上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地合肥市X路X号。

法定代表人：宣某某，该公司总经理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司，住所地六安市X路X路交叉口。

负责人：宣某某，该分公司总经理。

以上两上诉人的共同委托代理人：郭磊，安徽华洋邦乘律师事务所律师。

以上两上诉人的共同委托代理人：王拥军，安徽华洋邦乘律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司，住所地六安市X路菜市场。

负责人：孙某某，该公司经理。

委托代理人：於恒强，安徽杰创安律师事务所律师。

上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市）、上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司（以下简称红府超市六安分公司）因与被上诉人安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2008）六民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人红府超市、红府超市六安分公司的共同委托代理人王拥军、郭磊，被上诉人金鹰公司负责人孙某某及其委托代理人於恒强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审查明:2006年9月26日，金鹰公司与红府超市六安分公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：金鹰公司将位于六安市X路农贸市场一层商业用房（约2842平方米）租赁给红府超市六安分公司使用，租期为5年。即从2006年11月10日至2011年11月10日止。第一年租赁费为34.10万元，第二年租赁费为44.34万元，第三年租赁费为51.16万元，第四年租赁费为68.21万元，第五年租赁费为85.26万元。合同有效期内，任何一方单方面终止合同，须赔偿对方一个季度租金并追究相关损失等。在合同履行过程中，红府超市六安分公司依约支付租金至2007年8月20日，之后的租金未支付。为了便于红府超市六安分公司经营管理和使用，2006年9月26日，双方又签订一份《补充协议》，金鹰公司为履行《补充协议》约定的内容承担了专为红府超市六安分公司配备配电房及电缆安装费用为x.90元，预留红府店面门头位置费用7500元，下水道加粗安装费用2850元，专为红府超市六安分公司进行承租房内增加隔墙费用x.49元，金鹰公司发生的上述各项费用系专为红府超市六安分公司五年承租而建设和投入的专用设施；另外，安装卷闸门所花去费用x.04元，按15个月，每月251.63元（x.04÷60）计算，计3774.45元（15×251.63）；修建的道路费用x.71元，按15个月，每月294.40元（x.71÷60）计算，为4415元；金鹰公司返租门面房为红府超市六安分公司作大门使用，造成经济损失x元（57平方米×45元每月×15个月）；2007年6月30日，红府超市六安分公司函告金鹰公司终止合同，但红府超市六安分公司占用的租赁房屋至今未搬出存放物品，截止诉讼时仍未交付租赁房屋和尚欠房屋租金。

2008年1月，金鹰公司诉至一审法院，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、红府超市、红府超市六安分公司赔偿各项损失x.14元；3、红府超市、红府超市六安分公司支付房屋租金至实际交付承租房时止；4、红府超市、红府超市六安分公司承担本案诉讼费用。

红府超市、红府超市六安分公司应诉时提出反诉，请求法院判令：解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、金鹰公司赔偿其损失x元；3、金鹰公司承担本案诉讼费用。

一审法院认为：金鹰公司与红府超市六安分公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。金鹰公司为了红府超市六安分公司租赁房屋经营需要，依照合同和补充协议全部履行了义务，先后进行了配备配电房及电缆安装、总水电表分户、预留红府店面门头位置、下水道加粗安装、承租房内增加隔墙等投入，系专为红府超市六安分公司五年承租房屋而建设和投入的专用设施，应由红府超市六安分公司赔偿；另外安装卷闸门、专门修建道路、返租门面房等费用，红府超市六安分公司应当按照承租期间合理分担。鉴于双方均要求终止合同，应予准许。金鹰公司为红府超市六安分公司所作广告宣某与红府超市六安分公司商业经营宣某无关联性，双方既无委托合同，又无书面协议，金鹰公司的该诉请理由，证据不足，不予支持；安装水电表户口系双方合同约定由金鹰公司负责提供，故金鹰公司该诉请不予支持。由于红府超市六安分公司未交付租赁房屋和房屋租金，单方终止合同的违约行为，应按照合同约定赔偿对方一个季度租金。红府超市六安分公司辩称及反诉请求赔偿损失x元系红府超市六安分公司支付前期的房屋租赁费，该费用应从整个房屋租赁费用中扣除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、红府超市、红府超市六安分公司给付金鹰公司自2006年11月20日至2007年11月19日止房屋租金x元，扣除已付x元，尚欠x元；2007年11月20日起每月给付房屋租金x元至实际交付房屋时止；三、红府超市、红府超市六安分公司支付金鹰公司违约金x元（2007年月租金x元×3个月）；四、红府超市、红府超市六安分公司赔偿金鹰公司经济损失x.77元（配电房及电缆安装费用x.90元、预留红府店面门头7500元、安装卷闸门费用3774.45元、修建道路费用4415.93元、下水道加粗安装等费用2850元、承租房内增加隔墙等x.49元、返租门面房x元）；五、驳回金鹰公司的其他诉讼请求；六、驳回红府超市、红府超市六安分公司的反诉请求；七、上述二、三、四项由红府超市、红府超市六安分公司于判决生效后5日内一次性支付给金鹰公司。案件受理费x元，反诉案件受理费2721元，合计x元，由红府超市、红府超市六安分公司共同承担。

