诈等情节。在协议履行过程中，双方已共同办理完毕房产过户手续，表明房地产买卖行为已经得到房产管理部门的认可。案涉买卖行为合法有效，故对中药饮片厂的诉讼请求不予支持。

原审法院判决：驳回原告河南省新乡中药饮片厂的诉讼请求。案件受理费6260元，由中药饮片厂负担。

中药饮片厂上诉称：1、案涉一系列协议均系李某某与上诉人前法定代表人任冠洲所签订并履行，但时至今日上诉人的合同权利仍未实现，当然应认定案涉协议系当事人恶意串通损害集体利益；2、原审不应将房屋和土地割裂开来审理本案，案涉土地的性质为国有划拨土地，转让时必须经过有批准权的人民政府审批，否则该行为无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中均有明确规定；3、由于李某某的不断信访导致本案历经数年、多次审理。上诉人认为不能因其上访因素而改变法律的主旨。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。

李某某辩称：1、案涉系列协议系双方当事人真实意思表示，不存在恶意串通、欺诈情形；2、答辩人已经按照约定在法律规定的期限内依法办理了房屋权属过户登记，取得了案涉房屋的所有权。答辩人未支付对价只是案涉合同生效后履行中的问题；3、本案不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。因案涉合同的性质为房地产买卖合同而非土地使用权转让合同。即便适用该司法解释，依据该解释第8条，人民法院对中药饮片厂的诉讼请求也应驳回；4、答辩人办理土地使用权过户手续时系因该土地使用权被人民法院查封，而不属于“未经有批准权的人民政府批准”的情形。按照国家相关部委及本市政府的文件，案涉纠纷属于合法的遗留问题，有明确的处理程序，实践中也有类似情形，均顺利办理了土地使用权转让手续；5、答辩人通过合法程序向省高级人民法院申请再审，本案一直处于正常的诉讼程序中，中药饮片厂称答辩人不断上访纯属编造；综上，请求二审法院依法维持原判。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中双方当事人协议转让的房地产中土地系国有划拨性质，虽然双方当事人对于未能办理土地所有权过户手续的原因各执一词，但案涉土地使用权转让行为至今尚未办理相应的审批手续是不争的事实。故中药饮片厂请求确认案涉协议无效依据充分，应予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律有误。经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2009）牧民二初字第X号民事判决；

二、河南省新乡中药饮片厂与李某某于2000年9月4日签订的“房地产买卖契约”及“补充协议”，于2002年4月22日签订的“协议书”均属无效。

一审案件受理费6260元，二审案件受理费6260元，共计x元，均由李某某负担。为便于结算，河南省新乡中药饮片厂预交的二审案件受理费不再退还，待判决送达后十日内由李某某向河南省新乡中药饮片厂结算。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○一○年八月一日

书记员刘志飞