原告X投资咨询（上海）有限公司，住所地上海市X路X号。

法定代表人野村X，职务董事长。

委托代理人高X，公司法律顾问。

被告陈X，男，X年X月X日生，汉族，住上海市X路X号。

委托代理人武X，上海市X律师事务所律师。

委托代理人李X，女，1981年10月24生，汉族，住福建省古田县X镇X村彭洋X号。

第三人上海X美容美发管理有限公司，住所地上海市X路X号X幢X室。

法定代表人黄X，董事长。

委托代理人汪X，上海市X律师事务所律师。

原告X投资咨询（上海）有限公司为与被告陈X债权转让合同纠纷一案，本院于2009年3月26日立案受理后，由代理审判员胡艳独任审判，2009年5月5日本院依法追加上海X美容美发管理有限公司（以下简称X公司）为第三人。2009年5月15日至2010年3月23日本院分别委托上海市房屋土地测绘中心、上海市徐汇区住房保障和房屋管理局测绘所对系争房屋的建筑面积进行测绘。2010年1月15日该案移由审判员汪俭蓉独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2009年5月11日、2010年4月9日分别公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高X，被告的委托代理人武X、李X，第三人X公司的委托代理人汪X到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。

原告X投资咨询（上海）有限公司诉称，被告与第三人X公司签有租赁合同，因被告违约未按约支付租金，致第三人X公司行使解除权，解除了被告与第三人X公司间租赁合同。之后，第三人X公司将其对被告享有的全部债权转让给原告，并履行了通知被告的义务。现原告要求：1、判令被告支付2008年12月8日至2009年3月24日的租金人民币349,539元（其中2008年12月8日至2009年3月7日共3个月，每月人民币98,000元，计294,000元、2009年3月8日至2009年3月24日共17天，按每天3267元，计人民币55,539元，合计人民币349,539元）；2、判令被告支付水费、电费、煤气费计2,000元；3、判令被告支付违约金人民币110,000元（已扣除被告支付第三人X公司的押金人民币190,000元）。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，另案起诉主张权利。

被告陈X辩称，不同意原告的诉请。被告与第三人间租赁合同约定约400平方米左右房屋面积的租金为每月人民币95,000元，另二间没有约定面积小房间的租金为每月3,000元。合同签订后，被告对第三人X公司交付的房屋面积提出异议，多次与第三人X公司交涉。之后，第三人与原告恶意串通解除租赁合同。被告愿按照实际面积支付租金。在没有法院判决的情况下，原告无权扣除押金主张违约金。

第三人X公司述称，被告在进行实地看房后，确定租赁部位，与第三人X公司签订租赁合同。基于被告有违约行为存在，第三人X公司与被告解除租赁合同，终止与原告间房屋租赁关系。被告的陈述没有事实依据，故同意原告的诉讼请求。

经审理查明，上海市X路X、220、X号房屋的权利人为上海市X教协会（根据预售合同的约定，一层X室房屋建筑面积772.20平方米，套内建筑面积为656.26平方米，公用分摊建筑面积为115.94平方米）。上海市X教协会将上述房屋出租给原告，原告将一层X室房屋约建筑面积720平方米转租给第三人X公司使用。2008年7月30日，被告（乙方）与第三人X公司（甲方）签订商铺租赁合同，约定，甲方将其所租赁的位于上海市X路X号北侧间的商铺（以下简称系争商铺）出租给乙方经营使用，出租商铺的建筑面积约为400平方米左右，租赁期自2008年8月8日起至2013年8月7日止，甲方应于2008年7月30日以前将商铺腾空交给乙方使用，双方议定租金为每月人民币95,000元，租金按押二付三，首期资金由乙方于本合同签订时一次付清，以后每期租金每期提前5天缴纳，先付后用，甲方收到租金后应开具收据给乙方，如乙方逾期支付租金超过十五个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1%收取滞纳金，如超过三十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺，并追究乙方违约责任；乙方承担依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水、电、通讯费、治安费、税金、卫生费等因乙方实际使用所产生的费用，并按单如期缴纳；甲、乙双方任何一方如未按合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金人民币300,000元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。合同签订后，第三人X公司向被告交付系争商铺，被告向第三人X公司支付押金190,000元及相关租金，并对上述房屋投资装修。之后，双方口头约定，第三人X公司再租借小房间二间（无面积约定），每月租金3,000元，该房屋已交付被告使用。因被告未按约支付2008年12月8日起的租金等相关费用，2009年3月9日，第三人X公司向被告发出催款通知书，内容为，“要求被告支付2008年12月8日至2009年2月7日间未能付清的欠租，在收到通知的5天内仍未付清，第三人X公司将按合同约定，视为被告自动退租，第三人X公司有权解除租赁合同、收回房屋、追究违约责任，若在收到本催款通知书后5天内仍未付清欠租，本通知书将自动成为我司解除租赁合同的通知书”。2009年3月23日，第三人X公司向被告发出房屋租赁合同解除通知书，要求解除租赁合同，被告支付2008年12月8日至房屋租赁合同解除之日欠付的租金，支付水电煤停止使用前的欠付费用、支付违约金人民币300,000元，并在3日内将房屋及其附属设施返还给第三人X公司。

