青海省海东地区中级人民法院

民事判决书

(2006)东民终字第X号

上诉人(原审被告)杨某，男，生于1963年6月，汉族，个体工商户，住（略）。

委托代理人郭国新，辉湟律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)余某，男，生于1975年10月，汉族，平安县水务局职工，住（略）。

委托代理人高希程、李某伟，河湟律师事务所律师。

原审被告余某，女，生于1959年12月，平安县水务局职工，住（略）。

上诉人杨某因与被上诉人余某、原审被告余某房屋买卖纠纷一案，余某于2005年1月26日向平安县人民法院提起诉讼，请求依法判令杨某与余某之间的房屋买卖行为无效并返还房屋。平安县人民法院于2005年4月6日作出判决。杨某不服原判于2005年4月25日提起上诉，本院于2005年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2005年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨某及其委托代理人郭国新、被上诉人余某的委托代理人高希程、李某伟、原审被告余某到庭参加了诉讼。经审理原审认定事实不清，证据不足，于2005年5月27日作出(2005)东民终字第X号民事裁定，撤销平安县人民法院(2005)平民初字第X号民事判决，发回原审人民法院重审。平安县人民法院于2005年7月6日受理后，依法另行组成合议庭进行了审理并于2005年11月21日作出(2005)平民初字第X号民事判决。杨某不服于2005年12月5日向本院提起上诉，本院于2005年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月28日审理了本案，现已审理终结。

原审查明，被告余某与原告余某系姑侄关系，2000年12月2日，余某向余某借款（略）元。购买了现在原、被告双方所争议的位于平安县水务局家属院一号楼四单元二楼东面积为63.46平方米住房一套。2000年12月，该房屋的产权登记为余某。由此，原告余某取得了该套房屋的所有权。2001年4月，被告余某索要其借款，原告余某在因无钱归还借款的情况下，就将该房屋的产权证、身份证复印件交付给被告余某，让其在银行贷款，以归还其借款。同年4月11日，被告余某以上述房产证作抵押，在中国农业银行海东分行进行了贷款。2003年6月，被告余某与被告杨某协商，将产权登记为余某的房屋转让给杨某，被告杨某提出与房屋产权人协商时，被告余某以该房屋可以由自己作主处分，无须征求余某的意见为由，将该套住房以协商价（略）元出售给杨某。被告杨某于2003年6月23日，将购房款（略）元交付给被告余某。同日，被告余某还清海东农行贷款，将该房屋产权证从农行收回，同时在平安县房产交易服务管理中心办理了该房屋的产权过户手续。将该房屋的产权过户到杨某名下。之后，被告杨某补偿支付给被告余某过户办证手续费951元后，并从余某处领取了该房屋的产权证。在办理该房屋产权交易过程中，原告余某、被告杨某均未在房屋买卖契约上签字(未订立书面房屋买卖协议)，也未亲自到房管部门办理房屋产权过户手续。2005年1月26日，原告余某诉至法院，请求判令二被告的房屋买卖行为无效，并归还其房屋。

原审法院认为，原、被告诉争的位于平安县水务局家属楼一号楼四单元二楼东的住房属于原告余某所有。被告余某未经房屋产权所有权人余某的同意，擅自处分该房屋，属非有权人处分所有权人的合法财产，属于侵权行为。被告杨某从被告余某处接到余某的房产证时，明知该房屋的产权属余某所有，则仍与被告余某口头达成房屋买卖协议，其行为也有过错责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。杨某辩解余某对其言明：“争议房屋实际为余某的房屋，只是以余某的名义登记的”。对此，被告杨某未提供相关的证据加以证明，对其辩称理由，本院不予采纳。据此，本院认为，被告杨某所取得的争议房屋产权证，不符合现行房产登记法规的法定形式要件。二被告间的房屋买卖行为无效，不受法律保护。原告要求二被告归还房屋的理由成立，应予支持。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项，第二款、第六十条、第七十二条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第(四)、(七)项之规定，判决：

(一)被告余某与被告杨某之间房屋买卖行为无效，位平安县水务局家属楼一号楼四单元二楼东房屋一套(63。46m2)归原告余某所有。(二)被告余某返还给被告杨某的购房款（略）元，并承担给付因办理房屋过户手续支出的费用951元(其余某济损失被告余某和杨某各自承担)。

本案案件受理费及其他诉讼费用150元，由被告余某负担120元，杨某负担30元。

杨某不服该判决，向本院提起上诉称：(一)原审判决认定事实不清，定性不准，认为被上诉人余某在一审提供的房产证，只能证明该房屋原属余某，但现已变更过户给上诉人，上诉人持有的房屋产权证恰能证明现该房屋的所有权人，故原审判决房屋归余某所有无事实依据。(二)原审判决适用法律错误，本案的核心是平安县人民政府颁发的房屋所有权证是否合法有效的问题，原审依照《民法通则》判决买卖关系无效，并不导致平安县人民政府颁发给上诉人的房屋所有权证的具体行政行为无效。请求撤销原判，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。

被上诉人未作书面答辩，在庭审中辩称：上诉人杨某与原审被告余某之间的买卖关系无效，上诉人提出的本案应进行行政诉讼前置的问题无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

原审被告余某未作出书面答辩，在庭审中辩称：原审判决正确，属于侵权行为。请求维持原判。

根据各方当事人诉辩理由，本案争议的焦点是房屋买卖关系是否成立。

经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人杨某、被上诉人余某，原审被告余某诉争的位于平安县水务局家属院一号楼四单元二楼东的住房的产权人为余某，余某未经房屋所有权人余某的同意，独自一人填写房屋买卖契约，处分余某的合法财产，事后也未取得余某的追认，其交易行为不是余某的真实意思表示，且本案中余某与杨某之间买卖房屋的法定形式要件不完备，并违反行政法规的强制性规定，故买卖房屋的合同无效，原审判决买卖行为无效正确，上诉人杨某提出的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费及其他费用150元由上诉人杨某负担。

本判决为终审判决。

审判长燕永翔

审判员袁晓宁

审判员贾新

二00六年元月十九日

书记员邓海成