陕西省汉中市中级人民法院

民事判决书

（2007）汉中民终字第X号

上诉人（原审原告）：洋县文物博物馆。

法定代表人：周某某，该馆馆长。

委托代理人：陈鸿远，洋县法律事务中心法律工作者。

委托代理人：翟某某，男，生于1970年9月22日，汉族，陕西省洋县人，洋县文物博物馆职工。

被上诉人（原审被告）：程某某，女，生于1963年2月18日，汉族，陕西省洋县人，住（略），个体户。

被上诉人（原审被告）：杨某某，男，生于1960年12月31日，汉族，陕西省洋县人，住（略）。洋县X乡政府干部，系程某某之夫。

上诉人洋县文物博物馆与被上诉人程某某、杨某某租赁（房屋）合同纠纷一案，不服洋县人民法院（2007）洋民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人陈鸿远、翟某某，被上诉人程某某、杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，2005年，被告程某某与原告签订房屋租赁合同，原告将其位于洋县X路文博馆一楼由东向西第二间房屋（以下简称东二间）出租给程某某从事刻字、装璜服务业，租期一年（即2005年1月1日至2005年12月31日），年租金3663元。同年原告与承租人吴建军亦签订了房屋租赁合同，吴建军承租原告从东往西第一间房屋（以下简称东一间，含楼梯道），租期一年（即2005年1月1日至2005年12月31日），合同签订后，双方均履行了合同约定的义务。2005年4月杨某某与吴建军签订转让协议，取得东一间房屋使用权，合同期满后，2006年度，程某某、杨某某与原告未续签书面租赁合同，但继续对东一间、东二间房屋使用。2006年8月洋县文物博物馆向本院提起诉讼，要求被告返还所使用的房屋，后双方自行和解，被告杨某某、程某某支付了东一间2006年度1—9月租赁费，东二间2006年度1—12月租赁费共计7900元。2006年11月2日洋县文物博物馆会议研究，对所出租的五间房屋进行整体出租。2006年11月29日原告书面通知被告“你租赁我洋县文物博物馆位于文明东路西楼一层门面房由东向西第一、二两间，因我馆需旧楼改造，请你务于2007年1月1日前腾清房屋恢复原状交还我馆”。遭到被告拒绝，原告起诉本院，请求被告返还所使用的房屋。庭审中被告抗辩，原告已将房屋出租给他人，剥夺其优先承租权，原告自认，已将五间房屋整体出租给王峻岐。

原审法院认为：租赁合同、租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，无论当事人对租赁期限是否作出约定，都视为不定期租赁，对不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意思随时解除合同。被告程某某、杨某某2006年虽未与原告洋县文物博物馆签定书面的租赁合同，但双方形成了事实上的不定期租赁关系，原告请求被告程某某、杨某某返还房屋终止租赁关系，符合法律规定，但原告在未告知被告享有优先租赁权的情况下，将所有的五间房屋整体出租给他人，剥夺了被告在同等条件下享有的优先承租权，对原告请求被告返还房屋的请求，依法不予支持。被告要求原告返还曾经诉讼承担的诉讼费1100元，不属本案同种法律关系；要求原告赔偿其租房期间原告无故停水停电期间的经济损失，在法定期间未提起反诉，不予支持；要求原告退还多支付的4380元房租费，2006年双方形成口头约定的租赁关系，支付房屋租赁费是双方对合同义务的自愿履行，被告无证据证明多支付了租赁费亦依法不予支持。租赁合同无论定期或不定期，在合同终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有优先承租权是基于优先购买权举重以明轻的民法解释理论认可的权利，是依法产生的。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：驳回原告洋县文物博物馆诉讼请求。本案受理费50元，办案实际支出费450元，先予执行费500元，共计1000元，由原告承担。

