原告（反诉被告）上海普陀区某社区服务中心

被告（反诉原告）上海普陀区某为老生活用品超市有限公司，住所上海市X路X号。

原告上海普陀区某社区服务中心与被告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司及反诉原告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司与反诉被告上海普陀区某社区服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）上海普陀区某社区服务中心的委托代理人，被告（反诉原告）上海普陀区某为老生活用品超市有限公司的法定代表人及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海普陀区某社区服务中心（以下简称某中心）诉称，2007年10月22日，原告（原名上X普陀区为老社区服务中心）与房屋产权人黄某、陈某、陈某签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定由原告承租本市X路X-X号的一至四层商铺。之后，原告未经产权人同意，将该商铺一至二层转租给被告，用于经营超市。双方约定年租金为人民币90万元（以下币种均为人民币），租金每季度支付一次。自2008年7月1日起，被告止付租金和物业管理费、消防监控费、电费等其他相关费用，且占有使用该房屋至今。2008年8月26日，系争房屋产权人以拖欠租金为由，向法院起诉本案原告时，将本案被告作为第三人参与诉讼。2009年2月19日，上海市普陀区人民法院判决解除产权人与本案原告签订的《房屋租赁合同》，由原告按每月x元的租金标准，向产权人支付2008年7月至实际搬离承租的一至二层物业之日的租金。同时，第三人（本案被告）应在判决生效后30日迁出系争房屋。该判决书生效后，本案原告多次要求被告支付转租期间房屋租金和合同解除后占用房屋期间的使用费及物业管理费、消防监控费、电费等其他相关费用，并迁出某路X-X号系争房屋，无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告迁出本市X路X-X号一至二层商铺；2、被告支付房屋租金和使用费（自2008年7月1日计算至被告实际迁出日止，每月按x元的标准，暂计十个月）共计x元；3、被告支付2009年5月1日之前拖欠的物业管理费、消防监控费、水电费、员工工资等费用共计x.43元；4、诉讼费由被告承担。

被告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司（以下简称某超市）辩称，系争房屋的二楼已于2008年6月底迁出并归还了原告，同年7月初，一楼超市正式关闭，因涉及向产权人续租的原因，仅堆放一些货柜等物品。由于被告未使用某西路X-X号房屋，不应承担房租、物业管理费、电费、消防等相关费用，故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告某超市诉称，依据双方于2007年12月30日及2008年4月16日签订的协议约定，租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日，前三年房屋租赁费用每年为90万元，押金15万元，房屋用途为老年人生活用品超市。反诉被告须向反诉原告提供系争房屋产权人书面同意反诉原告经营（包括转租）的材料。签约后，反诉原告按约交纳租房押金15万元和2008年上半年租金45万元；反诉被告承诺并交付了房屋产权人同意反诉原告经营（包括转租）的材料。2008年3月8日，反诉原告开办的超市正式开业经营。同年6月中下旬，房屋产权人以反诉被告将房屋转租未经其许可等为由，与反诉原告交涉，反诉原告即要求反诉被告协调并要求与产权人直接签订租赁协议。未料，反诉被告不顾反诉原告的投资风险，出函终止与房屋产权人的租赁关系，致反诉原告处于非常不利的地位。之后，反诉原告迫于产权人的压力，于2008年6月底左右辞退了员工并关闭超市。同年7月26日，双方签订了中止租赁协议，并向反诉被告归还承租的房屋。在产权人与反诉被告诉讼一案中，反诉原告深感受骗上当。由于反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，现提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告投资设备款50万元和开办费用5万元；2、反诉被告返还房屋租金x元（2008年1月1日至2008年3月7日）；3、反诉被告返还押金15万元；4、反诉受理费由反诉被告承担。

反诉被告某中心辩称，原告原系某超市的股东，后转让股份退租，双方之间的投资关系与本案租赁关系不属同一法律关系，反诉原告应另行诉讼，主张权利。双方约定的计租日应是2008年1月1日，反诉原告主张开业之前的租金无依据，其余意见在本诉中已作陈述。

