原告王X，女，……。

原告姚X，男，……。

两原告委托代理人张X，上海市XX法律服务所法律工作者。

两原告委托代理人姚X，男，……。

被告蔡X，男，……。

被告罗X，女，……。

被告谷X，女，……。

原告王x、姚X诉被告蔡X、罗X、谷X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月26日立案受理，依法适用简易程序，于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告王x、两原告委托代理人到庭参加诉讼，三被告经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告王x、姚X诉称，2008年12月19日，两原告与被告蔡X签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告蔡X购买本市XX新村X号甲X室房屋，转让价为692,000元。2009年2月，双方重新签订一份房地产买卖合同，变更了交房时间及过户日期。至2009年2月26日止，原告已向被告支付除2万元尾款外的全部转让款共计672,000元。同年2月26日，被告蔡X无法交房，故双方签订一个补充协议，由原告将涉案房屋出租给被告，约定每月租金1,800元，租期3个月，期满后被告全家应将户籍一并迁出。后被告蔡X提出房租降为每月1,600元，原告同意。三个月期满后，被告一家继续租住涉案房屋内。2010年1月，原告正式向被告提出要求终止租赁关系，并要求收回租赁房屋，但被告蔡X以妻子罗X、母亲谷X对房屋买卖不知情为由不愿搬离，原告起诉法院要求解除租赁合同、被告蔡X向两原告支付房屋租金等。因被告蔡X、谷X和蔡X儿子蔡XX户籍仍在涉案房屋内，且三被告目前仍然居住在涉案房屋内不履行交房义务，两原告现起诉要求：1、三被告向两原告支付没有迁移户口的违约金2万元；2、三被告向两原告支付逾期交付物业的违约金，按每日134.4元，自2010年4月1日起算至实际交房日止；3、诉讼费由三被告承担。

被告蔡X在诉前调解时辩称，买卖合同与租赁合同均是其一人所签，妻子罗X及母亲谷X均不知情，因原告最后一笔房款晚付房价上涨导致被告无法买房。原告在2010年2月底通知被告3月底前搬离，现由于罗X、谷X不同意搬，与被告蔡X无关。被告一家的户口没有地方可迁。

被告罗X、谷X未作答辩。

经审理查明，原告王x与姚X系母子关系，被告蔡X与罗X系夫妻关系，被告谷X系蔡X的母亲。2003年11月，被告蔡X家庭将本市XX新村X号甲X室房屋（以下简称涉案房屋）公房买下产权，产权登记为蔡X一人。

2008年12月19日，两原告与被告蔡X分别作为乙方和甲方通过上海XX房地产投资顾问有限公司居间介绍，签订上海市房地产买卖合同（以下简称12月19日合同），约定由两原告受让被告蔡X自有的涉案房屋，建筑面积65.75平方米，转让价款共计692,000元。第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2009年1月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2009年1月16日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”第十条第（三）款约定：“甲方如未能按合同约定时间向乙方交付物业的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.2％的违约金，合同继续履行。逾期超过5日的，乙方有权单方面解除合同，同时甲方需追加支付乙方违约金人民币贰万元整，并须支付居间方总房价的2％作为佣金。乙方同时保留要求继续履行合同的权力。”2月19日合同的补充条款第6条约定：“······且甲方承诺，在收到乙方贷款后3个月内向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续，若甲方未能在规定期限内及时迁出户口则可视为违约。且乙方可凭此合同条款要求甲方必须即刻迁出该物业内所有户口。甲方同时还须支付乙方贰万元违约金。”

2008年12月22日、2009年1月9日、同年2月26日，被告蔡X分三次书写收条，收到原告王x购买涉案房屋的房款20万元、273,000元、199,000元，共计672,000元。

2009年2月2日，两原告与被告蔡X重新签订一份房地产买卖合同（以下简称2月2日合同），其中第四条乙方腾退房时间为2009年2月20日前，第六条共同申请办理转让过户手续时间为2009年2月3日前，其余内容均与12月19日合同一致。两原告于同年2月18日取得涉案房屋产权。

同年2月26日，甲方王x与乙方蔡X签订《补充协议》一份，约定乙方承租甲方涉案房屋，租金每月1,800元，租期自2009年2月26日至5月25日，房租从乙方售房款中扣除；2009年2月26日甲方支付给乙方房款人民币199,000元，乙方应尽快和甲方办理物业过户，煤气过户，有线电视过户以及户口的迁移；待乙方户口迁出后，甲方将剩余尾款2万元支付给乙方。

另查，三被告及蔡X之子蔡XX目前居住于涉案房屋内，蔡X、谷X、蔡XX的户籍仍在涉案房屋内。

还查明，2010年4月，两原告向法院起诉，要求解除王x与蔡X签订的租赁合同；蔡X向两原告支付房屋租金；蔡X、蔡XX、罗X、谷X迁出涉案房屋。法院于2010年5月31日以（2010）徐民三（民）初字第X号民事判决书，判决：王x与蔡X签订的关于系争房屋租赁事宜的《补充协议》于2010年5月25日解除；蔡X于判决生效之日起十日内向王x支付2010年2月26日至2010年5月25日的房屋租金4,800元，并按照每月1,600元的标准向王x支付2010年5月26日至蔡X、罗X、蔡XX、谷X实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费；蔡X、罗X、蔡XX、谷X于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋；姚X的其余诉讼请求，不予支持。

以上事实除原告、被告的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、12月19日买卖合同、2月2日买卖合同、补充协议、发票、户籍登记表、收条、房地产登记册等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，各方均应依约履行。被告蔡X未能按照约定的期限将自己及家人的户籍从涉案房屋内迁出，两原告要求被告按约承担违约责任，本院予以支持。因被告罗X、谷X非合同一方当事人，根据合同的相对性原理，两原告要求被告罗X、谷X承担违约责任无法律和合同依据。

通常，买卖合同的出售方有交付标的物的义务。两原告与被告蔡X签订房屋买卖合同后，原告王x又与被告蔡X签订具有租赁合同性质的《补充协议》，约定由蔡X一家继续租赁使用涉案房屋，故双方签订的《补充协议》生效时，则买卖合同的标的物即视为交付，买受人作为涉案房屋的所有权人取得间接占有。本案中，被告蔡X至今未向两原告交房，系违反租赁合同中约定的义务，故原告要求追究被告在房屋买卖合同中逾期交房的违约责任，本院难以支持。三被告经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：

一、被告蔡X应于本判决生效之日起五日内支付原告王x、姚X违约金人民币20,000元；

二、原告王x、姚X的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取计人民币260元，由原告王x、姚X负担60元，被告蔡X负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员袁欣

书记员徐琛