原告上海某有限公司。

被告戚某。

原告上海某有限公司诉被告戚某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年05月11日受理后，依法适用简易程序，于2010年5月27日由代理审判员叶振军主持公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告戚某先生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，被告购买了青浦区X街X弄X号X室房屋，并于2008年1月10日在原告三友星墅管理处办理了上述房屋入住手续。其物业管理费向原告陆续付至2008年9月，其后未再支付。按约被告应按每平方米1.71元/月、215.13平方米的标准支付物业管理费，故诉请判令被告支付2008年10月至2010年3月（共18个月）物业管理费人民币6,621.66元。

被告辩称，原告在物业管理活动中,未能对其房屋渗漏及时修理,且修理中态度恶劣;另其房屋中报警器故障报修至今原告始终未能将其修好。因原告未能提供合格物业服务，故其没有支付物业费。

审理中，原告向法庭递交：（青浦区X镇X街弄号室）《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市商品房预售合同》、入住通知书、业主办理进户手续交接流转单、业主入住情况登记表、催款函挂号信函收据、（08年5月-9月被告支付）物业管理费发票、《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》及补充协议，经庭审质证，被告对上述证据材料的真实性无异议，法庭予以确认。上述证据及庭审笔录的载明内容足资证明并形成本案以下法律事实。

经审理查明：被告戚某与陈德菊系上海市青浦区X镇X街弄号室公寓房屋（建筑面积215.13平方米）共同共有之所有权人，现被告居住于该处房屋。

2005年4月20日，原告与该房屋所在“三友星墅”小区开发商上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为上述小区提供物业管理服务，小区为别墅物业，占地面积270,685平方米，建筑面积153,970平方米；委托管理期限暂定三年，自《商品房预售合同》约定第一批交房起公历至三年期满;物业管理费为叠加、双拼别墅每月1.8元/平方米、独立别墅每月2.5元/平方米，原告在交房次月起开始收取；急修30分钟内、其它报修按双方约定时间到场，及时率100%、合格率95%以上，双方还就其它事项作了约定。

其后，原告与开发商上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司又签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托补充协议》，确认住宅面积调整为133,647.03平方米，委托管理期限延续至业主委员会与原告签订物业服务合同生效之日止。

合同履行中，原告按约为被告提供了物业服务。期间，因被告楼上房屋形成被告所居房屋存在渗漏现象，被告曾要求原告进行过房屋内顶粉刷，被告曾与原告施工等人员就修补质量发生纠纷。因被告未能付2008年10月至2010年3月（共18个月）物业管理费，致讼。

另查明，2009年11月24日，上海市青浦区物价局审核、批准了原告的住宅物业服务收费申请，“三友星墅”小区物业服务收费高层为每月1.7元/平方米，多层为每月1.3元/平方米。

本院认为，原告与三友星墅”小区开发商上海三友房地产有限公司、上海维友房地产有限公司签订《上海“三友星墅”前期物业管理服务委托合同》及补充协议系前期物业管理合同，并不违反强制性法律规定，依法应为有效。根据国务院《物业管理条例》及《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》之规定，上述物业服务合同依法对原、被告均具法律之约束力。

合同履行中，原告履行了被告所在小区的物业管理服务，被告虽主张原告服务存在瑕疵，但未能举证证明，本院难予采信。被告依法应按物业服务合同规定向原告支付物业管理费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条的规定，判决如下：

被告戚某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司物业管理费人民币6,621.66元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告戚某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事通则》

第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

二、《物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

……

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

三、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

审判员叶振军

书记员陈贤