经审理查明，上海市普陀区X路X-X号房屋产权人为黄某、陈某、陈某。2007年10月22日，上述产权人（合同签约方为甲方）与原告（合同签约方为乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同中第一条租赁物约定为：1、本租赁物座落在上海市普陀区X路X-X号楼层，建筑面积2467平方米及其他附属设施及场地；……；4、乙方承租商场的用途为社区综合服务等；5、……。合同的第二条中约定：1、商场的租赁期限为十年，自2008年1月1日起算至2017年12月31日期满止；2、租赁期内，如果因乙方的原因终止本合同时，乙方应提前三个月以书面的形式通知甲方，甲方视此种行为属不完全违约责任行为，但乙方需赔偿甲方三个月房租费的违约金；3、……。合同第三条约定：1、年租金为人民币180万元，月租金为人民币15万元。物业管理费由乙方支付，……租赁费第4年递增5%，……；2、免租金的约定：由于乙方在承租本合同约定的租赁物时需对该租赁物进行必要的装修和展台制作及商场的布置等，因此，甲方给乙方提供60天的免租期……；3、本条所规定的租赁费用（租金）包括：该租赁物的商场、附属场地和附属设施使用费等。……；4、租赁采取“先付后租”、“押二付三”的原则，租赁费用每3个月交纳一次，乙方每3个月到期日前10天向甲方缴付下个季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金；5、从合同签订之日起2日内支付定金人民币10万元，装修时付押金2个月，2007年12月前支付3个月租赁费用。合同第四条约定：1、甲方应保证向乙方提供满足乙方全面营业所需要的水、电的供应。乙方按独立计量表数据，按月直接向国家水电供应部门营业所缴付；2、为商场经营服务的通讯费用由乙方直接支付；3、……；合同第六条约定：一、甲方责任：1、保证所提供的商场、设备和设施在合同租赁期内不另行租赁给任何第三方，且不因和第三方的矛盾或纠纷而影响乙方的正常使用；2、……。二、乙方责任：1、……；2、按本合同规定，在约定期限内足额缴纳租赁费用和有关费用、3、……；4、租赁期内，根据经营需要自行添加其他设备、设施或其他财产，费用由乙方承担，产权归乙方。租赁期届满时，乙方对其自行安装的设备、设施保留所有权，并可拆除设备、设施等。但不得损害租赁物业，否则乙方承担赔偿责任；5、乙方无权在租赁期内，将部分租赁物业转租给任何第三方，并保证租赁物业的任何部分应确保甲方在本合同下的利益；6、乙方特此同意并承诺，如果因乙方的不履行合同义务，而因此导致或引发该租赁物发生损失，或因此造成任何其他方的损失、损害和伤害，致使该方针对甲方提出任何起诉、赔偿、求偿、要求支付费用或承担责任，则乙方应对甲方予以合理赔偿。但甲方也同时承诺，对遭损方针对甲方提出任何起诉、赔偿、求偿、要求支付费用或承担责任，甲方都将积极应对，在合理的前提下，尽可能减少该项责任；7、……。合同第八条中约定：1、终止的条件：倘若发生以下情况下的任何一项，本合同可以终止：（1）、本合同租赁期限届满时；（2）、如果任何一方违反本合同任何条款，守约方应有权在违约行为发生后超过30日违约方未进行补救的情况下，或违约行为无补救的可能时，通知解除和终止合同；（3）、……；（4）、本合同解除和终止时，在结清租赁费用和其他应付费用的情况下，乙方添置的其他附属设备或其他财产，由乙方自行处理并恢复原状；如果甲方同意接受，可作价处理给甲方。2、终止事项：（1）、未经协商，任何一方不得单方面随意提出解除本合同，因本合同约定的解除条件出现时而解除的除外；（2）、本合同解除和终止时，双方应进行商场、设备、设施的交还和相关费用的结算工作；（3）、本合同解除和终止时，乙方将商场、设备、设施归还甲方。如属乙方保管、使用不当造成的商场和设备损坏，应予以修复，或赔偿由此造成的损失，但正常使用损耗除外；（4）、本合同解除和终止时，在结清租赁费用和其他应付费用的情况下，乙方添置的其他附属设备或其他财产，由乙方自行处理并恢复原状；如果甲方同意接受，可作价处理给甲方；（5）、乙方应在本合同解除和终止之日起恢复租赁物业，适合租赁状况。合同第九条对违约责任约定：若任何一方违反本合同任何条款而致使本合同终止，违约方应向守约方赔偿三个月租赁费用。一、甲方违约责任：1、当乙方按照本合同履行了自己的义务后，甲方不得无故提前终止合同。2、乙方违约责任：⑴、乙方如不能按时、如数缴纳租赁费用或水、电等费用，每逾期一天，除应缴纳租赁费用和其他应缴费用外，还应按所欠缴费总额的万分之二每日缴纳滞纳金。逾期超过30天，甲方有权解除合同。乙方除承担交还商场和设备、设施前的租赁费用、其他费用和滞纳金外，并赔偿甲方三个月的租赁费用的损失。若乙方要拆除甲方商场内、外属乙方添置的设备，被乙方破坏或改建的部位乙方应为甲方恢复原状。⑵、乙方违反本合同约定，从事违法、违纪的经营活动，由乙方承担因此造成的全部法律责任和经济损失。如发生重大违法经营时间，致使商场停业或无法继续经营超过6个月，甲方有权要求解除合同。乙方除承担甲方要求解除本合同前应交付的商场和设备、设施的租赁费用、其他费用及滞纳金（若有）外，并赔偿甲方三个月租赁费用的损失。双方在合同中还约定了其他条款内容。

