原告赵某

原告刘某

原告赵某

原告杨某

被告周某

原告赵某、刘某、赵某、杨某与被告周某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某、杨某及原告赵某、刘某、赵某、杨某的共同委托代理人，被告周某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某、刘某、赵某、杨某共同诉称，2009年9月27日，经上某中原物业顾问有限公司娄山关路分公司居间，原、被告签订了《上某市房地产买卖合同》，原告将坐落于上某市X路X弄X号X室房屋出售给被告，售价为人民币254万元，按约定被告应于同年11月15日前办妥贷款付清房款并去房产交易中心办理过户手续。因被告自身原因贷款申请被银行拒绝，2009年11月25日，原告委托律师函告被告，要求其承担违约责任，赔偿原告违约金，但被告至今未就违约事项和原告达成协议，故原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《上某市房地产买卖合同》于2009年11月30日解除；2、被告向原告支付违约金人民币x元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告周某辩称，被告按约履行合同，并积极办理贷款手续。2009年12月1日，贷款申请经宁波银行审核通过后，被告即通知原告办理过户手续，但原告拖延不办，合同中约定的是2009年11月15日之前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并非原告所称付清房款之日。原告因房价上涨而不想出售系争房屋，已造成被告在外租房居住等经济损失，故对原告的诉讼请求不予同意。

经审理查明，2009年9月27日，原、被告经上某中原物业顾问有限公司娄山关路分公司居间，双方签订了《上某市房地产买卖合同》，该合同约定原告将坐落于上某市X路X弄X号X室房屋出售给被告，售价为人民币254万元。双方确认，在2009年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日

起叁日内向原告支付。在合同附件三中双方约定：1、被告应在双方签订本合同后七日内，支付给原告部分首期房价款计人民币48万元，上某中原物业顾问有限公司已代为转付的定金计人民币3万元，如此共同构成被告支付给原告的全额首期房价款计人民币51万元。该首期房价款中包含房价尾款计人民币1万元由上某中原物业顾问有限公司暂为保管；2、原告同意被告通过向贷款银行申请人民币203万元贷款的形式支付第二期房价款，被告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借贷抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借贷抵押合同公证手续（若需）。若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于第３条所述送件当日将其补足并支付给原告；3、待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借贷抵押合同公证书（若有）后三个工作日内，双方亲自或委托上某中原物业顾问有限公司赴上某市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上某中原物业顾问有限公司收执收件收据。待上某市普陀区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将给他项权证送交贷款银行后七个工作日内，被告应支付给原告第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为被告支付；4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定帐户且上某市普陀区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后两日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，原告应将该房地产交付被告。同时被告应自行支付或上某中原物业顾问有限公司代为转付给原告房价尾款（若有）计人民币1万元；5、双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。

2009年9月24日，原告收到由上某中原物业顾问有限公司转交的被告购房定金人民币3万元；同年10月14日，被告支付给原告部分房款人民币32万元；同月15日，原告收到被告汇付的房款人民币15万元，至今，原告收到被告支付的房款共计人民币50万元。另被告将购房尾款人民币1万元交与上某中原物业顾问有限公司保管。

2009年11月19日，因被告申请贷款需要，原告赵某又向被告出具收条一张，内容：今收到周某首付某路X弄X号X室房款50万元。

2009年11月29日，原告以被告未按约办理产权过户及贷款手续为由，委托律师函告被告：因被告不履行合同义务的行为已构成根本违约，依合同约定，声明单方解除房屋买卖合同，同时要求被告承担违约金人民币x元。

2009年12月1日，因贷款申请获得批准，被告向宁波银行股份有限公司上某分行申请个人账户开户。

2009年12月4日，被告因原告未在通知日12月2日向银行办理银行贷款收款人及账号确认等事宜，函告原告及中介公司，要求原告收函之日起二个工作日内办理贷款相关手续，否则，追究原告的法律责任。

