上诉人(原审原告、反诉被告)上海鑫融物业管理有限公司。
法定代表人陈某某，总经理。
委托代理人俞玮月，上海市恒业律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)唐某某。
被上诉人(原审被告、反诉原告)蔡某某。
两被上诉人共同委托代理人邵某某。
上诉人上海鑫融物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，上海市闸北区X路某号地下室(以下简称系争房)的产权人为上海资脉投资管理有限公司，房屋类型为其他，2007年1月1日，上海资脉投资管理有限公司将系争房租赁户的租金收取、房屋租赁等事宜全权委托上海鑫融物业管理有限公司(以下简称鑫融公司)负责管理。2008年12月17日，鑫融公司与唐某某、蔡某某签订《租赁合同》，约定鑫融公司将系争房出租给唐某某、蔡某某使用，建筑面积为1053.94平方米，唐某某、蔡某某向鑫融公司承诺该物业仅作为电玩、台球等娱乐使用；租期自2008年12月17日至2013年12月16日，月租金为5万元，两个月为一期支付，第一期为2007年12月17日至2009年2月28日，其中免租期为10天，免租期租金为16,666元，免租期内物业管理费按照正常收费，金额为2,500元，唐某某、蔡某某若没有完全履行本合同，则需补充支付免租期内的租金给鑫融公司，金额为16,666元；唐某某、蔡某某同意支付押金116,000元(含物业管理费押金)给鑫融公司，唐某某、蔡某某需缴纳1万元给鑫融公司作为水电费的押金，月物业管理费为8,000元；为配合唐某某、蔡某某开业期间宣传，鑫融公司同意将长安路一侧原“游戏机桌球”灯箱给予唐某某、蔡某某使用，使用费为每月3,000元，同时唐某某、蔡某某需同意支付3,000元作为广告宣传的押金；为更好管理地下室的人员流动，唐某某、蔡某某需缴纳3,000元给鑫融公司作为鑫融公司人员管理的押金；唐某某、蔡某某拖欠租金、物业管理费累计达七天以上的，鑫融公司视为唐某某、蔡某某违约，鑫融公司有权终止合同，并追究唐某某、蔡某某的违约责任，有权没收唐某某、蔡某某所缴纳的押金，双方还对其他有关事项作了约定。该合同另附有唐某某签署的清单，载明唐某某收到系争房存放的空调、沙发、椅子、游戏机、球杆、台球、玻璃桌等15项物品，同意支付鑫融公司每月2,500元的使用费，并支付物品押金5,000元。该《租赁合同》由鑫融公司授权委托的工作人员倪某某(加盖鑫融公司公章)与唐某某、蔡某某签订。唐某某、蔡某某向鑫融公司支付了两个月租金10万元及押金10万元、两个月物业管理费16,000元及押金16,000元外，还支付了水电费押金1万元、人员管理费押金3,000元、灯箱广告使用费及押金6,000元、两个月物品使用费及押金1万元、免租期物业管理费2,500元共263,500元，由倪某某出具收条并加盖鑫融公司公章。审理中，唐某某、蔡某某称其后来遇到了系争房之前的承租人叶某某，得知其也曾为了营业执照无法申办的问题与鑫融公司产生了纠纷，并最终诉至法院。2009年5月开始唐某某、蔡某某找不到鑫融公司，唐某某、蔡某某曾经到鑫融公司的注册地址上海市闸北区X路X弄某号302-X室及上海市闸北区X路某号地下室的门卫处询问，均找不到鑫融公司的工作人员，因此唐某某、蔡某某只能于2009年6月12日向上海市公安局闸北分局报案，希望依靠公安部门找到鑫融公司，公安部门称该情况不符合诈骗的要件，因此未予立案。审理中，鑫融公司提供录音资料，以证明其听工商局的人说地下室是民防设施，不能经营，也无法办理营业执照，还遭到有关部门的查处，其欲找鑫融公司工作人员又无法找到，打电话给倪某某，倪某某又推脱称离开鑫融公司，唐某某、蔡某某找鑫融公司另一员工也没有回音，唐某某、蔡某某只得锁住系争房后离开。