江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2007）赣中民一终字第X号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）周某某，女，1956年生，汉族，个体工商户，住（略）（原大阿农科所）。
委托代理人肖伍月，江西宋城律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）信丰县农业局。
法定代表人刘某某，该局局长。
委托代理人王九生，江西同圆律师事务所律师。
上诉人周某某因土地使用权转让合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2006）信法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月15日，原告信丰县农业局与被告周某某签订了《土地转让协议书》一份，双方约定：“……（1）信丰县农业局将位于大阿镇X村的农科所(除9亩有争议的土地)、水科所、位于星村双溪口的畜牧场（除位于东甫因有争议的耕地以外大约147亩）的土地及地上建筑物、设施、耕地、渔塘保持现状，整体转让给周某某，总转让价为32万元。转让期限为50年(自2003年10月1日—2052年10月1日止)，协议签订之后付l0万元，办好证件付10万元，余款l2万元交付证件后20天内付清给信丰县农业局……。信丰县农业局三个场所现有的猪栏必须在协议签订后三天内交给周某某使用，剩下的全部在9月29日以前交付使用……违反协议的一方必须承担转让款l0％的违约金。……’’协议签订后，周某某交付了转让款l0万元，信丰县农业局把已经办好的5本国有土地使用权证交付给了周某某，周某某再次依约交付了l0万元转让款。尚剩下位于河南村的三小块地未办理产权证。由于信丰县农业局在签订《土地转让协议》前，已与养殖户王焕禄、黄某某等人订立了猪舍、池塘租赁协议，该租赁协议尚未到租赁期，信丰县农业局就未能按《土地转让协议书》约定的期限，全部交付猪舍和鱼塘，周某某从信丰县畜禽良种场搬迁出的猪由于猪舍不足，造成了一定猪死亡的经济损失。2004年4月份，租赁户先后退出租赁的池塘、猪舍。租赁户在2003年交付的租金是8000元／年。周某某进驻树青良种场后，该场相邻的横角塘村X村民与其产生权属争议，数次推倒周某某建筑的围墙，干扰了周某某的生产经营，亦造成了一定的经济损失。2005年1月28日，经协调，已经平息了权属争议纠纷。
2004年7月26日，信丰县人民政府召开县政府常务会议，并形成了会议纪要，该纪要第6条否决了信丰县农业局与周某某签订的《土地转让协议书》的效力，认为信丰县农业局自主作出的土地转让无效，要求转让标的按56万元底价公开拍卖，并在2004年12月8日的《信丰报》刊登了拍卖公告，但最后还是由周某某竞买得该宗土地的使用权，该次的竞卖对周某某的生产经营有一定影响，在一定的程度上造成了损失。此后，双方继续按《土地转让协议书》的约定履行各自的义务。
2005年3月24日，周某某以信丰县农业局未及时交付猪舍造成违约为由提起诉讼，要求信丰县农业局继续履行土地转让协议，并支付违约金3.2万元。同时，周某某将应付的给信丰县农业局的现金8.8万元，存入法院标的款帐户。同年3月28日，周某某撤回起诉并领回现金8.8万元。
2006年1月17日，土管部门为周某某办得三块尚未办理的国有土地使用权证[信国用(2006)第x、x、x号]。同年4月19日，周某某缴纳土地交易税4000元。同年l0月12日，信丰县农业局向周某某发出催缴剩余转让款12万元及违约金3.2万元的通知。同年12月17日，周某某领取上述已办理的《国有土地使用叔证》。
2006年11月28日，信丰县农业局提起诉讼，请求判令周某某支付土地转让金12万元，违约金3.2万元。周某某则提起反诉，请求判令信丰县农业局赔偿损失12万元，支付违约金3.2万元。