2009年12月28日，原告诉至法院，请求判令支持如其诉请。2010年1月27日，被告以原告违约为由，另行诉讼，要求双方继续履行合同。

庭审中，原告提请中介公司的部门经理戴天栋作为证人出庭作证称，在房屋买卖过程中，主要负责与原告联系，由于被告自行办理贷款事宜，中介公司也未对被告的资质进行审核，现合同未履行的原因，可能是被告资质存在问题。2009年10月中旬，公司经办人反映，被告的贷款正在办理中，同年12月1日，被告告知贷款申请获得通过，中介公司曾要求被告提供已签的贷款合同，因被告不能提供贷款合同，双方也未办理过户手续。

被告提请中介公司的经办人曾佑飞作为证人出庭作证称，原、被告合同签订后，因被告需兑换人民币用以支付首付款，双方口头约定延迟付款数天。在同年9月29日的通话中，被告明确其已向宁波银行办理贷款申请，12月1日被告知道贷款申请已审核通过，但贷款合同上银行未盖章，期间的11月19日，因被告办理贷款的需要，原告向被告提供首付款结清证明及银行流水账单，当月23日，被告告知经办人12月2日可以办妥所有的银行贷款手续，应被告要求，在向原告转达被告的诚意时，支付给原告礼金人民币x元。合同约定的过户期仅是预估时间，因为过户时间需根据贷款的时间确定。

原告认为，合同生效后，被告并未按约定期限支付房款，已构成违约，原告可依约定解除合同。现有证据仅证明被告贷款申请于2009年12月1日通过，但不能证明被告是按约定的期间办理贷款申请，况且，自2009年11月起，贷款政策收紧。由于被告未按约定付清房款及办理过户手续，原告已函告被告解除合同，双方的合同关系应于解除函送达日2009年11月30日解除，同时被告应承担违约责任。

被告认为，因需兑换人民币，致房屋的首付款延迟支付，但原告对此并未提出异议，被告为表买房诚意，已超额支付首付款。被告按约向银行办理贷款申请，由于贷款银行的操作规定，贷款申请（受理）日期不做记录，待审核通过后，才能加以确定。尽管年底的房贷政策收紧，被告的贷款申请还是于2009年12月1日通过，且在办理中原告给予协助提供相关资料。2009年11月15日仅是双方约定的产权过户日，而非房款支付日，现原告以房价上涨之因素，拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。

针对双方的主要争议焦点，经本院向宁波银行股份有限公司上某分行核实，贷款人于2009年11月19日向银行提交相关申请资料，贷款申请于同月27日审核通过。11月19日贷款人提交资料前应有一段向银行咨询、了解贷款事宜的时间，但咨询时间银行不做记录。

本院认为，上某市X路X弄X号X室房屋产权人为原告赵某、刘某、赵某、杨某。本案当事人就系争房屋的买卖事宜签订的《上某市房地产买卖合同》是签约人的真实意思表示，应为有效。合同附件三中约定了以下内容：“被告应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款……”；“待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，……后三个工作日内，双方亲自或委托上某中原物业顾问有限公司赴上某市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），……。待上某市普陀区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将给他项权证送交贷款银行后七个工作日内，被告应支付给原告第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为被告支付”，“双方按照本附件（即付款协议）履行与约定不一致，双方同意按本附件（即付款协议）约定履行”。上述内容是对被告的付款方式、贷款相关事实的明确约定，现双方对被告的贷款申请于2009年12月1日经银行审核通过之事实均无异议，而被告是否按约定的期限向银行申请贷款成为本案的主要争议焦点。结合相关证据分析，因被告办理贷款所需，原告于2009年11月19日向被告提供了贷款所需的证明资料，原告对被告的实际履约情况并未提出异议，据此可认为原告对被告的贷款方式予以认同，双方对原约定付款方式作了变更，然之后原告却在银行对被告的贷款申请审核阶段，提出解除合同并要求被告支付违约金的要求，显然不符合同约定，故对原告的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、对原告赵某、刘某、赵某、杨某要求确认原、被告签订的《上某市房地产买卖合同》于2009年11月30日解除之诉讼请求不予支持；

二、对原告赵某、刘某、赵某、杨某要求被告周某支付违约金人民币x元之诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币2840元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上某市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员汤国荣

代理审判员王宜兰

书记员汉静