原告(反诉被告)孙某
被告（反诉原告）陈某
被告朱某
原告孙某与被告陈某、朱某房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告陈某、朱某与反诉被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙某及其委托代理人，被告（反诉原告）陈某及其委托代理人，被告（反诉原告）朱某的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某诉称，原被告签有关于坐落上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》。因原告的银行贷款合同未通过审核，双方未在约定的时间内办理房屋过户手续，为此双方经协商后另行约定过户时间。在约定过户之日，被告要求增加房款人民币x元，遭原告拒绝，被告即离开交易中心，致双方过户不成。现原告诉至法院要求：一、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；二、协助原告办理房地产过户手续并交付房屋；三、协助原告将房屋的燃气用户名变更为原告名下；四、被告支付原告自2009年10月14日起至判决生效之日止的逾期交房及逾期办理产权转移登记的违约金人民币x元。
被告陈某、朱某辩称，原被告签订《上海市房地产买卖合同》后，因原告的原因致使双方无法在合同约定的期限内办理房屋过户手续，为此，被告曾按合同约定给予原告五天宽限期，但原告仍未按期办出贷款，故被告已按合同约定向原告发出了解除房地产买卖合同的通知。现不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陈某、朱某诉称，反诉原告欲将自己所有的房屋出售，后经中介公司的居间介绍和反诉被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同对反诉被告的贷款做了特别约定，即在上述房地产买卖合同的公证书出具后三个工作日内备齐贷款资料，办理贷款手续，反之，若逾期达十五日，反诉原告有权单方面解除合同，反诉被告应支付反诉原告违约金。2009年8月10日，房地产买卖合同的公证书办妥，但反诉被告未及时办理贷款手续。至2009年9月30日，反诉被告因贷款未成而未与反诉原告办理房地产过户手续。反诉原告得悉情况后，要求反诉被告依照合同约定在五日内取得经银行审核通过的借款合同或备齐剩余房款与反诉原告办理过户手续。届时反诉被告仍未与反诉原告办理系争房屋过户手续。事后经了解，系反诉被告提供了虚假贷款资料，使其贷款手续未获批准。反诉原告认为反诉被告的行为已构成违约，并已发函致反诉被告提出解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，双方的合同已解除。故现提起反诉要求：一、确认反诉原告解除《上海市房地产买卖合同》有效；二、反诉被告支付反诉原告违约金人民币595元；三、反诉被告支付反诉原告赔偿金人民币x元。
反诉被告孙某辩称，双方签约后，确因反诉被告的银行贷款合同未获批准致双方未在2009年9月30日办理系争房屋过户手续，但之后经中介协调，双方确定再于2009年10月13日办理房屋过户手续（由于10月1-8日为国庆及中秋长假，银行和交易中心均不对外办公）。2009年10月13日下午，反诉被告携购房余款在交易中心与反诉原告碰面，反诉原告即要求去银行ATM机验看反诉被告是否备齐购房余款现金，经确认后反诉原告却向反诉被告提出加价人民币x元，遭到反诉被告的拒绝，反诉原告陈某遂离开交易中心。反诉被告认为，反诉原告系因市场房价上涨而故意毁约。不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2009年7月11日，原告通过上海易轩经纪事务所的居间介绍和被告签订了关于上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》。期间由于被告朱某加入澳大利亚国籍，根据“外籍人士须亲自签订买卖合同和办理过户手续”的规定，双方于2009年8月10日又重新签订了内容如前的系争房屋《上海市房地产买卖合同》，并办理了公证手续。该合同约定，原告以人民币x元的价格购买两被告所有的上海市X路X弄X号X室房屋，原告应于2009年7月7日前支付被告定金人民币x元，于同年7月23日前支付房款人民币x元，原告通过银行贷款方式申请人民币x元，由银行在见他证、新产证后直接放款给原告帐户。被告应于2009年9月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。合同第六条约定,双方应于2009年9月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，原告未按合同约定支付房款的，每逾期一日，应按逾期未付款的日万分之五计算，自本合同约定应付款期限之第二日起算至实际付款之日止向被告支付违约金。逾期超过五日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付五日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方面解除合同的，应当书面通知原告，原告应按总价款的20%向被告承担赔偿责任，被告可以从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起五日内向被告支付。第十条约定，被告未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告的，每逾期一日，应按原告已付款的日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起算至实际交付之日止向原告支付违约金。