上述判决宣某后，红府超市、红府超市六安分公司均不服，向本院提起上诉称：1、金鹰公司出租的房屋没有通过消防验收，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。即使有效，金鹰公司违反了合同约定的义务，上诉人有权解除合同；2、金鹰公司主张的租金、违约金和损失没有事实和法律依据。请求撤销原判，驳回金鹰公司的诉讼请求，支持其反诉请求。

金鹰公司答辩称：1、出租的房屋消防设施、设备在工程竣工时已通过验收合格，红府超市六安分公司也未因涉案房屋未经消防验收而责令停业，由于红府超市六安分公司经营不善，导致其无法承租，现以合同无效和有权解除合同的理由显然不能成立。2、因上

诉人单方解除合同构成违约，依据合同约定应当支付租金和承担违约金和损失。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，红府超市、红府超市六安分公司、金鹰公司均未提交新证据，本院经庭审，对一审查明的事实予以确认。

二审另查明：红府超市六安分公司于2008年7月23日将承租的房屋及其钥匙交还金鹰公司。

综合各方的举证、质证和诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效;2、红府超市六安分公司应否支付其占有期间的租金和违约金；3、金鹰公司因履行租赁合同所产生的实际损失为多少。

本院认为：（一）关于双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。2006年9月26日，金鹰公司与红府超市六安分公司签订了《房屋租赁合同》后，金鹰公司依约将房屋出租给红府超市六安分公司，红府超市六安分公司也依约支付至2007年8月20日前的租金。2007年6月，红府超市六安分公司发函致金鹰公司称：“因其经营的超市，亏损严重，目前难以维持，经公司研究决定于2007年7月底对该店实行关闭。”由此证明，红府超市六安分公司因经营亏损导致其无法继续履行《房屋租赁合同》。2007年9月六安市金安区公安消防大队虽向金鹰公司下达《责令限期改正通知书》，但同年10月该消防大队又作出复查合格的《复查意见书》，此证明出租的房屋符合有关消防安全规定。因此，一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效是正确的。红府超市、红府超市六安分公司称案涉出租房屋未经消防部门验收合格，《房屋租赁合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。

（二）关于红府超市六安分公司应否支付其占有期间的租金和违约金。金鹰公司与红府超市六安分公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应依约履行各自的义务。经查，红府超市六安分公司在承租期间因经营不善，无法继续履行合同，要求解除《房屋租赁合同》。在金鹰公司不同意解除合同的情况下，红府超市六安分公司又以出租房屋未经消防部门验收合格为由提出解除合同。因六安市金安区公安消防大队对出租房屋作出了复查合格的结论，故红府超市六安分公司称出租房屋未经消防验收合格与事实不符。由于红府超市六安分公司在承租期间未经金鹰公司同意单方提出解除《房屋租赁合同》，停止履行支付租金的行为，构成违约。因此，一审判令红府超市六安分公司应当支付其占有期间的租金，并承担违约金x元并无不当。

（三）关于金鹰公司因履行租赁合同所产生的实际损失为多少。金鹰公司为了红府超市六安分公司租赁房屋经营需要，依据双方签订的《补充协议》的约定，先后进行了配备配电房及电缆安装、预留红府店面门头位置、下水道加粗安装、承租房内增加隔墙、安装卷闸门、专门修建道路、返租门面房等投入，金鹰公司为证明上述事实提供了内部做帐凭证、相关合同、收据等证据，本院予以确认。由于房屋租赁期限为五年，红府超市六安分公司在承租期间单方终止履行合同，致金鹰公司未能按房屋租赁期限收回投入成本，由此给金鹰公司造成的损失，应予以赔偿。金鹰公司投入配电房及电缆安装费用x.90元、预留红府店面门头费用7500元、下水道加粗安装费用2850元、承租房内整增加隔墙费用x.49元，计x.39元，应按租期五年分摊投入成本。自金鹰公司交付出租房屋于红府超市六安分公司之日至红府超市六安分公司退出房屋之日止因金鹰公司收取了租金，该段期间应分摊的投入成本不应列入损失。故自红府超市六安分公司交还租赁房屋的次日（2008年7月24日）起至租赁合同期满之日（2011年11月10日）止，共39.57个月，该段期间上述投入成本为x.16元（x.39元÷60个月×39.57个月），应确定为金鹰公司的损失。一审判决按15个月计算认定金鹰公司为履行租赁合同支出安装卷闸门费用3774.45元、修建道路费用4415.93元、返租门面房x元，所产生的损失为x.38元，因金鹰公司对此未提出上诉，本院不予变更。上述两项损失合计x.54元，由红府超市六安分公司赔偿。红府超市六安分公司是红府超市设立的非法人分支机构，其债务由红府超市承担。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

一、维持安徽省六安市中级人民法院（2008）六民二初字第X号民事判决主文第一、二、三、五、六项；

二、撤销安徽省六安市中级人民法院（2008）六民二初字第X号民事判决主文第七项和关于诉讼费用承担部分；

三、变更安徽省六安市中级人民法院（2008）六民二初字第X号民事判决主文第四项为安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司赔偿安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司实际损失x.54元。

以上一、三项，安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司于本判决生效后十日内偿付安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费x元，反诉案件受理费2721元，合计x元，由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司共同负担x元，安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司负担5000元；二审案件受理费x元，由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司六安分公司共同负担x元，安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司负担5000元。

本判决为终审判决。

审判长王晓峰

审判员陶宝定

代理审判员程敏

本件与原件核对无异二00八年九月四日

书记员夏琰