原告冷x，女，……。

被告张x，男，……

被告徐x，女，……。

委托代理人张x，系徐x丈夫，……。

原告冷x诉被告张x、徐x、张xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行了审理。审理中原告撤回对被告张xx的起诉。原告、被告张x到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告冷x诉称，2007年2月，原告一家与两被告签订房屋买卖合同，原告将位于本市xx路X弄X号X室房屋转让给被告一家。之后，房屋未进行交接，双方于2月15日签订房屋租赁合同，原告作为承租人，继续使用涉案房屋，被告为出租人，租赁期限一年，自2007年2月20日至2008年2月19日止，原告按照合同约定向被告支付租房保证金4,500元。2008年2月19日，租期届满，原告将涉案房屋交还给被告，并抄了水、电、煤气表数。此后，被告一直以其他理由不返还原告保证金，原告多次与被告交涉未果，遂起诉要求：被告返还原告租房保证金4,500元，并按银行同期存款利率向原告支付2008年2月20日至2010年2月20日的利息。

被告张x、徐x辩称，2008年2月19日，原告与被告见面，原告交付钥匙，并将水、电、煤气表抄写数给被告，当月的水、电、煤气、有线电视、物业费均未结清。由于原告在将涉案房屋出售给被告之后一直未将户口迁出，被告将原告的4,500元保证金作为未迁户口的违约金没收了。被告认为不欠原告钱，不同意原告的诉请。

经审理查明，2006年12月23日，原告及家人葛xx、葛x（甲方）与被告张x、徐x及家人张xx（乙方）签订房屋买卖合同，甲方将本市xx路X弄X号X室房屋（下称涉案房屋）转让给乙方，价款为172万元整。房屋买卖合同签订后，原告继续占有涉案房屋。2007年2月15日，原告（乙方）与被告张x、徐x、张xx（甲方）签订房屋租赁合同，甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为1年，自2007年2月20日至2008年2月19日，每月租金人民币4,500元。合同约定，乙方同意支付给甲方租赁保证金4,500元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。被告张x收取原告2007年2月20日至5月19日的租金13,500元及租房押金4,500元，并出具收据。2008年2月19日租期届满，原告将涉案房屋交还给被告，当月的水、电、煤气等费用未结。被告则以原告及家人户口未迁出涉案房屋为由，不同意返还保证金，原告遂起诉要求判如所请。

以上事实除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋买卖合同、房屋租赁合同、收据等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。

本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人在收取租赁物后，应当按照租赁合同的约定将租赁保证金予以返还，原告要求被告返还租房保证金，本院予以支持。合同法规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。原告在将租赁物交还给被告时，尚有一些公用事业费未结清，故被告未及时返还租房保证金系正当行使同时履行抗辩权，原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。未结的公用事业费，被告可凭单据另行向原告结算和主张。因原、被告之间存在一个房屋买卖合同在前，房屋租赁合同在后的双重法律关系，原告的户口未从涉案房屋中迁出，系对房屋买卖合同义务的履行瑕疵，被告可另行主张权利，被告擅自扣抵租赁合同中的保证金并无法律依据，故被告的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条之规定，判决如下：

一、被告张x、徐x于本判决生效之日起十日内返还原告冷x租房保证金人民币4,500元；

二、原告冷x要求被告张x、徐x按银行同期存款利率支付2008年2月20日至2010年2月20日的利息的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告张x、徐x负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员袁欣

书记员徐琛