四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2008）成民终字第X号

上诉人（原审原告）马某，男，xxxx年xx月x日出生，汉族，住（略）。

委托代理人杨少华，四川君合律师事务所律师。

委托代理人李娟，四川君合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）中国航天科技集团公司烽火实业公司。住所地：成都市温江区X镇X路X号。

法定代表人戴某某，公司经理。

委托代理人李洪斌，四川安序律师事务所律师。

委托代理人吴纯权，四川安序律师事务所律师。

上诉人马某因与被上诉人中国航天科技集团公司烽火实业公司（以下简称烽火实业公司）集资建房合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2007）温江民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定，2003年8月12日，成都市温江区发展计划局出具《关于国营7111厂修建职工集资住宅项目立项的通知》，其内容为：国营7111厂报来的关于修建集资职工住宅项目的申请收悉，经研究同意该项目立项，有关事宜通知如下：一、建设内容及规模：修建职工住宅，建筑面积x平方米，占地面积35.9亩。二、建设地址：成都市温江区X路。三、总投资及资金来源：该项目总投资2700万元，所需建设资金由厂职工全额集资解决。四、建设期限：2003年9月至2005年12月等内容。同年8月22日，成都市温江区规划局出具《建设用地规划许可证》，注明：用地单位国营7111厂，用地项目名称集资住宅等。2004年4月至6月，国营7111厂就“航天花园”项目先后取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、温国用(2004)字第x号《国有土地使用权证》。2004年3月6日，烽火实业公司受国营7111厂委托，以烽火实业公司的名义与马某签订一份《航天花园预定单》，约定马某所购房屋的房号、面积、单价、定金、签订合同日期等。同年3月12日，双方签订一份《集资建房合同》，约定：马某购买“航天花园”天宝楼X单元X层X号房屋，房款总额为x元，产权由烽火实业公司代为办理，违约方支付对方房款总额的5％违约金等内容。合同签订后，马某按约支付了房款，烽火实业公司于2005年3月31日前履行了交房义务，但至今未办理房屋产权登记手续。2007年8月22日，国营7111厂以公证的方式在“航天花园”分7处张贴《关于办理航天花园分户产权证的通知》，通知确定2007年8月21日至8月23日为集中受理业主办理产权证申请手续等内容。因马某要求烽火实业公司为所购房屋办理商品房产权登记手续，遂提起诉讼。

原审法院认为：一、关于双方争议的马某所购房屋是否应当办理商品房产权证的问题。从成都市温江区发展计划局的《关于国营7111厂修建职工集资住宅项目立项的通知》和当事人签订的《集资建房合同》可以认定，本案是单位内部建房引起的纠纷。本案马某所购房屋是应当办理商品房产权证，还是应当办理集资房产权证问题，以及对是否违规的认定等，均涉及政府具体行政行为，属于政府职能部门的审核范围，应由政府职能部门审查决定，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围，故对马某的该项请求不予支持。二、关于双方争议的烽火实业公司应否承担逾期办证的违约责任问题。本案所涉房屋在未办理产权证的情况下，即本案所涉房屋产权证的性质尚未确定的情况下，因马某与烽火实业公司双方在集资建房合同中未约定办证期限，且现行法律对办理集资房产权证的期限并无规定，故马某诉请逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，该项请求法院也不予以支持。三、依据我国《合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对入主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，本案烽火实业公司受国营7111厂委托与马某签订《集资建房合同》，马某起诉烽火实业公司符合法律规定，故对烽火实业公司辩称不承担法律责任的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回马某的诉讼请求。案件受理费150元，由马某负担。

宣判后，原审原告马某不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：一、原审法院对本案所涉《集资建房合同》仅作形式审查，未对烽火实业公司商品房销售的事实作实质审查，就认定双方系单位集资建房引起的纠纷系认定事实不清。《经济适用住房管理办法》对包括集资建房在内的经济适用住房的建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象和销售价格有严格的规定。烽火实业公司销售的房屋面积超标，售价与同地段商品房价格相等甚至更高，销售对象几乎都不具有购买集资房的资格。烽火实业公司在销售房屋时宣称其为商品房，只是为了少缴纳税费而先签成集资建房合同，承诺等办理商品房权属登记时，再统一签订正式的商品房买卖合同。烽火实业公司系假借集资建房的名义，变相进行商品房开发销售，马某支付了商品房的对价，应享有商品房业主的权利。烽火实业公司应当为马某办理商品房权属证书并承担逾期办证的违约金。二、国营7111厂的委托是2007年6月份以后才出具的，且无任何证据证明烽火实业公司曾向马某告知过是代国营7111厂销售。一审法院认定烽火实业公司是受国营7111厂委托与马某签订合同错误。三、本案是平等民事主体之间的民事诉讼，烽火实业公司假借集资建房名义变相进行商品房开发的行政违法行为，并不免除其应承担的民事责任。根据公平、等价有偿原则，烽火实业公司应当为马某办理商品房权属证书及承担违约责任。综上，要求撤销原判，依法改判由烽火实业公司为马某购买的房屋办理商品房房屋权属证书（包括房屋产权证、土地使用权证）；并承担逾期办理商品房房屋权属证书的违约责任，向马某支付违约金8008元。

