上诉人（原审被告）：安徽京港饭店有限公司，住所地安徽省巢湖市经济技术开发区。
法定代表人：张某某，该公司总经理。
委托代理人：杨某，北京市天钰衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽巢湖经济开发区管理委员会（原名“巢湖经济技术开发区管理委员会”），住所地安徽省巢湖市经济技术开发区。
法定代表人：杨某某，该管委会主任。
委托代理人：蒋声朝，安徽蒋平华律师事务所律师。
原审被告：张某某，男，lX年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：杨某，北京市天钰衡律师事务所律师。
原审被告：林某某，男，lX年X月X日出生，住（略）。
上诉人安徽京港饭店有限公司（以下简称京港饭店）因与被上诉人安徽巢湖经济开发区管理委员会(以下简称管委会)，原审被告张某某、林某某房地产买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市中级人民法院（2006）巢民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2007年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人京港饭店及原审被告张某某委托代理人杨某，被上诉人管委会委托代理人蒋声朝到庭参加了诉讼。原审被告林某某经合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2003年5月13日，巢湖市人民政府市长办公会议形成第X号《会议纪要》，同意将该市国贸展览中心整体转让给香港创天投资有限公司，由该公司投资3000—5000万元兴建宾馆和娱乐中心，不得改变用途从事房地产开发；投资额必须在两年内完成；全部投资完成前，不能转让土地使用权。其后，经协商，管委会与香港创天投资有限公司设立的京港饭店于2003年12月19日签订了关于会展中心资产出让的《协议书》，约定：出让价格为611.x万元，京港饭店首付300万元，半年内付余款的50％，另50％在一年内付清；管委会在收到首付款后，于两个月内配合京港饭店办理完毕土地、房产变更登记手续并交付京港饭店；如果京港饭店不能支付余款，管委会有权解除合同或收回与余款等值的房产，由此产生的各项税费由京港饭店承担。上述协议签订后的次日即2003年l2月20日，双方再次签订了一份《转让协议书》，约定：京港饭店自协议签订之日的一年内付清611.x万元；管委会在收到京港饭店支付款后，在三个月内持房屋产权证书和国有土地使用权证书，与京港饭店配合，办理上述两证的变更登记手续，变更费用由双方按国家规定支付。上述两份协议签订前，京港饭店于2003年11月向管委会支付转让款100万元。协议签订后，京港饭店持12月20日签订的《转让协议书》向巢湖市房地产管理局申请办理房屋产权证，于2004年元月领取了该房产证。在办理房产证后，张某某和林某某两人以个人的名义将京港饭店名下的房产设定抵押，并于2004年元月向工商银行巢湖分行营业部办理了个人贷款。贷款办理后，京港饭店于2004年元月15日向管委会支付了首付款中下余的200万元。此后，京港饭店未再向管委会支付合同约定的其他款项，但于2004年期间不断发函催促管委会办理土地变更手续。巢湖市国土资源局于2004年12月10日给京港饭店核发了国有土地使用权证。至2005年5月，京港饭店并没有投资3000—5000万元建设宾馆和娱乐中心，却于2005年5月委托巢湖市金桥拍卖行对京港饭店的全部资产进行拍卖。巢湖市国土资源局于2005年5月24日致函金桥拍卖行，要求该行停止拍卖行为，以致京港饭店转让资产的行为未完成。管委会于2006年1月8日诉至一审法院，称京港饭店在支付了300万元后经管委会多次催要拒不支付311万元余款，已构成违约，且擅自决定将受让的房地产全部对外拍卖，故请求判令：1、解除管委会于2003年12月19日、12月20日与京港饭店签订的《协议书》和《转让协议书》；2、京港饭店返还管委会原属巢湖市国贸展览中心的土地使用权和地上建筑物；3、京港饭店、张某某、林某某连带承担因房地产返还所产生的过户费用；4、京港饭店、张某某、林某某连带赔偿管委会固定资产投资利息损失10.4万元。
