上诉人(原审被告)上海恒达物业管理有限公司。

法定代表人史某某，该公司董事长。

委托代理人韩某某，该公司职员。

被上诉人(原审原告)施某某。

被上诉人(原审原告)沈某某。

上诉人上海恒达物业管理有限公司(以下简称为恒达公司)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，坐落于上海市X路X弄某号(恒达公寓)X室房屋属施某某、沈某某所有，用途性质为居住。2005年5月30日，施某某、沈某某与恒达公司签订“恒达公寓业主公约”，公约中约定“管理费(按建筑面积计)居住为每月人民币1.48元/平方米；非居住为每月人民币3元/平方米。2005年6月17日，施某某、沈某某写下承诺书，内容为“我是恒达公寓六楼B室业主，现出租做办公使用，根据市物业管理条例规定，愿意承担相应责任”。2005年7月至2006年8月，施某某、沈某某将系争房屋出租给他人做办公用途，恒达公司以每月人民币3元/平方米收取了施某某、沈某某的物业管理费；2006年12月起，施某某、沈某某将系争房屋同期出租多人居住，恒达公司因此以每平方米3元的标准向施某某、沈某某收取物业管理费，直至2009年3月。2006年9月至同年11月间恒达公司以每平方米1.48元的标准向施某某、沈某某收取物业管理费。施某某、沈某某发现恒达公司的收费标准违反法律规定，遂诉至法院要求恒达公司返还多收的物业费人民币9,046.60元。

原审另查明，恒达公司与系争物业所在小区的业主委员会签订的《恒达广场物业管理服务合同》载明，恒达公寓非居住物业的物业管理费按每平方米3元收取，居住物业的物业管理费按每平方米1.48元收取。该业主委员会同时出具说明，称双方签订的物业管理服务合同中的“非居住”即指非一个家庭居住。

原审审理中，施某某、沈某某表示，人民币9,046.69元的构成为1.52元×141.69平方米×42个月(2005年7月至2006年8月、2006年12月至2009年3月止，共计42个月)。恒达公司对此无异议。

原审法院经审理后认为，物业用途性质应以相关部门颁发的房屋权证证明中所载明的内容或经相关部门核准的房屋用途为依据。物业服务公司向业主收取物业管理费应符合合同约定和法律规定。系争小区业主委员会就其与恒达公司签订的物业管理服务合同中对“非居住用房”的界定说明无法律依据。系争房屋产权证明载明房屋用途性质为公寓居住，恒达公司应按该房屋用途向施某某、沈某某收取物业管理费。故恒达公司向施某某、沈某某收取的超出部分应予返还。应当指出，施某某、沈某某未经相关部门核准，擅自改变房屋使用功能违反了相关房屋管理的行政法规规定，但该行为不属民事法律调整范畴，相关利害关系人可通过其他途径解决。据此判决：上海恒达物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还施某某、沈某某物业费人民币9,046.60元。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人恒达公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人在使用系争房屋过程中，擅自改变用途，将居住性质改为商业办公，上诉人作为物业公司，加收物业管理费目的在于阻止其行为，况且上诉人双倍收取被上诉人物业费也是通过业主大会的同意，上诉人的行为是有法律与合同的依据。故上诉人上诉要求撤销原判，依法改判。

被上诉人施某某、沈某某答辩称：原审法院所作判决正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，被上诉人系争房屋的业主，在使用房屋的过程中改变了房屋的性质，违反了相关法律法规的规定。但被上诉人的行为并不是作为物业管理公司的上诉人能够进行处罚的，上诉人向被上诉人收取双倍的物业管理费缺乏相关的法律依据，尽管上诉人辩称其行为得到业主大会的通过，但业主大会并不能替代行政主管部门的职责，通过业主大会同意并不代表上诉人的行为具有合法性。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉缺乏依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海恒达物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长吕晓华

审判员&x

代理审判员余宇

书记员张婷婷