逾期超过五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付五日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告应按总价款的20%向原告承担赔偿责任，被告应在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房款并支付违约金和赔偿金。补充条款第三条约定,原被告双方应于原告办妥贷款手续后5个工作日内至房地产交易中心办理房过户手续。补充条款第八条第一款约定，原告于房地产买卖合同的公证书出具后三个工作日内备齐贷款资料，若原告未按约定及时备齐贷款资料且逾期达十五日，则被告有权单方解除合同，原告应按合同第九条的约定支付被告违约金。补充条款第十一条约定，合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知发往以上地址均视为已送达。合同签订后，原告依约支付被告定金人民币x元和首付款人民币x元。2009年9月29日，原告银行贷款合同未获批准，中介公司的工作人员即告知被告次日不能按时过户，另行协商过户时间。2009年10月13日，原告携存有房屋余款计人民币x元的本票和存折至房地产交易中心和两被告及中介公司的工作人员碰面，但双方未能办理系争房屋过户手续。现原告诉至本院要求判决支持如其诉请。
另查，2009年10月11日，被告分别向原告和中介公司的工作人员发出解约通知函，该函主要内容为“......2009年9月30日,我方已经催告你在2009年10月5日前取得银行审批通过的借款合同,或准备好剩余的119万元房款与我方共同至普陀区房地产交易中心办理转让过户手续,但你方仍未履行该义务,因而你方付款义务也相应延迟履行了,你方的行为已经构成根本性违约。因此，我方现依据买卖合同第六条、第九条和买卖合同补充条款第8条、第11条的约定向你方告知如下：1、自本函发出之日起，上述《上海市房地产买卖合同》解除；2、依据上述《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，你方应向我方支付违约金人民币x元......”。被告发给原告的函件快递至原告留存于合同上的地址，因无人签收遭退回。
审理中，被告称，2009年9月30日，其从中介公司工作人员处得知原告银行贷款未获得审核通过，双方无法按约办理房地产过户手续。当时，被告表示可按合同约定(第九条)放宽五天时间，即同意原告在2009年10月5日提供获银行批准的借款合同或备足购房余款,与原告至交易中心办理过户手续。届时，原告未至现场办理过户手续。2009年10月9日，被告曾至相关银行了解原告银行贷款情况，得知原告另换银行做贷款，被告认为原告此行为是欺骗，并当场表示拒绝再次在银行贷款材料上签字。被告于2009年10月11日向原告发去了解约函，故被告于2009年10月13日去交易中心是为商谈解约。原告则称，2009年9月30日，原被告在中介公司谈妥双方于2009年10月13日办理过户手续，原告承诺若贷款合同仍未获批，原告将以现金给付方式履行房地产买卖合同。2009年10月9日被告去原告方贷款银行吵闹，阻挠原告方申请贷款。2009年10月13日原告备足购房余款至交易中心，由于被告要求加价人民币x元致双方交易未成。
庭审中，原告申请上海易轩经纪有限公司工作人员黄某卿作为其证人出庭作证。证人黄某卿到庭陈某，证人署名的三份证言均是其本人所写。2009年9月30日，确因原告未办出银行贷款，双方未能办理过户手续。经协商，被告陈某同意再给原告五天时间，但由于恰逢十一长假，经沟通后双方确定在2009年10月13日办理房屋过户手续。2009年10月13日，两被告按约来到交易中心，并提出验看原告房款筹措情况。在银行ATM机上验看完钱款后，被告要求加价，双方因此未能办理过户手续。经质证，被告认为该证人为中介公司的工作人员，与本案有利害关系，其证言不具有证明力。原告对该证人证言无异议。因被告否认有与原告去银行查看存款之事，原告另申请证人汪忠华（原告所开公司的工作人员）和上海市普陀区房地产管理局工作人员谢海龙出庭作证，两证人均陈某有原被告一同离开交易中心去银行查看存款金额等事实。经质证，被告认为两证人与原告相熟，所做证言缺乏可信度。
同时，原告为证明其于2009年10月13日已备足购房余款，向法庭提供了银行存折一本及银行本票一张，上述证据载明：至2009年10月13日，原告名下银行存款及本票金额总计约129万余元。被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。被告则提供其与黄某卿的电话录音以证明原告未按期提供贷款资料、未在约定的时间办理过户手续，并欺骗被告擅自更换贷款银行等违约行为。原告认为，被告所作的录音文字整理不完整，录音中的对话人是被告和案外人，与原告无关。
诉讼中，原告撤回要求被告协助将房屋的燃气用户名变更为原告及要求被告支付逾期办理转移登记与交房违约金人民币x元的诉请。反诉原告撤回要求反诉被告支付违约金人民币595元的诉请。
反诉查明的事实同本诉。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，应为有效。双方均应恪守履行。庭审中，原被告对因原告的银行贷款未获批准致使双方未能在合同约定的2009年9月30日办理房屋过户手续以及之后双方另行协商过户事宜之事实不持异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、原被告另行约定的过户时间也是原告办妥贷款手续或备足购房尾款现金的时间为2009年10月5日还是10月13日；2、依照合同约定被告可否单方行使合同解除权。