被上诉人烽火实业公司辩称，烽火实业公司受国营7111厂委托与马某签订《集资建房合同》符合法律规定，马某是否知道委托关系不影响委托的事实及委托效力。双方签订的《集资建房合同》未违反法律、法规的强制性规定，且马某也未提出撤销或变更，该合同对双方具有约束力，双方应按照合同行使权利和履行义务。双方在合同中明确约定烽火实业公司在航天花园开发职工集资建房，马某自愿参加集资，因此合同性质就是集资建房，而非其他房屋买卖。马某称烽火实业公司在销售时宣传房屋为商品房并承诺为购房者办理商品房权属证书，但对此未提供证据证明，不应认定。房地产项目的建设应得到政府主管部门的行政许可，房地产项目的性质也在政府主管部门的行政许可中予以确认。马某要求办理商品房权属证书不符合行政主管部门核定的房屋性质。马某要求烽火实业公司为其办理商品房权属证书的上诉主张，不符合合同约定和法律规定，不应得到支持。《集资建房合同》未约定烽火实业公司为马某办理房屋权属证书的具体时间和期限，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于经济适用房，故其中关于房屋交付后90日内买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任的规定不应作为本案认定烽火实业公司违约的依据。烽火实业公司已向马某发出通知，要求马某提供办理产权证书所需的相关证明材料，而马某在接到通知后一直未提供资料交烽火实业公司代理办证，致使烽火实业公司代为办证的约定无法实现，故无法办理产权证书的责任应由马某自行承担。马某提出的集资建房过程中存在一些违规行为即使确实存在，也属于行政法规处理的范畴，与马某的上诉请求无关，不属于人民法院审查范围。综上，要求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实和采信的证据与原审一致。

本院认为：一、关于马某要求烽火实业公司办理商品房权属证书的主张。根据本案查明事实，国营7111厂作为案涉房屋的建设主体，在以修建“职工住宅”为由向相关行政机提出立项报建的申请后，从行政机关对此作出的立项批复、规划许可、施工许可等相关批准文件中载明的内容来看，案涉房屋是以“集资建房”而被获准修建的。2004年3月马某因购买该房与烽火实业公司签订《集资建房合同》时，马某对所购房屋系集资建房应该是明知的。双方所签《集资建房合同》中虽约定由烽火实业公司代为办理房屋权属证书，但并未约定是办理商品房权属证书。马某所称案涉房屋在建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象和销售价格等方面均违反经济适用住房相关规定的问题。本院认为，即使烽火实业公司修建该房屋时存在违反经济适用住房相关政策规定的行为，亦应由相关行政机关对其进行处理，但并不因此改变本案所涉房屋的性质。对于马某在本案中所作烽火实业公司在房屋销售时宣称该房实为商品房并承诺办理商品房权属证书的陈述，因未能提供有效证据证明，本院不予认定。综上所述，马某要求烽火实业公司代为办理商品房权属证书的请求，因无合同依据，本院不予支持。

二、关于烽火实业公司是否应承担逾期办证的违约责任。由于对办理房屋权属证书的期限在双方所签《集资建房合同》中未作明确约定，根据本院已经查明的案涉房屋的性质，对于集资修建的房屋其办证期限不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于90天办证期限的规定，马某以此为由认为烽火实业公司已构成逾期办证，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然合同约定由烽火实业公司代为办理房屋权属证书，但仍需购房人配合，在本案诉讼中，马某并未能提交证据证明已按要求将办证所需由其个人提供的相关证明材料交烽火实业公司，故马某要求烽火实业公司承担逾期办证的违约责任，并支付逾期办证违约金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。

三、关于国营7111厂事后出具委托关系书面说明的认定。虽然国营7111厂出具书面说明，确认委托烽火实业公司签订合同是在该公司与马某签订《集资建房合同》之后，但由于该行为不违反法律规定，也未损害马某的正当利益，故国营7111厂事后出具委托关系的书面说明的行为不影响本案《集资建房合同》的效力。

综上，原审判决认定事实清楚，诉讼程序合法，判决结果正确，上诉人的上诉理由均不能成立。据此，根照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由上诉人马某负担。

本判决为终审判决。

审判长谷金霞

代理审判员杨塞兰

代理审判员唐骥

二00八年六月三日

书记员罗毅