2007年10月30日，原告取得房屋后，与案外人陈学真拟共同投资成立被告某超市，为申请注册某超市需要，原告复制上述合同文本后，以产权人名义并代产权人签名与被告某超市签订了《房屋租赁合同》，该合同的内容与上述合同完全相同。因某超市尚未取得营业执照，该合同落款处备注：等营业执照出来后补盖公章。

2007年12月30日，原告与上海真营食品有限公司签订《为老服务合作协议书》，协议中约定根据普陀区为老社区服务中心老龄工作的需求，引进……陈学真带资担任原告开办的上海《某》为老生活用品超市的总经理。原告提供某西路X号一至三楼X平方米的经营场地和五楼部分的办公场地，作为某超市的经营场所，任命上海真营食品有限公司总经理陈学真担任某超市总经理职务，全面负责如何开展高质量低价格为老服务的相关经营管理工作。某超市自立账户，经济上独立核算。经营管理权、人事安排权、经济分配权全部归总经理所有。合作期限暂定十年，自2008年2月1日至2018年1月28日。次日，陈学真向原告出具的书证：……。被告须共付五楼办公场地费每年合计x元。

2008年4月16日，原告与上海真营食品有限公司就《为老服务合作协议书》签订了《补充协议》，该协议主要约定了上海真营食品有限公司接受被告的100%股权，被告实际经营场地为一至二层面积计1126.77元平方米。经营期限自2008年1月1日至2017年12月31日。房屋租赁费从原来的180万元调整为90万元，至2010年12月31日，三年不变。双方对装潢及设施投资进行了约定。根据约定，被告某超市的法定代表人登记为陈学真，超市实际经营场地为商场的一至二楼。原告为经营需要，在安装二台滚式电梯时，将二楼、三楼部分楼板开通，并由被告投资安装监控设备及对二楼作简单分割，商场的三楼和四楼，原告分别转租给其他案外人。

2008年5月9日，原、被告又签订一份《补充协议》，该协议约定：1、一楼、二楼场地使用费（房租）每季度交付一次。时间为季度支付月的15日（详见合同书内容）；2、物业管理费按原告与物业公司所签订的合同金额，原、被告各承担50%（详见合同书内容）；电费按两表基数（电力局基数、文化馆基数）每月按总6600元基数一至五层分担，各楼层承担基数电费为1320元。每月实际使用电费合计支付；4、水费按一至五楼分摊的方式计算与支付；消防费按每月800元，一至四层分摊，每层200元；6、警署治安费由原告承担；7、四楼监控室电费及人员工资由被告承担；8、……；双方还约定了其他事宜。

2008年6月28日，原告函复产权人称：1、本中心与房东原租赁合同自2008年6月30日止，不再履行，另行修正；2、由经营者直接与房东签订分楼层（或整签）租赁合同。租赁价格由经营者自行与房东洽谈；3、本中心愿意承担由此所产生的相关经济责任。

2008年7月5日，产权人函告原告：同意终止合同，限原告即日起至7月7日下午5时止搬迁完毕。过期作无主处理。所拖欠的租金及相关违约金、水费、电费、物业管理费、消防值班费，另外向原告提出。并注明：三楼租金已收，其余一楼、二楼、四楼均未付。双方未交割清楚之前，原告有义务管好商场内的安全防范。