关于双方另行约定的过户时间一节，被告于庭审及2009年10月11日的解约函中均称：2009年9月30日，其同意给予原告五天的宽限时间办妥相关银行贷款手续或备足购房余款现金，定于2009年10月5日至交易中心办理房屋过户手续，届时因原告未至现场致过户未成。然而，2009年10月1日至8日是值国庆和中秋两国定节假日的集中休假期，相关行政部门（银行及交易中心）在此期间均休假，原告不可能在假期内办妥银行贷款手续，双方亦无法在2009年10月5日办理房屋过户手续。故被告关于“2009年10月5日为双方协商时约定或其告知原告的办妥银行贷款手续或备足房款现金的截止日期及房屋过户交易日期，原告于该日也未去现场致交易未成”的陈某，显然与众所周知的国庆长假休假的客观事实不符，本院无法采信。基于被告认可双方协商时其同意给予原告五天宽限时间，而2009年10月1日至8日又系国庆及中秋长假的情形，同时结合中介公司工作人员到庭作证的证言以及两被告亦于2009年10月13日前往交易中心的事实，本院有理由相信并确认原告的说法成立，即原被告另行商定被告给予五天宽限时间为长假过后的五天,约定双方办理过户手续的日期为2009年10月13日。
关于被告依照合同约定可否行使单方解除合同权一节，被告于其发给原告的解约函中及庭审中均称，根据合同第九条约定，被告可给予原告备齐贷款资料或逾期支付房款的宽限时间为五天，原告再逾期被告可解除合同；同时按照合同补充条款第八条第一款约定，原告应于买卖合同公证书出具后三个工作日内备齐贷款资料，若原告逾期十五日被告亦有权单方解除合同。然而，在合同履行过程中，被告并未按合同约定对原告逾期办理贷款资料的行为行使合同解除权，相反至2009年9月30日，被告同意再给予原告五天宽限时间办理贷款手续。况且,虽然买卖合同中双方对贷款部分的款项支付时间未作明确约定，但庭审中双方一致确认：根据交易习惯，无法贷款或贷款不足部分的金额应于双方办理产权过户手续时支付。由此可以看出,原被告虽然在买卖合同补充条款第八条第一款中作了原告逾期办理贷款被告可单方解除合同的约定,但在实际履行中,双方一致认可对贷款不出或贷款不足部分的款项按交易习惯在双方办理过户手续时一并支付,故可视为双方在履行过程中对买卖合同补充条款第八条第一款约定进行了变更，被告依据该条内容要求单方解除合同已无法律依据。关于合同第九条约定是指原告逾期支付房款超过五天，被告可单方解除合同。至合同约定的房屋交易日（2009年9月30日），原告已按约支付了首付款,但未按约办妥贷款手续或备足余款现金支付房款，构成违约；但根据合同第九条约定原告逾期支付房款超过五天的，被告方可单方解除合同。鉴于合同约定的过户截止日为2009年9月30日，之后的五天应为2009年10月5日，但因2009年10月5日适逢国庆中秋长假，根据“期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满日”的法律规定，故合同约定的五天宽限期间应至2009年10月9日止。庭审中，被告自认其于2009年10月9日曾至原告办理贷款的相关银行表示拒绝再次在贷款所需的相关资料上签字，原告未在2009年10月9日办妥贷款手续显然不能归责于原告的原因。因此，即使如被告所述，被告在双方协商时仅同意按合同第九条约定给予原告五天宽限时间，但被告于五天宽限时间未满时拒绝配合原告办理贷款手续，并在2009年10月11日向原告发出解约函要求单方解除合同，该行为既不符合法律规定，亦无合同依据，应为无效。
综上，本院认定双方另行约定的过户交易时间为2009年10月13日；被告于2009年10月11日发出的解约函应为无效。庭审中，原告提供银行单据及相关证人证言证实：2009年10月13日，原告携带购房余款现金及相关资料如约前往交易中心，系因被告原因致使双方办理过户未成，被告亦构成违约。现原告表示可在双方办理产权过户时一并支付购房余款，未有不当。在未有证据表明系争房屋产权过户及房屋交付存有障碍的情形下，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院应予支持。基于上述同样理由，反诉原告要求确认反诉原告单方解除合同行为有效的诉讼请求，本院不予支持。审理中，本反诉原告分别撤回要求对方支付逾期交付房屋违约金和逾期付款违约金的诉请以及本诉原告要求配合办理燃气用户更名的诉请，因当事人有权处分自己的诉讼权利，本院予以准许。反诉中，反诉原告要求反诉被告支付赔偿金，该诉请系基于合同第九条约定，即以反诉原告因反诉被告违约而依法单方解除合同为前提，现反诉原告解除合同的诉请未获支持，双方所签合同应继续履行，故对反诉原告的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告孙某与被告陈某、朱某就上海市X路X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告陈某、朱某应于本判决生效之日起十日内协助原告孙某办理上述房屋产权过户至原告名下的手续；
二、被告陈某、朱某应于本判决生效之日起十日内将上海市X路X弄X号X室房屋交付原告孙某；
三、原告孙某应于双方办理房屋产权过户手续之日给付被告陈某、朱某房款人民币x元；
四、对反诉原告陈某、朱某要求确认解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效的诉讼请求，不予支持；
五、对反诉原告陈某、朱某要求被告孙某支付赔偿金人民币x元的诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼保全费人民币5000元，由被告负担。
本案本诉受理费人民币x元，由被告负担。
本案反诉费人民币x元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告十五日内，被告在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
审判员刘怡文
代理审判员姚鸿康
书记员汪诗尧