一审法院认为：（一）关于违约责任问题。管委会主张京港饭店违约的依据是2003年12月20日双方所签的协议，即京港饭店应当一次性在一年内付款，只有在款到后的三个月内，管委会方应履行协助办理过户手续的义务，所以京港饭店应承担迟延付款的违约责任，而管委会无违约行为。京港饭店主张管委会违约的依据是双方于2003年12月19日所签的协议，即京港饭店首付300万元后，管委会应当在受到该300万元后的两个月内办理完毕所有权证的过户手续，所以管委会应承担迟延办证的违约责任，而京港饭店无违约行为。本案中，2003年12月19日和20日的两份协议从总体上看均反应了双方转让国贸展览中心资产的真实意思，其价格等主要条款也基本相同，主要是在给付款步骤和管委会协助办证的时间上有细微差别，两份合同实际上都要求京港饭店应在一年内付清全部款项，只不过19日签订的协议规定了京港饭店首付款300万元，并要求管委会在收到首付款后2个月内办证完毕，而20日签订的协议约定京港饭店在一年内付款，管委会在收款后3个月内办证完毕。但从合同实际履行的情况来看，双方是按照19日所签协议履行的，因为京港饭店是在办理个人抵押贷款成就后按照首付款的方式付款的，并且从京港饭店催促办证的函件以及管委会催款的方式来看也符合19日所签协议的内容。但无论是19日还是20日的协议，均明确了付款是办证的前提条件，且京港饭店应当在2004年底前付清全部款项。但实际情况是京港饭店的首付款并不是在办证前支付的，而是在2003年底至2004年元月办理房产证后，再用抵押贷款支付首付款的，且京港饭店至今仍未给付尚余的311.x万元。不仅如此，京港饭店还在转让款没有付清的前提下，就对整个资产进行委托拍卖，更谈不上履行投资3000—5000万元兴建旅游宾馆和娱乐中心的义务。本案中，管委会之所以与京港饭店订立合同，并在合同的订立和履行过程中为京港饭店提供很多撮合合同成就的条件和便利，是为了实现当地政府招商引资并促使京港饭店投资3000—5000万元兴建宾馆和娱乐中心的目的。而京港饭店不仅没有在合同成就后积极完成自己的项目投资任务，反而将因合同成就而取得的财产意图转卖获利，不排除其欺诈交易炒作房地产的主观恶意。同时，在该合同的履行过程中，京港饭店除用其取得的房地产产权证书在银行抵押贷款支付部分合同约定的价款外，一直未能履行其余给付义务，当然会引起管委会对京港饭店履约能力的质疑。再加上京港饭店转让房地产的行为必然导致管委会订立合同的目的根本无法实现。因此京港饭店的违约行为当属根本违约，已经触发双方约定的解除合同的条件。故管委会提出要求解除双方合同并要求京港饭店承担相应违约责任的诉讼请求应当予以支持。至于京港饭店提出的管委会违约在先的问题，因京港饭店在诉讼中并没有提出要求管委会承担违约责任的诉请，也没有提出因解除合同而触发的要求管委会承担相应法律责任的诉请，京港饭店可另行主张权利。（二）关于张某某和林某某的民事责任问题。管委会基于其在巢湖市房地产管理局的档案材料中发现了张某某和林某某的财产分割协议等证据，认为京港饭店已将资产转移，可能导致该管委会的债权无法实现而主张张某某和林某某承担连带责任的。但从京港饭店向房地产管理局出具的委托书和分割协议等内容来看，只是说明京港饭店委托张某某和林某某办理贷款，对房产的分割协议也只是为了便于明确今后张某某和林某某二人对京港饭店的占有关系，而要求办理两份房产证，并不能说明该财产实际已不属于京港饭店。巢湖市房地产管理局所发的房产证证号分别为房地权巢湖市字第x号(京港饭店一楼)和x号(京港饭店二楼)，房产证上载明的权利人分别是京港饭店(张某某)和京港饭店(林某某)，其中(张某某)、(林某某)为手写体，并加盖发证机关校对章。由此可以看出，上述房产证并没有将所有人界定为张某某和林某某个人。同时，从合同的实际履行过程和本案的诉讼过程来看，京港饭店一直是以自己的名义行使权利，特别是委托拍卖资产时京港饭店也是以所有人名义进行的，所以管委会认为因其债权存在风险而要求张某某和林某某承担连带责任的理由不能成立，对管委会该项诉讼请求应当予以驳回。综上，一审法院判决：1、解除管委会与京港饭店于2003年12月l9日和2003年12月20日签订的关于原巢湖市国贸展览中心土地及地上建筑物的合同；2、京港饭店于判决生效后十日内返还因原合同所取得的土地使用权及地上建筑物的所有权，并负担因该土地使用权和地上建筑物转让所导致的税费；3、驳回管委会的其他诉讼请求。案件受理费x元，其他诉讼费7500元，合计x元，由京港饭店负担。
上述判决宣告后，京港饭店不服，向本院提起上诉称：1、管委会主体不适格，因为与京港饭店签订合同的是巢湖经济技术开发区规划土地局（以下简称规划土地局）而非管委会；2、规划土地局未履行双方所签订的《协议书》约定的义务，京港饭店据此享有抗辩权，故协议中约定的解除条件并未成就，一审判令解除合同错误。3、案涉房屋质量存在问题，规划土地局履行合同存在重大瑕疵，京港饭店据此也应享有抗辩权。4、京港饭店在一审中提交的证据六即《〈转让协议书〉补充协议》，证明双方签订《转让协议书》的唯一目的只是为了京港饭店提前进行贷款评审，不作为双方办理房地产转让的依据，一审判决将该《转让协议书》作为定案依据错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回管委会的诉讼请求。
