原告杨a，男，汉族，住上海市××区××路×弄×号×室。

委托代理人马a，上海市A律师事务所律师。

被告上海B公司，住所地上海市××区××路×号。

法定代表人符a，董事长。

委托代理人杨b，上海市C律师事务所律师。

委托代理人杨c，上海市C律师事务所律师。

原告杨a与被告上海B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月2日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人马a，被告委托代理人杨b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨a诉称：2009年7月24日，原告与被告的法定代表人钱a签订《××路×号×K室商铺转让意向书》，钱a同意将××路×号×K室商铺（以下简称系争商铺）转租给原告。系争商铺系被告向案外人占a租赁而来。双方约定转租日为2009年9月1日。在此之前的2009年8月，被告安排原告与案外人占a见面，三方签订正式转租协议书。意向书签订当日，原告按约向被告支付了人民币（下同）20,000元定金，并于同年8月30日支付了25,000元转让费，同年9月19日支付了2个月押金76,000元，但原告却迟迟未能与被告、占a签订正式转租协议。原告直接与案外人取得联系后被告知其不同意转租。原告转租意向已无实现可能。原告认为，原告不能转租系争商铺系被告未取得案外人同意转租的意见所引起，被告应当承担一切后果，故诉诸法院要求判令（一）被告返还押金76,000元、租赁转让费25,000元、双倍返还定金40,000元；（二）被告支付原告违约金45,000元。

庭审中，原告表示如定金与违约金只能选择其一的话，要求判令被告返还定金20,000元并支付违约金45,000元。

原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、原被告签订的协议书；2、定金收条；3、转租补充协议书；4、押金收条；5、被告与案外人的《上海市房屋租赁合同》；6、股东决定；7、公司变更登记申请书；8、股权转让协议。

被告上海B公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告已按约履行了合同义务，双方签署的转让协议已对原被告之间的权利义务作出了约定，被告也按约于2009年8月30日安排了三方见面，并取得了案外人占a的同意，系原告原因导致占a不愿意将系争商铺出租给原告。

被告为证明其辩称，向本院提交以下证据材料：1、被告与占a签订的《上海市房屋租赁合同》；2、押金收条；3、交接收条；4、占a发给被告的《公函》；5、被告与占a签订的《补充条款》、占a委托代理人董a出具的租金收条；6、被告与案外人签订的租赁合同；7、询问笔录；8、租金发票及转帐凭证。

经庭审质证，原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为合同第8条约定被告如需转租需经过占a的同意；对证据2认为系被告支付给占a的押金收条，与原告支付给被告押金无必然联系；对证据3真实性无异议，但认为该收条只能证明原告收到了被告提供的系争商铺的相关文件，不能证明双方已经移交了商铺，收条系9月19日出具，但被告答应的日期是9月21日全部搬离；对证据4证明目的有异议，认为占a发函告知被告未支付租金解除合同，证明占a未同意被告的转租行为，也没有促成原告与占a直接建立租赁关系，否则占a的函件应当发给原告；对证据5中的董a不认识，董a不能代表占a；对证据6认为与本案无关；对证据7真实性无异议，但认为正是发生了该纠纷，原告才知道占a不同意转租；对证据8认为已过举证时限，且该证据不能证明被告所说的占a知道或同意转租，相反证明被告在9月份还在支付租金，9月份双方约定的转租日根本未进行任何转租或转让行为。被告对原告提供的证据真实性及关联性均无异议。

上述证据均经庭审质证，本院对原被告双方真实性无异议证据的证据效力予以确认。

经审理查明：2007年8月23日，被告与案外人占a签订《租赁合同》1份，被告自占a处租赁了系争商铺。租赁期为2007年9月1日至2012年11月14日，被告在租赁期内，需事先征得占a书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。

2009年7月24日，原告杨a（签约乙方）与案外人钱a（签约甲方，被告执行董事，被告认可钱a的行为系职务行为，与个人无关）签订意向书1份，约定：“甲方同意将××路×号×K室商铺转租给乙方。转租从2009年9月1日起。转租条件为乙方支付45,000元转让费给甲方，甲方在八月份（2009年）安排出租方（占a）与乙方见面三方签订正式转让协议书，将甲方的租赁条款以同等条件转租给乙方。商铺内的固定装修、包括空调1台，赠送给乙方。甲方若在2009年9月1日不能搬出该商铺，甲方需将实际占用天数的租金的50％弥补给乙方。乙方若在2009年9月1日不能进驻该商铺，乙方需将同等的租金款弥补给甲方。若双方不能按时签约，以上述同等条件弥补对方。乙方支付20,000元作为定金给甲方，在意向书签订之日起支付，其余25,000元转让费在转让协议书签订日支付。甲乙双方任一方违约，违约方将支付给另一方违约金45,000元，在2009年10月15日前支付。”签约当日，原告向钱a支付系争商铺的定金20,000元。

