原告张某甲

被告张某乙

委托代理人骆某某（被告之子）

原告张某甲与被告张某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月30日受理后,依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告张某甲、被告张某乙及其委托代理人骆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某甲诉称，经某物业中介，原告租住被告本市X路X弄X号X室房屋，租期自2010年1月1日至12月31日。原告交付被告押金人民币2000元（以下币种均为人民币），并支付租金到6月30日。5月下旬，原告与被告协商解约，并承诺为被告寻下一租客，由租客与被告直接签约，被告同意。后原告在网上挂出房源信息。6月3日，原告与被告电话协商解约，被告称由其子骆某某办理。骆某某同意在6月5日前解约，并退还6月份剩余租金和押金，双方约定当晚至某物业协商解约详细事宜。骆某某到达后提出不想退还6月租金，让原告在6月30日前搬出，并从押金中扣除新租客所负担的中介费的一半，否则，最好由原告继续履行租赁合同。原告同意继续履行。6月7日，骆某某短信要求取走涉案房屋内的电视，原告不同意，但当晚被告及骆某某擅自进入涉案房屋搬走电视，原告拨打110报警，警察建议原告为保障安全可以换掉门锁，原告遂换了门锁。6月18日晚，被告电话通知原告带中介来看房，原告不开房门，要求按照6月3日的协商继续履行合同，被告不同意，后原告发现电路保险被拆。19日，被告及骆某某短信通知原告晚上八点前必须将涉案房屋内的东西全部搬走。因房屋断电以及为自身安全，原告当晚到别处借住。20日，被告短信通知原告取物品不要撬锁，截止日6月30日，下午原告发现门锁被换。后原告请求居委会调解但未成功。25日，原告约被告打开房门，将涉案房屋内的物品取走。原告认为，虽然其先提出解除租房合同，但双方未形成书面的解除约定，协商结果是继续履行合同，故合同依然有效，而被告擅自闯入房屋，搬走电视，拆掉电路保险，使房屋无法正常使用，继而换掉门锁，导致原告无法进入房屋，被告构成违约，因此，原告要求法院判令：（1）解除双方签订的房地产租赁合同；（2）被告返还原告押金2000元；（3）被告退还原告2010年6月18日至30日的13天房租866.67元；（4）被告支付原告违约金2000元。

原告提供以下证据：

1、房地产租赁合同，证明合同约定被告应当保证房屋正常使用，不能擅自闯入搬走物品，但是被告违约；

2、押金收条、租金收条和招商银行转帐汇款对帐单，证明原告已向被告支付押金和2010年1月1日至6月30日的租金；

3、6月7日至21日的短信记录，证明被告及其子搬走电视、换锁并多次要求原告搬走房屋物品，影响原告正常使用房屋；

4、照片两张，证明（1）被告拆掉电闸，（2）被告更换门锁贴上封条。

被告张某乙辩称，双方并未约定被告需提供电视机，被告也从未进行断电。双方约定的租期至2010年12月31日，但原告5月下旬提出提前退租，并要求退还押金和剩余租期的租金，被告未同意。原告擅自将涉案房屋发布到互联网和中介公司进行转租，后擅自更换门锁，违反合同第六条第三款、第一款。直至7月1日凌晨，原告未按约支付下季度租金，根据合同第六条第七款，视为原告自动放弃承租，被告有权解除合同。被告要求确认双方签订的房地产租赁合同于2010年6月30日解除，要求驳回原告的其他诉讼请求。

被告提供以下证据：

1、网络照片，证明原告擅自在网上转租，构成违约；

2、房地产租赁合同，证明原告在5月下旬要求提前解除合同，构成违约。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4和证据X门上封条的照片均无异议，对原告提供的证据5电闸照片的真实性和关联性有异议，认为拍摄地点不明确，亦不能证明与被告有关。原告对被告提供的证据1、2的真实性均无异议，但认为原告将房源挂到网上，是经被告口头同意的，并非原告擅自转租；原告与被告之子已口头达成继续承租的合意。本院认可原告提供的证据1、2、3、4和证据X门上封条照片以及被告提供的证据1、2对相应的事实具有证明力。