管委会未提交书面答辩状，其在二审庭审中口头答辩称：1、京港饭店在质疑管委会诉讼主体资格的同时却又进行实体答辩是自相矛盾的。在本案诉讼之前，双方发生过一次诉讼，其中，京港饭店并未对管委会的主体资格提出任何异议，说明其对此是认可的。况且规划土地局仅是经济技术开发区的内设机构之一，而管委会系代表开发区行使职权。2、本案双方共签订了三份协议，其中2003年12月20日的《转让协议书》的作用并非如对方所言，其可以作为本案的定案依据。3、京港饭店未依约付款构成了违约，其主张的先履行抗辩权无事实和法律依据。4、京港饭店认为案涉房屋质量有瑕疵并以此抗辩，但其没有提起反诉，也未就房屋质量问题通过鉴定予以确认，故其主张不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院经二审庭审，对一审判决认定的事实予以确认。
二审举证期限内，管委会向本院新提交了中共巢湖市委巢发〔2000〕X号《中共巢湖市委、巢湖市人民政府关于加快省级巢湖经济技术开发区建设的决定》、《巢湖经济技术开发区X组第三次会议纪要》、中共巢湖市委办公室巢办字〔2002〕X号《关于印发〈巢湖经济技术开发区管理委员会（中共巢湖经济技术开发区工作委员会）职能配置、内设机构和人员编制方案〉的通知》、巢湖市中级人民法院（2006）巢民三初字第X号民事裁定书等四份证据，以证明：“巢湖经济技术开发区管理委员会”为中共巢湖市委、巢湖市政府的派出机构，巢湖经济技术开发区规划土地局（以下简称规划土地局）为该管委会的内设机构，故应由管委会代表巢湖经济技术开发区行使职权，管委会是本案适格主体。京港饭店质证时称对上述四份证据的真实性、合法性无异议，但对其与本案的关联性持有异议，上述证据并不能证明管委会系本案适格的诉讼主体。
经审查，本院对该四份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
二审补充查明：2003年12月19日，规划土地局（甲方）与京港饭店（乙方）签订《协议书》，其中约定：“四、按照巢湖市人民政府2003年第X号会议纪要精神，经协商，国贸展览中心土地使用权、房产转让价格合计为人民币陆佰壹拾壹万柒仟柒佰叁拾贰元肆角壹分整。五、本合同签订后，乙方首付300万元给甲方，半年内付余款的50%，另50%在一年内付清。六、甲方在收到乙方首付款后，于二个月内配合乙方办理完毕土地、房产变更登记手续，变更登记费用由双方按国家规定支付。七、登记后的国有土地使用证、房屋产权证，在乙方按本合同第五条规定支付完首付款300万元后，甲方将产权证给予乙方。如果乙方不能按规定向甲方支付剩余的311.7732万元，甲方有权解除合同或收回与余款等值的房产，由此发生的各项税费由乙方承担”。2003年12月20日，规划土地局（甲方）与京港饭店（乙方）签订《转让协议书》，其中约定：“五、本合同付款方式为：自合同签订日起计算，在壹年内付清。六、甲方在收到乙方支付款后，在三个月内持房屋产权证书和国有土地使用权证书，与乙方配合，办理上述两证变更登记手续，变更手续费用由甲乙双方按国家规定支付”，“八、乙方必须按照本合同规定，按时支付转让金。如果乙方不能按时支付转让金，延期超过三个月，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因违约造成的其他损失”。2003年12月20日，规划土地局（甲方）与京港饭店（乙方）同时签订了《〈转让协议书〉补充协议》，其中约定：“一、双方签定《转让协议书》的目的只是为了支持乙方提前进行贷款评审，不作为双方办理房地产转让的依据。二、甲乙双方关于巢湖市国贸展览中心房地产转让正式协议，待开发区办妥巢湖市国贸展览中心房屋产权登记前期工作所需手续准备完毕后再另行签订。三、本协议规定的条款与主合同具有同等法律效力，本补充协议自主合同签订之日起生效”。
巢湖经济技术开发区财政局于2005年4月25日向京港饭店发出《催缴通知书》，依据案涉协议向京港饭店催要其尚未支付的311.7732万元。京港饭店在本案一、二审中均将该份通知书作为证据予以提交。根据前述管委会提交的中共巢湖市委办公室巢办字〔2002〕X号《关于印发〈巢湖经济技术开发区管理委员会（中共巢湖经济技术开发区工作委员会）职能配置、内设机构和人员编制方案〉的通知》，巢湖经济技术开发区财政局亦属于管委会内设机构。
