原告上海某房地产投资顾问有限公司

被告陈某

原告上海某房地产投资顾问有限公司与被告陈某居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某房地产投资顾问有限公司的委托代理人、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产顾问有限公司诉称，经原告居间介绍，被告和案外人签订了关于坐落上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》。之后，因被告方的责任，致使双方解除了房地产买卖合同。被告并因此赔偿案外人违约金人民币x元。由于原被告间的《佣金确认书》约定被告违约不出售或不购买系争房屋的，被告应支付原告房屋总价款的2%作为违约金，为此，原告诉至法院要求被告支付违约金人民币x元。

被告陈某辩称，被告诚意购房，但原告为被告作假，蓄意做高房价，使得被告贷款合同无法获批，导致被告买房不成。被告不曾违约，故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年10月9日，原被告间签订《佣金确认书》，该确认书约定，成交房地产（房屋）：普陀区X路X弄X号X室；交易方式：买卖；成交金额（人民币）：x元；佣金金额：x元；支付日期：划首付款之前；确认书的第五条还约定，若甲方（被告）违约不出售或不购买上述房屋，则甲方应支付房屋总价款的2%予乙方（原告）作为违约金。2009年10月10日，被告在原告的居间介绍下和系争房屋的所有人签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同做高了房屋成交价，为人民币x元。期间，被告支付房屋所有人房款人民币x元。嗣后由于被告的银行贷款合同未能获批，被告和房屋所有人协商解除了双方签订的《上海市房地产买卖合同》，被告并支付案外人人民币x元。原告以被告违约为由向被告主张违约金未成，遂诉至本院请求判决支持如其诉请。

审理中，原告称，被告支付案外人人民币x元系其自认被告买房不成构成违约。被告表示，其有意购房，但贷款合同未获批的原因在于原告为被告做高房价，故被告的行为不构成违约。

庭审中，原告认为佣金确认书确定房屋成交价为人民币x元，佣金为人民币x元。系争房屋的房地产买卖合同约定的房屋成交价与原告没有利益关系。

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，根据《佣金确认书》约定，若被告不购买上述房屋，则应支付房屋总价款的2%作为违约金，分析该约定，只要在被告不购买房屋的任何情况下，均必须向原告支付违约金，该约定加重了对方责任，排除对方权利，应属于特别约定，而原告未向本院证明，其已向被告尽了特别告知义务的证据，显然侵犯了被告的合法权益。因此，确认书中关于违约责任的格式条款无效。加之原告在实施中介服务时，有使房屋买卖者做高房价的行为，有违诚信原则。故对原告要求被告支付违约金人民币x元的诉讼请求，依法不予支持。由于原告确为被告和案外人签订《上海市房地产买卖合同》其提供过劳务，被告应支付原告从事居间劳务活动支出的必要费用。为减少讼累，本院一并予以判明。根据公平合理原则和本案实际情况，本院确定为人民币8000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条之规定，判决如下：

一、对原告上海某房地产投资顾问有限公司要求被告陈某支付违约金人民币x元的诉讼请求不予支持；

二、被告陈某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产投资有限公司居间活动费人民币8000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币900元，减半收取计人民币450元，由原被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员刘怡文

书记员汪诗尧