原告（反诉被告）杨a，又名钟a，男，汉族，户籍地×省×县×乡×村×号，现住×市×区×镇×路×号。

被告（反诉原告）朱a，男，汉族，户籍地×省×市×镇×村×号，现住×市×路×号。

原告杨a与被告朱a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年5月7日立案受理，后朱a提起反诉，本院一并受理后依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2008年6月2日公开开庭进行了审理。杨a及朱a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨a诉称：2005年12月24日，其与朱a签订《房屋租赁合同》一份，朱a将其从上家段a处承接而来的位于×市×区×路×号的房屋以每月5,000的租金出租给其使用，租期自2006年1月1日起至2007年12月30日止。房租每三个月支付一次。其自合同签订后自觉按约给付了押金5,000元，付清了2006年1月1日至2007年8月的租金。不料，2007年9月，因朱a未按时向段a支付租金及水电费，导致段a先后六次对其承租的房屋停水、停电，无法正常经营，购买的价值上千元食料因无法冷藏而坏掉，经济损失达1万余元。综上所述，因朱a与他人的债权债务纠纷，导致其合法权益受到侵害，同时，朱a对此应承担全部责任。根据双方签订的租赁合同第九条第2项“甲方（朱a）所出租的房屋如发生产权纠纷或其他原因造成该房屋中途不能正常使用的，应向乙方（杨a）赔偿一个月的违约金。”为此，诉至法院，要求依法判令朱a因违反合同约定承担违约金5,000元，并赔偿损失7,275元（六天的营业损失7,200元及更换三只保险盒的费用75元）；本案诉讼费由朱a负担。

朱a辩称并反诉称：杨a被段a断水断电的事确实发生过（是否发生过六次其不清楚），但起因是由于杨a未及时支付水电费所造成，实际情况是杨a至今仍拖欠2006年10月至2007年1月的水电费1,919元未付，故不同意杨a的本诉请求，并反诉要求：一、由其没收杨a的5,000元保证金；二、杨a支付2007年7月1日至2008年2月1日逾期支付租金的滞纳金；三、杨a支付拖欠的水电费1,919元。

杨a辩称：其已向朱a付清了所有该付的费用，不同意其反诉请求。

经审理查明：2005年12月24日，杨a与朱a签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（朱a）将其合法拥有的座落在×区×路×号的一间房屋出租给乙方（杨a）使用，居住面积50平方米左右。每月租金为5,000元，每三个月支付一次，先付后用。保证金5,000元。租赁期自2006年1月1日起至2007年12月30日止，为期两年。乙方在租赁期内使用的水、电、煤气、电话及有线电视等费用应在帐单所规定的期限内支付。合同第九条第2款约定，甲方所出租的房屋如发生产权纠纷或其他原因造成该房屋中途不能正常使用的，应向乙方赔偿一个月违约金。合同签订后，朱a将房屋交付给杨a，杨a用于经营沙县小吃至今（2007年年底杨a与段a签订了租赁合同）。杨a至今拖欠朱x年10月1日至2007年2月10日的电费（用电量为6775-5119）及水费（用水量为294-187）共计1,919元未付。

另查明：2007年10月25日，朱a因杨a拖欠租金诉至本院，本院以（2007）闵民三（民）初字第X号立案审理后，于2008年4月2日作出判决。该判决书认定：“朱a应将杨a交付的5,000元保证金在扣除杨a拖欠的水电费后返还给杨a”；“关于朱a主张的滞纳金，因杨a未付房屋使用费是因朱a与段a间的纠纷所引起，且该纠纷双方已诉至法院，故本院不予支持”。在（2007）闵民三（民）初字第X号案执行过程中，因双方对水电费等欠费金额产生争执，故杨a以本案起诉。

以上事实，有双方当事人的陈述及杨a提供的租赁合同、2006年8月30日、9月30日、2007年8月22日杨a支付水电费的凭证、水电费的统计表及朱a提供的（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决书、1919元的收据等证据所证实，并经庭审质证属实，本院对证据的效力予以认定。

杨a为证实其已向朱a付清了1,919元的水电费欠款而提供了一份收据，因该收据上没有收款人朱a的签名，故本院对其效力不予认定。杨a提供的证人证言及保险盒收据等证据的效力本院不予认定。

本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。杨a以其承租的房屋因朱a与段a间的纠纷（朱a拖欠段a租金及水电费）而被段a停水、停电为由诉请要求朱a依据合同约定支付违约金及赔偿损失，对此，一、合同第九条第2款约定，“甲方所出租的房屋如发生产权纠纷或其他原因造成该房屋中途不能正常使用的，应向乙方赔偿一个月违约金”，虽然杨a承租的房屋出现过停水、停电的情况，但尚未达到“房屋中途不能正常使用”的程度，且杨a称被停水、停电六次及造成其损失7,275元依据不足；二、杨a在承租期内存在未按约向朱a支付租金及水电费的情况，故杨a对其承租房屋被停水、停电也有一定的责任；三、本院在对（2007）闵民三（民）初字第X号案件处理中已考虑到朱a与段a的债权债务纠纷而免除了杨a逾期付款的滞纳金。综上，本院对杨a的诉请不予支持。

朱a主张的没收保证金及要求杨a承担逾期付款滞纳金的诉请，本院在（2007）闵民三（民）初字第X号中已作出处理。朱a主张要求杨a支付拖欠水电费1,919元的请求，本院应予支持，此款可在5,000元保证金中予以扣除。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、杨a于本判决生效之日起十日内支付朱a拖欠的水电费1,919元；

二、驳回杨a的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费53.44元（已减半），由杨a负担；反诉案件受理费206.25元（已减半），由朱a负担16.25元，杨a负担190元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院

审判员李红

书记员胡向远