2008年7月11日，被告向产权人及原告发函，函中表明权益应受保障外，因产权人与原告之间发生争议，被告无法支付租金，要求明确支付租金的对象，并提出方案。

2008年7月23日，原告向上海真营食品有限公司、被告及陈学真发出《催交房租通知》。要求付清2008年第三季度的房租，如逾期未付，根据合约，终止双方的租赁关系。

2008年7月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》。该协议约定：1、因甲方与房东之间租赁关系纠纷导致乙方经营受到影响。无法正常营业，故双方同意自本协议签订之日起双方之间租赁合同中止履行；2、待甲方与房东之间租赁纠纷解决完毕后，乙方再继续与甲方或直接与房东履行租赁协议；3、本协议一式两份，双方各执一份，签字或盖章后生效。

2008年8月12日，产权人函告原告，明确按照合同约定，原告拖欠租金超过三十日，产权人可以单方终止并解除合同，并限原告在2008年8月19日之前将商场内的全部物品搬出，否则由此造成的后果由原告承担。

2008年8月24日，原告与案外人就系争房屋三楼租赁关系于2008年7月1日解除……。

2008年8月29日，产权人诉至法院，请求法院判令：解除与原告签订的《房屋租赁合同》、结清相关费用、恢复原状并承担违约责任；同时要求被告在解除租赁合同后十日内搬离本市X路X-X号。原告在反诉中要求判令：产权人返还押金人民币30万元及房屋租金人民币37.5万元。

2009年2月19日，本院依法作出判决书判决：1、产权人与原告在2007年10月22日签订的《房屋租赁合同》中涉及的一、二层楼租赁关系于本判决生效之日解除；……7、某超市应于本判决生效之日起30日内迁出本市X路X-X号一至二层商铺……。某超市不服提起上诉，2009年4月15日，上海市第二中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”之判决。

本案反诉部分查明的事实同本诉部分。

审理中，原告认为，系争的商铺由被告某超市承租使用，被告并无异议，根据约定，起租日期为2008年1月1日，被告按约支付押金和2008年上半年租金后，自2008年下半年起止付租金及相关费用，已构成违约，应承担民事责任。现经核实，被告拖欠物业管理费x.40元、电费及水费共计x.33元、消防费3600元，共计x.73元。在原告与产权人诉讼期间，原、被告虽约定合同中止履行，但双方均未实际履行，况且被告作为第三人参加前案诉讼，因此，在2009年5月之前系争场地一直由被告占有使用，由于原告与系争商铺产权人的租赁关系被法院判决解除，故原告要求被告依约定租金标准承担租金或使用费。原告原系被告的股东，被告的反诉请求与本案系另一法律关系，且无法律依据。同时确认2009年5月14日被告及其相关物品已搬清系争场地。

被告认为，2008年7月26日之后双方签订中止履行合同，被告也未实际使用，超市停业后，仅占用一楼部分地方存放部分物品、货柜，在产权人与原告的诉讼纠纷终审判决后，被告已将物品全部搬清。因此，被告不应承担2008年7月26日以后的商铺使用费，但愿负担7月份26天内发生的相关费用。被告为经营所需，投资安装监控设施设备及其他固定资产，由于原告的过错，导致被告不能实现合同目的，造成的损失，应由原告承担。

本院认为，本市X路X-X号一至四层商铺由原告承租后，商铺的一、二层楼由被告实际占有使用经营之事实，双方均无异议，本院应予确认。对于本诉，由于本案被告在原告与商铺产权人诉讼一案中作为第三人参加诉讼，法院判决原告与商铺产权人租赁关系于2009年4月15日解除的同时，也判决被告负有迁出系争商铺的义务，因被告未能提供其于2008年7月26日搬离物品，与原告办理了返还房屋之交接手续之相关证据，故本院对其不同意承担2008年7月26日之后的租金及相关费用的意见不予采纳。基于原告自认于2009年5月14日已接收了系争商铺，双方的租赁关系已实际终止，现原告仅要求被告承担2009年5月之前租金或使用费并承担相关的物业管理费、水电费、消防费，符合约定，本院应予支持。关于反诉，基于本诉的事实，反诉被告应退还反诉原告交付的押金，因反诉原告的其余反诉请求，无事实和法律依据，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、被告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普陀区某社区服务中心2008年7月1日至2009年4月30日的租金人民币x元；

二、被告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普陀区某社区服务中心物业管理费x.40元、水电费x.33元、消防费3600元，共计人民币x.73元；

三、反诉被告上海普陀区某社区服务中心应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司押金人民币x元；

四、对反诉原告上海普陀区某为老生活用品超市有限公司其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币x元，由被告负担。

本案反诉受理费人民币6237.50元，由反诉原告负担人民币4737.50元，由反诉被告负担人民币1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员汤国荣

代理审判员王宜兰

书记员汉静