上诉人洋县文物博物馆上诉称：1、2005年上诉人与被上诉人程某某签订《房屋租赁合同》将上诉人所有的位于洋县X路中段一楼自东向西第二间门面房出租给被上诉人程某某，租期一年，即从2005年1月1日至2005年12月31日止，年租金3663元；2005年4月，被上诉人瞒过上诉人私自与吴建军签订转让协议，将上诉人出租给吴建军自东向西第一间门面房也转为自己使用。吴建军转租给被上诉人的自东向西第一间门面房合同期限是：2005年2月22日至2005年12月31日止届满。自2006年后，上诉人并未与二被上诉人续签书面的房屋租赁合同，而二被上诉人仍然继续占用上诉人的两间门面房。上诉人于2006年11月2日经研究决定对上诉人临街的五间门面房进行整体装修改造后，整体出租，为此，上诉于2006年11月29日、2007年1月3日两次书面通知二被上诉人，要求其交回所占用的上诉人管理的两间门面房，并交清所欠房屋租金，但二被上诉人拒不腾房。2、上诉人与被上诉人签订的“房屋租赁合同”约定租期为1年，即自2005年1月1日至2005年12月31日止。从2006年开始，双方未再续签书面租赁合同，按租赁关系有关法律视为不定期租赁，任何一方都有权随时解除租赁关系。原判违背“合同法”有关租赁的规定，强调所谓的“优先承租权”，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。请求二审法院依法改判判令二被上诉人限期交回其所占用上诉人所有的两间门面房，并付清占用期间的房租费，承担本案的上诉费用。

被上诉人程某某、杨某某答辩称：上诉人在一审庭审中承认将房屋整体出租给王峻岐，而在上诉状上却突然辩称仅是装修合同，明显自相矛盾。上诉人应尊重二被上诉人享有的优先承租权。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明：原判认定的事实证据已经原审当庭举证质证，本院予以确认。二审审理另查明，被上诉人租用和转租的东二间、东一间门面房的租赁合同期限均于2005年12月31日届满，2006年度后二被上诉人未与上诉人再续签书面租赁合同。但对东二间、东一间房屋继续使用至今（即2007年11月）。对东二间门面房的租赁费自2007年1月至今（即2007年11月）被上诉人尚拖欠未付。对东一间房的租赁费自2006年10月1日至今（即2007年11月）被上诉人尚拖欠未付。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”、第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第61条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案二被上诉人所租用及转租上诉人两间门面房自2005年12月31日届满后，2006年度二被上诉人未与上诉人再续签订书面租赁合同，但二被上诉人对东二间、东一间门面房继续使用至今（即2007年11月）。查明的事实证实，二被上诉人对其使用的两间门面房的租赁费拖欠至今未支付给上诉人，显属违约。双方在未续签书面租赁合同的情况下所形成的租赁关系，依法视为不定期租赁，承租人可以随时退租，出租人可以随时解除合同。上诉人主张解除二被上诉人使用上诉人的东二间、东一间门面房的不定期租赁合同，并要求二被上诉人交回所占用的两间门面房，付清占用期间的房租费，符合上述法律规定，故本院予以支持。对二被上诉人所使用的东二间、东一间门面房的租赁费应从被上诉人未交纳之日起（按原合同租赁费标准）计算由二被上诉人清偿给付上诉人。本案在二审审理期间，二被上诉人未能举出证据证明上诉人将二被上诉人租用且现仍在使用的两间门面房已经出租给他人，二被上诉人以优先承租权提出抗辩，二被上诉人该抗辩理由无法律依据，故不予采纳。原判适用法律错误，判决显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第212条、第232条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

一、限本判决生效后30日之内由被上诉人程某某、杨某某将其租用的上诉人洋县文物博物馆位于洋县X路上诉人文物博物馆一楼由东向西第一间、第二间门面房腾空返还给上诉人洋县文物博物馆。

二、由被上诉人程某某、杨某某清偿拖欠租用上诉人洋县文物博物馆位于洋县X路上诉人文物博物馆一楼由东向西第一间门面房（2006年10月至2006年12月31日止，每月房租100元、2007年1月1日至2007年11月16日止，每月房租100元、全年税174元）屋租赁费共计1071.50元。

三、由上诉人程某某、杨某某清偿拖欠租用上诉人洋县文物博物馆位于洋县X路上诉人文物博物馆一楼由东向西第二间门面房（2007年1月1日至2007年11月16日止，每月房租260元、全年税543元）屋租赁费3202元。

以上二、三项给付内容限判决生效后30日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审案件诉讼费100元，由被上诉人程某某、杨某某承担。

本判决为终审判决。

审判长葛汉利

审判员赵明新

代理审判员甘新田

二OO七年十一月十六日

书记员魏婷