原告（反诉被告）许X，女，……。
委托代理人毛X，男，……。
委托代理人周X，上海XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）任X，女，……。
原告许X诉被告任X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月25日立案受理，被告任X于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年4月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人、被告（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许X诉称，2009年10月21日，原、被告签订房地产买卖合同，被告购买原告的XX三村X号X室房屋，总房价款752,000元，分三期支付。合同签订后，前两期房款被告按期支付，第三期50万元房款被告直到2010年2月3日才支付。合同约定第三期房款应在2009年12月9日前支付，被告逾期付款，按照合同约定，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款的0.1％的违约金。现原告起诉要求被告支付逾期付款的违约金28,000元。
被告任X辩称，第三期50万元房款是被告向银行贷款，签订买卖合同时原告明知的。2009年10月30日被告和中国银行签订的贷款合同中，银行的预计放款时间是在2009年11月11日前。后因为国家出台了政策限制银行放贷，直到2010年2月3日银行才完成放款。在此期间，被告不断向银行催促办理，被告尽到义务。没有按合同约定付款是被告不能抗拒的原因，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告任X诉称，房屋买卖合同约定交付房屋的日期是2009年12月10日前，反诉被告实际交房时间是2010年2月8日。合同约定未按约定期限交接房地产，应当支付已收款0.1％的违约金。反诉被告逾期交房，致使反诉原告只得在外租房，租金及居间费损失共计5,000元。反诉原告要求反诉被告支付逾期交房的违约金14,036元，并赔偿经济损失5,000元。
反诉被告许X辩称，合同约定了先付款再交房，因反诉原告未履行付款义务，反诉被告行使不安抗辩权不能先交房。反诉被告在2月7日才得知房款已经到帐，次日就将钥匙通过中介公司转交给反诉原告。反诉被告没有违约，反诉原告在外租房的损失不是反诉被告造成的，不同意反诉请求。
经审理查明，2009年10月21日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）分别作为甲方和乙方签订上海市房地产买卖合同，双方通过上海XX房地产经纪有限公司第十六分公司（以下简称居间人）居间介绍，由乙方受让甲方位于本市XX三村X号X室房屋（以下简称涉案房屋）。房屋建筑面积56.63平方米，转让价款共计人民币752,000元整，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2009年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同还约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1％的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1％的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议双方约定，乙方于2009年9月26日前支付全部房价款的2.x％计人民币2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2009年12月10日前支付人民币1万元；乙方于2009年10月25日前支付人民币22.2万元；乙方于2009年12月9日前支付人民币50万元。
合同签订后，至2009年10月25日前，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房款合计人民币242,000元。同年10月30日，被告（反诉原告）与中国银行股份有限公司上海市分行（下称中国银行）签订抵押借款合同两份，商业贷款20万元、公积金贷款30万元。
2010年2月3日，中国银行向原告（反诉被告）在该行名下的帐户分别划入20万元和30万元两笔款项。同年2月8日上午，原告（反诉被告）将涉案房屋房门钥匙交于居间人，当日下午，被告（反诉原告）从居间人处取走涉案房屋钥匙。
以上事实除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的上海市房地产买卖合同、中国银行存折、居间人的收条，被告（反诉原告）提供的抵押借款合同、居间人证明等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。从中国银行在2010年2月3日直接将被告（反诉原告）的50万元贷款存入原告（反诉被告）帐户的事实及双方当事人的陈述可以推定，签订买卖合同时，双方是明知被告（反诉原告）通过银行贷款方式支付第三期房款，且双方后来约定了由中国银行直接向原告（反诉被告）履行50万元房款的支付义务。现无论是被告（反诉原告）自身原因还是中国银行的原因致使被告（反诉原告）延迟向原告（反诉被告）履行付款义务，均应由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）承担违约责任，原告（反诉被告）的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）认为中国银行延期放款属于不可预料和不可抗拒事由的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。
合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。房地产买卖合同中对付款期间和交房时间作了明确约定，乙方应于2009年12月9日前支付50万元房款，甲方应于同年12月10日前腾房并通知乙方交接。故上述约定可视为有先后履行顺序，付房款在前，交付房屋在后，故原告（反诉被告）在12月10日前未收到被告（反诉原告）支付的50万元房款前，有权拒绝交房。在2月3日被告（反诉原告）支付50万元房款后，对于交房的履行期限双方没有进一步协议明确，法律规定债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，被告（反诉原告）并没有向原告（反诉被告）提出交房要求，原告（反诉被告）于2月8日履行交房义务并无不当，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）交房时已违约没有事实和法律依据，其诉求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第六十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任X应于本判决生效之日起十日内支付原告许X逾期付款违约金人民币27,500元；
二、被告（反诉原告）任X要求原告（反诉被告）许X支付违约金人民币14,036元并赔偿经济损失人民币5,000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计人民币250元，反诉案件受理费人民币138元，均由被告（反诉原告）任X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员袁欣
书记员徐琛