鑫融公司则称地下室的前任租户叶某某原打算在系争房开办经营桌球房，并前去办理营业执照，但最终没有通过审批，其在拖欠鑫融公司租金的情况下失踪了，而唐某某、蔡某某是通过叶某某才前来要求租赁系争房的，鑫融公司曾经告知过叶某某无法办理营业执照，以及房屋内遗留的设备、物品的原因，唐某某、蔡某某当时应当清楚地下室的状况，唐某某、蔡某某认为自己能够申办营业执照才租赁的；认可倪某某是鑫融公司以前的员工，租赁这部分工作由其负责，倪某某于2009年2月离开鑫融公司，其工作由另一员工接替，但该员工没有接到过唐某某、蔡某某反映上述问题的电话；鑫融公司在2009年6月之前是系争房所在大楼的物业管理单位，因此鑫融公司在该大楼办公，从2009年7月开始已不从事物业管理，也没有实际办公地址，平时有什么事都是员工自己与老板联系的，但鑫融公司在一楼设立了办公室，有关信件都送到这个地址，由目前负责物业管理的公司代收并转交给鑫融公司，唐某某、蔡某某持续经营至5月左右后门才关闭，鑫融公司也联系不到唐某某、蔡某某。唐某某、蔡某某否认之前认识叶某某，称其是到系争房去玩，看到这些设备，通过倪某某才知道房屋对外租赁的，但倪某某没有告知唐某某、蔡某某不能办理营业执照，唐某某、蔡某某租赁房屋后，先于2009年1月去办理消防方面的证照，彼时才知道该房屋的消防无法通过，因此之后的营业执照也无法申办，唐某某、蔡某某刚打扫卫生时，工商所第一次来检查，告知系争房不能经营，之后唐某某、蔡某某还想经营，就把门开着，有人进来玩就让他们玩，第二次工商所来检查时就把桌球、球杆等物品没收了，唐某某、蔡某某曾去有关部门咨询过，房屋用途是“其他”就是不能经营的。唐某某、蔡某某为此还补充提供两份上海市闸北区文化市场行政执法大队出具的行政处罚决定书，其中第x号行政处罚决定书(2008年1月28日)的当事人为叶树，处罚内容为擅自在系争房从事娱乐场所经营活动，设置使用电子游戏机，被处以没收违法所得100元，罚款3,000元的行政处罚；第x号处罚决定书(2008年7月10日)的当事人为邱建勋，处罚内容为擅自从事娱乐场所经营活动，设置台球桌对外经营，罚款5,000元，以证明系争房曾经由于无照经营电玩、台球两项内容遭到处罚。对此，鑫融公司称知道上述人员在经营，鑫融公司曾询问是否有执照，上述人员一直说在办理中，但鑫融公司也知道他们没有办出来，之后他们处在半歇业状态并拖欠租金，双方曾因为租金涉讼。在2009年12月11日的庭审中，双方当事人均表示愿意及时办理系争房的交接手续，但之后鑫融公司又以希望待本案结束后再行交接为由拒绝交接系争房。鑫融公司、唐某某、蔡某某对于水电费的抄数及费用均无异议。鑫融公司诉至法院，要求判令：1、唐某某、蔡某某迁出并返还上海市闸北区X路某号地下室；2、唐某某、蔡某某支付拖欠的2009年3月1日起至2009年8月31日的租金(按每月5万元计付)；并支付2009年3月1日起至2009年8月31日的物业管理费(按每月8,000元计付)；3、唐某某、蔡某某支付2009年1月17日起至2009年8月31日的灯箱使用费(按每月3,000元计付)；4、唐某某、蔡某某支付2009年3月1日起至2009年8月31日的物品使用费(按每月2,500元计付)；5、唐某某、蔡某某支付水电费10,668.1元(计至2009年6月30日)；6、唐某某、蔡某某支付的租金押金、物业管理费押金、灯箱使用费押金、物品使用费押金即唐某某、蔡某某已付所有押金共137,000元，作为违约金归鑫融公司所有；7、唐某某、蔡某某支付免租期的租金16,666元。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。虽然系争房为地下室，用途为其他，但唐某某、蔡某某作为承租人，对于租赁系争房是否适合用于经营，应当在签订租赁合同时对于租赁物用途的可行性给予充分必要的注意和了解，而唐某某、蔡某某怠于了解相关情况即与鑫融公司签订租赁合同，现唐某某、蔡某某以鑫融公司存在欺诈为由要求确认撤销租赁合同，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。但作为出租人的鑫融公司，其不仅提供系争房作为租赁物，而且鑫融公司不仅明知唐某某、蔡某某向鑫融公司承诺该物业仅作为电玩、台球等娱乐使用，而且为配合唐某某、蔡某某开业期间宣传，同意将长安路一侧原“游戏机桌球”灯箱以及空调、沙发、椅子、游戏机、球杆、台球、玻璃桌等电玩、台球的经营物品，给予唐某某、蔡某某使用并收取费用及押金，为唐某某、蔡某某的经营提供便利，说明鑫融公司是认可唐某某、蔡某某经营电玩、台球，鑫融公司在系争房的前手承租人因未办理出营业执照、无照经营而被处罚的情况下，未尽告知义务，亦有违诚实信用的原则，故对于唐某某、蔡某某无法在系争房正常、合法经营，鑫融公司、唐某某、蔡某某均有一定的责任，现唐某某、蔡某某因无法办理营业执照，合同目的无法实现，双方的租赁合同应予解除。