2009年3月25日，原告（甲方）与第三人X公司（乙方）签订房屋租赁合同终止协议书，约定，双方于2008年5月21日就上海市X路X-X号（嘉创华狮国际公寓）裙房之X层签订的房屋租赁合同于本协议双方签署之日终止，甲方对该房屋内的装修装潢、设施设备（无论固定或可移动）不承担任何补偿、赔偿责任，该合同终止后，乙方应当按照该合同约定，全面、适当、严格履行相关义务，乙方未能按照该合同相关约定全面、适当、严格履行相关的义务，约定承担相应的违约责任，乙方同意将其对转租客户陈X的所有债权无条件转让给甲方，本协议的签订，不视为甲方放弃包括债权在内的任何权利。当天，第三人X公司向被告发出债权转让通知书，通知被告，第三人X公司已将其享有的被告应支付2008年12月8日至合同解除之日的欠付租金、水电煤停止使用前欠付费用、违约金人民币300,000元、逾期返还产生的房屋使用费的债权全部转让给原告，要求被告在收到通知后书后直接向原告及时履行。之后，被告出具承诺书给原告，内容为，“我方承租该房屋仅限于经营中式餐饮，上述租赁合同中X公司应履行的义务，除贵司出具转租同意书外，其他均与贵司无关，贵司不承担任何责任，贵司若与X公司租赁合同终止的，则X公司与我方的租赁合同亦同时终止，贵司无须对我方承担任何责任，也无须对我方进行任何方式的补偿，且我方应立即无条件地将该房屋交还给贵司”。2009年5月6日被告通过银行向原告支付了2008年12月8日至2009年5月15日期间以其接受面积300平方米计算租金计375,000元。

另查明，2008年5月21日原告与第三人X公司签订房屋租赁合同，约定，原告出租上海市X路X-X号裙房之X层房屋给第三人X公司，建筑面积约720平方米。

以上事实，除双方庭审陈述外，另有原告出示的租赁合同、催款通知、解除合同通知、终止协议书、债权转让通知书、承诺书；被告出示的付款凭证等书证，并经当庭质证无疑，本院予以确认。

审理中，被告、第三人X公司的法定代表人黄某镇确认，双方口头约定，第三人X公司另租借二间小房间给被告，每月租金3,000元，无面积约定。

本案在审理过程中，被告对其承租的商铺建筑面积有异议，于2009年5月15日申请建筑面积的测绘，当月20日本院委托上海市房屋土地测绘中心对被告承租部位的建筑面积予以评估，在测绘过程中，被告及第三人X公司不愿意将分割墙体穿洞，2009年8月10日上海市房屋土地测绘中心向法院出具关于承租部位使用面积的测绘报告，确认被告承租部位的地上独用面积为247.06平方米。后，本院召集当事人就分割部位的墙体厚度合意确认数值，2009年11月2日再次委托上海市房屋土地测绘中心进行建筑面积的测绘，之后，该中心口头表示无法测绘；2009年12月2日本院委托上海市徐汇区住房保障和房屋管理局勘测所对被告使用的上海市X路X号北侧间商铺建筑面积进行测绘，2010年1月13日该勘测所会同双方当事人、法院进行现场勘测，2010年3月23日该局勘测所出具回复，内容为，2010年1月13日各方进行实地踏勘，根据实际情况，我所要求当事人共同提供该测绘对象的部位划分图和划分意见，但未收到任何相关资料，故我所无法完成贵院关于上海市X路X、220、X号X室建筑面积分割评估的委托。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据被告与第三人X公司间租赁合同的约定，第三人X公司应向被告提供系争商铺的建筑面积约400平方米左右，被告应按每月95,000元支付租金，双方未约定租金计取的单价，被告至今未提供其在履行与第三人X公司租赁合同的过程中对承租部位的建筑面积提出异议、被告与第三人X公司间租赁合同条款已变更的相关证据，在本院审理过程中，曾委托房屋测绘单位对被告承租部位的建筑面积进行测绘，但测绘报告仅确认被告承租部位的地上独用面积为247.06平方米，被告以上述地上独用面积当然推定系争商铺的建筑面积不足300平方米，缺乏依据，故被告以第三人X公司交付房屋的建筑面积不足为由抗辩不支付租金之答辩意见，本院不予采纳。被告未按约支付建筑面积约400平方米左右每月95,000元及二间小房间每月3,000元的租金，已构成违约，对此应承担相应的民事责任，故第三人X公司向被告发出催款通知后，单方面通知被告解除租赁合同，该通知到达被告时合同解除，且被告出具承诺给原告，在原告与第三人X公司间租赁合同终止的同时，被告与第三人X公司间租赁合同终止，无条件交还承租房，现原告依据被告与第三人X公司间租赁合同、原告与第三人X公司间的房屋租赁终止协议书、第三人X公司向被告发出的解除合同通知、债权转让通知要求被告支付系争商铺及二间小房间的租金、支付扣除押金190,000元后的违约金余款110,000元，理由正当，本院应予支持；鉴于被告在本案审理中向原告支付了租金375,000元，本院确认，被告已向原告支付了2008年12月8日至2009年3月24日间每月98,000元的租金计349,533.39元，故原告主张的租金之诉讼请求，本案不予支持。原告暂不主张水电等费用，并无不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第八十二条之规定，判决如下：

一、原告X投资咨询（上海）有限公司要求被告陈X支付2008年12月8日起至2009年3月24日止的租金人民币349,539元之诉讼请求，不予支持；

二、被告陈X于本判决生效之日起十日内向原告X投资咨询（上海）有限公司支付违约金人民币110,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币8,223元、诉讼保全费2,862.50元，测绘费74元,合计11,159.50元，原告负担8,499.80元，被告负担2,659.70元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长汪俭蓉

审判员晏莹

代理审判员胡艳

书记员印旭晴