原告XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市黄某区X路。
被告何XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县。
原告唐XX诉被告何XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年XX月XX日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐XX诉称，上海市闸北区X路房屋系原告唐XX承租的非独用公房。2006年XX月XX日，原告与被告签订《物业租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给被告作营业用房，月租2700元，三个月付一次，提前10天支付。租期从20XX年11月8日至20XX年11月7日。同时明确，原告如提前收回该房屋，必须提前一个月通知被告。20XX年3月，因原告失业，故原告想收回房屋自行经营。同年3月，原告发信给被告，要求解除协议和相应的解决方案，但被告提出不合理的要求。原告认为解除双方的租赁协议理由正当，现请求解除与被告签订的《物业租赁协议》，要求被告支付上海市闸北区X路房屋使用费每月3300元，自20XX年5月1日起至实际返还之日止，诉讼费由被告负担。
被告何XX辩称，双方签订的协议明确，租赁期限自20XX年11月8日起，至20XX年11月7日止，现协议约定的期限并未届满，故不同意解除租赁协议，同意按约定向原告支付租金，但由于原告违约提前要求解除租赁协议，又向人民法院起诉，故同意在本案判决后向原告支付租金。
经审理查明，两原告系夫妻。上海市闸北区X路是原告唐XX承租的公房。20XX年10月28日，原告钱XX与被告何XX通过中介公司居间服务后签订《物业租赁协议》，明确原告将上址房屋出租给被告作营业使用，月租金2700元，三个月一付，提前10天支付下次租金，租赁期从20XX年11月8日起至20XX年11月7日止。原告的责任为：1、不得无故收回物业；2、不得干涉被告方正常生活；3、协助提供有关的生活便利；4、负责物业内设施正常保修。被告的责任为：1、不得私自改变物业内结构；2、不得人为破坏物业内设施；3、不得利用承租物业从事非法活动及不得损坏公共利益；4、不得将该物业转租或分租他人；5、按时缴纳房租及各项费用，不得拖欠。协议还约定：被告方因特殊情况需提前终止本协议，需提前一个月通知原告方和中介方，待原告方同意后可办理结清手续，否则，由此造成该物业空闲损失由被告方承担。原告方如要提前收回物业，亦需提前一个月通知被告方和中介方，由中介方负责安排被告方在租房期间损失由原告方承担。合同期间，原、被告需认真遵守本协议，不得无故违约。中介方负责调解租房过程中可能出现的问题，情节严重的通过法律程序解决。补充条款，原告方不提供营业执照，租金贰年内不变，以后按市场价定，最高不超过200元。水、电费现房客与原房客结算。此后双方均按约定履行义务。自2008年11月8日起，被告按原告要求增加月租金200元；2009年11月8日起，被告又按原告的要求，再增加月租金200元。20XX年1月31日，被告向原告支付三个月租金计9300元。此后，被告又向原告支付了20XX年2月8日至5月7日的三个月租金计9300元。
20XX年3月16日，原告向被告发出《终止执行租赁协议的通知》，该通知全文如下：承租人何XX女士：自20XX年3月以来，我先后多次就提前终止租赁协议壹事与你们夫妇协商，由于我近期失业在家的原故，为了生计只好将出租屋收回，自已经营做点事，支撑着这个家，而非转租或再出租他人，期许你们能予以理解和善待处之。基于你们夫妇在终止合同损失补偿上持有既不真实，又不合理的要求，为双方协商自行解除合同设置了障碍。据此，特就终止事项阐述以下观点。1、依据协议第八款规定，我方已依约提前三十日向承租方郑重提出终止协议的执行，并给与你们截止20XX年4月30日前为搬离出租屋的宽限期限，宽限期限内我方免收租金以示补偿。