2009年8月30日，原告与钱a签订《转租补充协议书》1份，载明：“有关××路×号×K室商铺的转租协议，甲方将于2009年9月20日退出商铺，乙方于2009年9月21日起正式起租。转让费于2009年8月30日全部结清。”

2009年9月19日，原告出具《收条》1份，载明：“今收到××路×号×楼×室商铺房屋押金条1份（2个月76,000元）；相关商铺与三房东的租赁合同及补充协议已全部移交；爱芬乐公司已正式移交商铺并于9月21日全部搬离离场。”当日，被告还出具押金收条1份，收到原告支付的系争商铺2个月押金76,000元。之后，原告进入系争商铺准备装修。

2009年10月14日，占a函告被告称，由于被告逾期不支付租金累计超过半个月且人去楼空，已构成解除租赁合同的条件，双方签订的租赁合同于2009年10月14日解除。现系争商铺已被占a收回，原告无法继续承租。

另查明，2009年4月21日，钱a与占a签订《补充条款》1份，双方就租金进行了调整，并约定出租方同意承租方转租，但须事先征得出租方同意，并需出租方签字。《补充条款》下方，写有：“董a代占a同意钱a转租，2009年9月30日。”字样。董a曾代占a向被告收取过租金。被告向占a实际支付租金至2009年9月20日。

还查明，2009年10月18日，原告曾向上海市公安局闵行分局××出所报案，称上海市闵行区××路×号×室房屋门锁被撬，内有一男一女偷东西。

本院认为，案外人钱a系被告公司执行董事，其就被告承租而来的商铺与原告签订《意向书》、《转租补充协议书》及收取定金等行为属职务行为，相应的法律后果由被告承担。原告与被告就系争商铺转租事宜签订的《意向书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均受约束。根据《意向书》的约定，被告应在2009年8月份安排原告与出租方占a见面三方签订正式转让协议书。但在被告收取了原告定金、转让费及押金后，被告并未安排三方签订正式转让协议书，而仅是将系争商铺的租赁合同等物品交付给了原告，使得三方的权利义务处于一个不确定的状态。被告辩称，2009年8月30日，原被告签订了《转租补充协议书》，董a代表占a同意被告将房屋转租，被告已完成了《意向书》约定的三方正式签订转让协议书义务，被告已完全退出租赁合同关系，由原告直接与占a建立租赁合同关系。本院认为，《转租补充协议书》仅明确了被告退出商铺的日期以及原告起租日期，并未对原告应当向谁支付租金、和谁建立租赁合同关系作出明确约定。董a曾代占a向被告收取了部分租金，其是否有权利代表占a同意转租，被告并未举证证明，且董a出具的同意书的日期为2009年9月30日，内容为同意被告转租而非合同权利义务概括转让。更为重要的是，出租方占a却在未收到被告支付的租金后向被告发出解约《公函》，该行为表明，出租方认为房屋的承租人仍为被告，而非原告，被告并未促成原告与出租方占a直接建立房屋租赁合同关系。即便占a向被告开具了至搬离前的租金发票，也不能直接等同于占a同意被告将合同权利义务概括转让给原告。综上，在被告未能促成原告与出租方占a签订三方转让协议书或促成原告与出租方占a直接建立房屋租赁合同关系前，被告逾期不向出租方支付租金，导致租赁合同解除，原告承租系争商铺的目的无法实现，被告应当根据《意向书》的约定承担相应的责任。原告要求被告返还已支付的定金20,000元、押金76,000元、转让费25,000元，本院予以支持。本案中，原告既向被告支付了20,000元定金，同时合同又约定了违约条款，现原告选择适用违约金条款，于法有据，本院予以支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、被告上海B公司于本判决生效之日十日内返还原告杨a定金20,000元；

二、被告上海B公司于本判决生效之日十日内返还原告杨a押金76,000元；

三、被告上海B公司于本判决生效之日十日内返还原告转让费25,000元；

四、被告上海B公司于本判决生效之日十日内支付原告违约金45,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2,010元，由原告杨a负担216.13元，被告上海B公司负担1,793.87元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员龚立琼

书记员袁白薇