上诉人（原审被告）周某，女，××××年××月××日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住（略）。

委托代理人郁慧良，湖南一星律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。

被上诉人（原审原告）株洲市明珠物业管理有限责任公司，住所地株洲市天元区X路明珠花园。

法定代表人谢某某，该公司董事长。

委托代理人邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。

上诉人（原审被告）周某与被上诉人（原审原告）株洲市明珠物业管理有限责任公司（以下简称明珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，株洲市天元区人民法院于2010年5月13日作出（2010）株天法民一初字第X号民事判决。宣判后，周某不服，向本院提出上诉。本院于2010年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年7月21日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理，上诉人周某的委托代理人郁慧良，被上诉人明珠物业公司的委托代理人邱凌云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：2006年1月1日，株洲市海创房地产开发有限责任公司（甲方）与明珠物业公司（乙方）签订了前期物业管理委托合同一份。甲方将其开发的明珠花园委托给乙方实行物业管理。合同约定：合同委托管理期限为2006年1月1日起至正式业主委员会成立后，并与其聘请的物业管理公司签订《物业管理服务合同》时止。本物业的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取。2007年12月20日，株洲市海创明珠花园业主委员会(甲方)与原告明珠物业公司(乙方)签订一份物业管理服务委托合同，约定委托管理期限为两年。自2008年1月1日起至2009年12月31日止，管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取。两份合同均约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水箱……业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费……乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。房屋共用部位的小修、养护费用，由物业承担；大中修更新费用，维修基金开支。2010年2月1日，海创明珠花园业主委员会致函原告：在2010年3月31日前，委托原告对明珠花园进行物业管理服务，收费标准按原业主委员会制定的标准执行。原告明珠公司接受委托后，对海创明珠花园进行了物业服务。被告从2007年1月起，以原告明珠物业公司物业服务不到位、房屋存在质量问题、原告擅自提高物业服务收费标准为由拒交物业管理费。至2010年3月止，共欠交原告物业管理费5115元。2009年12月16日，原告委托湖南天桥律师事务所律师发了一封律师函给被告，向被告催收其拖欠的物业管理费，要求被告在收到该律师函后七日内到明珠物业公司交纳拖欠的物业管理费，但被告仍未交纳。另查明，被告周某系株洲市天元区X路明珠花园X号楼X号业主。庭审过程中，原告明珠物业公司向本院提出申请，放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，该院予以准许。

原审判决认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原、被告争议的焦点是：被告周某是否应向原告交纳物业管理费5115元。被告周某系株洲市天元区X路明珠花园X号楼X号业主，其所居住的株洲市海创明珠花园业主委员会代表该住宅小区的全体业主与原告明珠物业公司签订了物业管理服务委托合同，从而在原、被告之间产生了物业服务关系。根据《物业管理条例》，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中原告明珠物业公司依照物业服务合同约定为被告周某提供了相应的物业服务，被告周某理应依照物业服务合同的约定向原告明珠物业公司交纳物业服务费。庭审过程中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告周某辩称：一、原告物业服务不到位才导致被告不交物业管理费，没有提供证据予以证明，本院不予支持。二、被告不认可原告按照0.75元/平方米收取物业管理费，因为与物业管理服务合同相悖，本院不予支持；三、被告所居住的房屋存在严重的质量问题，应另寻合法途径解决。本案经调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第六十七条之规定，判决限被告周某于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市明珠物业管理有限责任公司物业服务费5115元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费110元，由被告周某承担。

宣判后，周某不服，向本院提出上诉，认为被上诉人提供的物业服务不到位，具有重大瑕疵，已经违约在先，原审法院支持被上诉人全额物业管理费的诉请是错误的；被上诉人按照0.75元/平方米收取物业管理费完全缺乏事实依据，原审法院却给予支持是错误之二；上诉人屋顶漏水，被上诉人一直没有按约修缮、管理好，完全属于被上诉人违约。请求二审法院撤销原判，依法重新判决，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人株洲市明珠物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求维持原判；上诉人辩称被上诉人提供的物业服务不到位，缺乏客观事实，被上诉人签订物业服务合同后，依据物业管理条例和物业委托合同的内容，依法依约履行了物业管理的义务；被上诉人按合同约定收取物业管理费，因此按0.75元/平方米收取物业费合法；上诉人入住该房后，开发商已根据双方的商品房买卖合同交付了房子给上诉人。上诉人对该商品房的质量并没有提出异议。至于房屋漏水系被上诉人装修或其他原因造成的，即便是房屋存在质量问题，也应该向开发商主张自己的权利，依据法律和物业管理的约定，被上诉人对房屋质量存在的问题无需承担相应的法律责任，综上所述，请求贵院维持一审判决。

经二审开庭审理，双方没有提供新的证据，本院对一审认定的事实和采信的证据予以确认。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人周某系株洲市天元区X路明珠花园X号楼X号业主，其所居住的株洲市海创明珠花园业主委员会代表该住宅小区的全体业主与被上诉人明珠物业公司签订了物业管理服务委托合同，双方产生了物业服务关系。根据《物业管理条例》，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中被上诉人明珠物业公司依照物业服务合同约定为上诉人周某提供了相应的物业服务，上诉人周某理应依照物业服务合同的约定向被上诉人明珠物业公司交纳物业服务费。其拖欠物业管理费的行为系违约行为，但被上诉人在一审中自动放弃支付违约金的请求，系其对民事权利的处分。上诉人周某上诉提出，被上诉人物业服务不到位，没有提供证据予以证明；其不认可按0.75元/平方米收取物业管理费，系与物业管理服务合同相悖；其所居住的房屋存在的质量问题，不属于本案审理范围。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，证据采信合理，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

本案二审案件受理费110元，由上诉人周某承担。

审判长刘蕾

审判员赵庆华

审判员陈卫中

二Ο一Ο年七月二十八日

书记员龙琳