一审法院受理本案后，京港饭店在提交答辩状期间以双方当事人已达成仲裁协议为由向一审法院提出管辖权异议。一审法院审查后作出（2006）巢民三初字第X号民事裁定，驳回京港饭店的管辖权异议。京港饭店不服该裁定上诉于本院后，本院经审查作出（2006）皖民一终字第X号民事裁定，驳回其上诉，维持一审裁定。
二审期间，“巢湖经济技术开发区管理委员会”名称变更为“安徽巢湖经济开发区管理委员会”。
二审庭审后，京港饭店和管委会均向本院提交书面申请，请求本院组织双方调解。同时，双方均申请本院委托鉴定评估机构就京港饭店装饰工程投入现值进行评估，并一致同意以评估结论作为双方调解的基础。本院遂委托安徽国信资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2008年8月4日出具了皖国信评报字（2008）第X号《京港饭店装潢投入市场价值鉴定项目资产评估报告书》，确定至评估基准日2008年3月31日，京港饭店装饰工程投入现值为101.x万元。本院于2008年8月15日再次组织双方调解，因差距过大，致调解未成。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳并经当事人认可，本案二审的争议焦点为：1、管委会是否系本案适格的诉讼主体；2、京港饭店是否构成了违约，管委会解除案涉合同的条件是否成就。
本院认为：（一）关于管委会是否系本案适格的诉讼主体。虽然在案涉三份协议上盖章的是“巢湖经济技术开发区规划土地局”，但该规划土地局系管委会的内设机构，而非一级行政组织，故本案的适格主体依法应为管委会，而非规划土地局。在协议履行过程中，巢湖经济技术开发区财政局作为管委会的内设机构代表管委会向京港饭店催要311.7732万元时，京港饭店并未对该财政局的主体身份表示异议，此亦表明京港饭店对管委会作为其合同相对方并无异议。且京港饭店在向一审法院提出管辖权异议时亦未否认管委会的诉讼主体资格。京港饭店关于管委会非本案适格诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（二）关于京港饭店是否构成了违约，管委会解除案涉合同的条件是否成就。京港饭店上诉称根据其与规划土地局于2003年12月20日签订的《〈转让协议书〉补充协议》第一条的约定，双方于2003年12月20日签订的《转让协议书》不应作为本案的定案依据，而依据双方于2003年12月19日签订的《协议书》的约定，管委会办理产权变更登记手续及交付权属证书迟延属违约在先，故其未依约支付尚余的311.x万元并不构成违约，管委会无权行使约定的合同解除权。根据本案已查明的事实，上述2003年12月19日的《协议书》系双方的真实意思表示，且双方实际上亦是按该协议履行，故该协议应作为确定双方权利义务和本案定案的依据。根据上述协议，管委会在京港饭店支付300万元首付款的二个月内协助其办理案涉房地产权属变更登记手续，京港饭店在签订协议后的一年内付清全部转让价款。2004年1月6日、2004年12月10日，在管委会的协助下，巢湖市相关行政主管部门先后向京港饭店核发了房屋和土地权属证书，京港饭店并未就未能依约取得土地使用权证向管委会提出异议，且其亦无证据证明该办证迟延行为给其造成了经济损失，根据权利和义务相一致的原则，京港饭店即应于2004年12月19日前向管委会支付尚欠的311.x万元转让款，但京港饭店不仅在管委会催要后拒不支付，且于2005年5月擅自委托拍卖机构拍卖其受让的房地产，京港饭店上述行为显然构成了违约并致管委会订立合同的目的无法实现，管委会有权依据双方协议的约定解除合同并要求京港饭店返还因此取得的财产。京港饭店关于其因享有先履行抗辩权从而不构成违约、管委会无权解除合同的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。京港饭店虽在本案一、二审中均提交了巢湖经济技术开发区建设环保局于2005年7月1日向其送达的巢开建〔2005〕X号《关于加强建筑结构安全整改的通知》，以证明案涉房屋存在质量问题并主张其有权据此不依约履行给付转让款的义务，但上述通知仅指出案涉房屋存在安全隐患，而双方在转让协议中并未就此问题进行约定，因此，京港饭店以此作为其不履行给付转让款义务的抗辩理由依据不足，本院亦不予采信。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费x元，由安徽京港饭店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某
审判员佘延宏
代理审判员程敏
二00八年八月十八日
书记员夏琰