本院经审理查明，2009年12月29日，原、被告签订房地产租赁合同，由原告向被告承租本市X路X弄X号X室房屋，租期自2010年1月1日至12月31日，房屋保证金2000元；月租金2000元，租金每季度一付，每次租金于每次房租到期日前七天支付，若原告拖欠租金达七天时，视为原告自动放弃承租，被告可单方面终止合同，并无需征得原告同意而收回房屋；原告应依房屋交接时之现状使用房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得被告的书面同意；原告未经被告书面同意，不得群租或转租；原告擅自提前解约或其他严重违约，致使合同无法正常履行，原告交付的保证金作为违约金赔偿给被告；无论原、被告任何一方违约，违约金金额为2000元。当日，原告向被告支付房屋保证金2000元和第一季度租金6000元。2010年1月1日凌晨原告搬入涉案房屋，当时房屋内没有电视。几天后，被告将电视搬入涉案房屋。3月19日，原告向被告转帐支付第二季度租金6000元。

2010年5月下旬，原告向被告提出提前解除合同，并要求退还押金和剩余租期的租金。原告称被告口头同意，被告否认，原告未提供其他证据予以证明。后原告将涉案房屋挂到互联网上出租，中介公司与原告联系，最终原告并未实际出租。原告称6月3日与被告之子骆某某协商达成继续履行合同的合意，被告否认。6月7日，骆某某短信要求取走涉案房屋的电视，原告称其不同意，被告称原告同意但未提供其他证据予以证明，当晚被告及骆某某自行进入涉案房屋搬走电视。后原告更换门锁，被告称其6月15日左右得知。原告6月18日晚上到他处借住，原告称他处借住原因是被告断电但未提供证据证明。6月19日，被告及骆某某短信通知原告：“原告又换锁又转租，违约在先，考虑到安全问题，被告准备近期收回房屋，不履行合同了，押金不退，被告晚上八点带人看房，通知原告当晚八点前将涉案房屋内的东西全部搬走。”当日，被告更换门锁。20日，被告短信通知原告：“撬锁是盗窃行为，取物品不要撬锁，截止日6月30日。”当日下午原告发现门锁被换。后原告请求居委会调解但未成功。25日，原告约被告打开房门，将涉案房屋内的自有物品全部取走。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可就合同解除进行协商，协商一致，可以解除合同。原告2010年5月下旬提出提前解除合同，被告称其并未同意，原告称被告口头同意但未提供证据证明，原告也未搬离涉案房屋、拒付租金，因此本院认定，当时租赁合同并未解除，对双方当事人继续有效，被告辩称原告提出提前退租的要求即构成违约的意见本院不予采信。原告虽将涉案房屋挂到互联网上出租，但实际上原告并未将涉案房屋转租他人，因此，被告辩称原告违反合同第六条第三款的意见，本院不予采信。6月7日，被告及骆某某自行进入涉案房屋搬走电视，被告称已取得原告同意但未提供证据证明，原告对此予以否认，因此，本院认定，被告进入房屋搬走电视未经原告同意，原告因此更换门锁不构成违约。6月19日，被告未经原告同意，将门锁更换，且未将钥匙交付原告，致使原告无法进入、使用涉案房屋。被告辩称原告至7月1日仍未支付第三季度的租金，超过约定支付日七天，视为原告自动放弃承租，被告可行使单方解除权收回房屋，但是原告支付第三季度租金履行期届满日为6月22日，而6月19日尚未届履行期，因此，本院对被告该辩称不予采信。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。被告6月19日以短信的方式明确表示不再履行合同，并以更换门锁的行为表明不履行合同，导致原告无法使用涉案房屋，其签订租赁合同的目的无法实现，被告构成根本违约，原告据此要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除日确定为2010年6月19日。因原告已预付租金至6月30日，故被告应返还2010年6月19日至6月30日共计12天的租金，计800.04元（计算方式为2000元/x）。因被告根本违约导致合同解除，故被告应返还原告房屋保证金2000元，并根据租赁合同支付原告违约金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告张某甲与被告张某乙就本市X路X弄X号X室房屋签订的房地产租赁合同于2010年6月19日解除；

二、被告张某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告张某甲2010年6月19日至6月30日共计12天的房租人民币800.04元；

三、被告张某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告张某甲房屋保证金人民币2000元；

四、被告张某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告张某甲违约金人民币2000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费人民币130元（原告张某甲已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币65元，由被告张某乙负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员张宁

书记员周玲