2、在贵方搬离出租屋之际，我方会及时退还订约时所收取的2700元押金，且另支付人民币500元作为你们三年前店面简装的损失补偿。3、收到本通知后，贵方不得再发生转租、分租之行为，否则，由此所产生的一切后果及损失均由承租方自行承担。综上所述，出租方非无故收回出租物。我方出于自身谋业的客观实际需要而终止合同执行，势必给承租方带来的不便、增添的麻烦，对此，谨表深深的歉意。特此函告。出租人唐XX，20XX年3月16日。为此，原告还与被告协商，但被告表示不同意解除协议。20XX年5月被告将系争房屋转租给他人经营三个月。20XX年6月22日，原告去系争房屋处，认为被告将该房屋未经同意转租他人，并发生纠纷。原告同时打公安110报警。原告与该房屋次承租人交涉时，在他人不知情的情况下进行了录音。原告提交了录音的书面材料，该录音材料中明确，被告将系争房屋自20XX年5月14日转租给他人，共三个月，至20XX年8月13日止。同时，该录音材料还明确，原告与被告所签订的合同是五年，至20XX年11月7日止。原告提前收回房屋，是原告违约，原告同意赔偿被告违约金。但原告又认为被告不可以转租，如被告转租，就可以收回房屋，并且可以不给赔偿金。被告对此称，因其是做羊毛羊绒衫生意，夏季生意不好才暂时转租给他人三个月的。被告还称，当初原告曾同意被告将系争房屋临时转租给他人经营的。20XX年4月26日，被告通过中介公司，将系争房屋转租给他人经营近五个月，原告明确表示同意，并且还在被告和他人签订的转租协议上签名。原告对此无异议，但指出，当初20XX年4月同意被告转租，并不表明现在原告仍同意被告再次转租给他人。
审理中，被告不同意原告要求解除租赁协议的请求，认为双方约定的租赁期未满，且被告承租该房屋曾对该房屋进行了装修。再则，2010年5月8日后的租金未付，是原告并未要求被告支付，且原告于2010年3月书面通知被告，单方违约要求提前解除合同。现同意按约定支付租金，但要求在本案判决后支付。根据约定，原告如提前收回房屋，需提前一个月通知被告和中介公司，由中介公司负责安排被告的经济损失并由原告承担。现原告并没有对提前解除租赁协议给被告造成的损失予以赔偿，故原告无权要求解除双方之间租赁协议。原告则认为协议明确，原告可提前收回房屋，原告于20XX年3月就发出通知，要求解除双方的租赁协议，并且同意给予被告500元的损失作为被告三年前店面简装损失的补偿。现被告又擅自转租，不按时支付租金，故坚持诉讼请求。
本院认为，原、被告于2006年10月28日就上海市闸北区X路房屋签订的《物业租赁协议》，系当事人真实意思表示，双方均应当按约定行使权利、履行义务。双方所签订的协议第九条约定，原告如提前收回房屋，亦需提前一个月通知被告和中介公司，由中介公司负责安排被告在租赁期间的损失由原告承担。2010年3月，原告单方违约要求提前解除双方之间的租赁协议，仅同意给予被告500元的简易装修损失的补偿。现原告在没有按照约定履行由中介公司负责安排被告在租赁期间的损失并且由原告承担的合同义务的情况下，坚持要求解除租赁协议，不符合双方的约定，亦无法律依据，本院难以支持。虽然租赁协议明确，被告不得将该房屋转租或分租给他人，但20XX年4月，原告曾同意被告将系争房屋转租，表明原告对被告将该房短期转租并无异议。被告未按约定履行向原告支付20XX年5月8日后的租金，属事出有因，被告不同意解除双方之间的租赁协议，并继续承租、使用该房屋，应当按约定向原告支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告唐XX要求解除与被告何XX就上海市闸北区X路房屋签订的《物业租赁协议》的诉讼请求，不予支持；
二、被告何XX于本判决生效之日起三日内，给付原告唐XX房屋租金（自20XX年5月8日起，至20XX年8月7日止）9300元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员蔡国华
书记员吴晓婕