考虑到唐某某、蔡某某经营的实际情况，鑫融公司在收取唐某某、蔡某某首期租金及物业管理费、灯箱使用费、物品使用费的情况下，再要求唐某某、蔡某某支付后续的租金及物业管理费、灯箱使用费、物品使用费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持，基于上述理由，鑫融公司要求将唐某某、蔡某某支付的押金共137,000元作为违约金归鑫融公司所有的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，法院难以支持。唐某某、蔡某某要求鑫融公司返还押金137,000元的反诉请求，尚属合理，可予支持。根据唐某某、蔡某某的陈某，其虽未正常、合法经营，但其已经营使用过系争房及相应设施、物品，其要求鑫融公司返还其所支付的租金、物业管理费及灯箱使用费、物品使用费的反诉请求，理由不足，法院不予支持。因水电费为唐某某、蔡某某承租期间实际发生，故鑫融公司要求唐某某、蔡某某支付水电费10,668.1元的诉讼请求，应属合理，可予支持。
原审法院审理后作出判决：一、唐某某、蔡某某与上海鑫融物业管理有限公司签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、唐某某、蔡某某应于判决生效之日起五日内迁出上海市闸北区X路某号地下室，将上址房屋交还上海鑫融物业管理有限公司；三、唐某某、蔡某某应于判决生效之日起五日内支付上海鑫融物业管理有限公司水电费10,668.1元；四、上海鑫融物业管理有限公司应于判决生效之日起五日内返还唐某某、蔡某某各项押金137,000元；五、上海鑫融物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、唐某某、蔡某某的其余反诉请求不予支持。
原审法院判决后，鑫融公司上诉至本院称，上诉人在签订合同时就已告知被上诉人系争房屋的具体情况，未有任何隐瞒。被上诉人没有证据证明系争房屋是无法办理营业执照的。租赁合同系双方的真实意思表示，对双方都具有约束力。故请求撤销原判主文第四、五项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金及物业管理费364,666元、灯箱使用费21,000元、物品使用费15,000元、押金137,000元归上诉人所有。被上诉人唐某某、蔡某某则要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院审理中，录音资料系唐某某、蔡某某提供。原判认定的其余事实无误。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定，为配合唐某某、蔡某某开业期间宣传，被上诉人需支付灯箱使用费及押金。为更好的管理地下室的人员流动，被上诉人需缴纳上诉人方人员管理的押金。故上诉人在签订租赁合同就应当知道被上诉人租赁系争房屋的目的是用于台球、电玩等的经营。上诉人在之前将系争房屋租赁给案外人经营台球、电玩等项目时，已知道系争房屋没有办出营业执照，无法正常营业，仍与被上诉人签订同样用途的租赁合同，且没有尽到明确的告知义务，应当承担相应的责任。同样，被上诉人在签订租赁合同时也未查明系争房屋的性质，对于无法正常经营及合同目的不能实现亦有责任。原审法院根据本案的实际情况，考虑双方的过错责任作出的判决尚无不当，可予维持。上诉人的上诉理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,176.66元，由上诉人上海鑫融物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王珍
审判员吴俊
代理审判员郑华
书记员赵海卿