一审法院认为：原告信丰县农业局与被告周某某自愿签订的《土地转让协议书》合法有效，依法应受法律保护。在履行转让协议过程中，信丰县农业局未按协议第5条约定履行，而迟延交付猪舍、池塘，使周某某猪舍不足，造成其一定的经济损失。根据双方当事人签订的《土地转让协议书》第6条之约定，信丰县农业局有责任维护周某某经营期内正常的经营权及处理纠纷，由于转让土地权属存在争议，引起当地村民推倒围墙，信丰县农业局未积极及时解决纠纷，亦给周某某带来一定的经济损失。信丰县农业局在国有土地使用权转让中，未严格按照有关法律规定办理转让手续，以致所转让的土地在周某某投资经营期间，再次发生公开拍卖，已影响了周某某的投资经营策略，致其不能最大限度地发挥投资效益。综上，信丰县农业局未全面履行协议义务，已属违约行为，应承担违约责任。2006年l0月12日，信丰县农业局向周某某发出催交剩余款l2万元及违约金3．2万元的书面通知，根据《土地转让协议书》第3条之约定，周某平应在信丰县农业局交付证件后二十天内才付清剩余转让款12万元。2006年1月17日，土管部门才办好所有的国有土地使用权证。2006年l2月17日，周某某才领取了所有的国有土地使用权证，至信丰县农业局起诉时，周某某有先期履行抗辩权，故信丰县农业局主张周某某逾期付款应承担违约责任的理由不能成立，对其要求周某某承担违约金3.2万元的诉讼请求，不予支持。在本案诉讼中，信丰县农业局已依约履行了全部义务，周某某尚欠转让款l2万元应予偿还。反诉原告周某某要求反诉被告信丰县农业局赔偿其经济损失12万元，虽然反诉被告的违约造成了反诉原告一定的经济损失，但反诉原告举证不充分，未能证明其具体的经济损失金额，反诉原告应承担举证不能的后果，故对其要求反诉被告赔偿经济损失l2万元，不予支持。反诉原告要求反诉被告承担违约金3.2万元，鉴于其违约金明显大于反诉原告的实际经济损失，酌情降底违约金的金额，由反诉被告承担违约金1万元。据《土地转让协议书》第4条约定，土地交易税应由反诉被告承担，但反诉原告已先行垫付4000元交易税，反诉被告应予返还反诉原告土地交易税4000元。原养殖户在2003年已向反诉被告缴纳租金8000元，根据“买卖不破租’’的原则，反诉原告应享有5个月的租金计人民币3333.35元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告周某某应偿付原告信丰县农业局土地转让款计人民币x元；二、驳回原告信丰县农业局的其它诉讼请求；三、反诉被告信丰农业局应承担反诉原告周某某违约金计人民币x元；四、反诉被告信丰县农业局应偿付反诉原告周某某代交的土地交易税4000元、鱼塘租金3333.35元，合计人民币7333.35元；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。上述应付款项相抵后，被告周某某应偿付原告信丰县农业局土地转让款计人民币x.65元，于本判决生效之日起十五日内付清。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4550元，其他诉讼费1500元（含邮资30元），合计人民币6100元，由原告信丰县农业局负担1280元，被告周某某负担4820元。反诉案件受理费4550元，其他诉讼费200元，合计人民币4750元，由反诉原告周某某负担2750元，反诉被告信丰农业局负担2000元。
一审判决宣判后，周某某不服，上诉至本院。其上诉理由及请求为：上诉人在一审提供的证据证明了上诉人投资100多万元，还证明了被上诉人迟延交付猪舍、鱼塘及被上诉人没有及时处理所转让的土地纠纷而导致当地村民推倒围墙的直接经济损失。此后，又发生双方所签土地转让协议被信丰县政府宣告无效，受让土地被挂牌拍卖的情况，从拍卖到再次由上诉人取得该宗土地使用权的时间达8个月以上，不但影响了上诉人的经营投资策略，也造成了上诉人的经济损失。因此，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失12万元的证据充分。被上诉人的违约行为造成上诉人的经济损失大大超出了双方约定的违约金数额。原判认定双方约定的违约金数额明显大于上诉人的实际损失与事实不符，判令被上诉人支付违约金1万元，显失公平。双方所签协议虽约定交付证件后20天内付清土地转让费余款12万元。但因被上诉人至今还有部分土地证未办妥，支付余款条件未成就，故被上诉人要求上诉人付清余款12万元没有法律依据。原判认定事实不清，处理错误，请求二审依法撤销，并驳回被上诉人在一审提出的诉讼请求，支持上诉人在一审提出的反诉请求。
被上诉人信丰县农业局答辩称：被上诉人在协助上诉人办理土地转让手续后，依法履行了全部合同义务，上诉人尚欠转让费12万元拖欠不付，此行为明显违约，原审判决上诉人偿付转让费12万元并无不当。上诉人一直在自主经营自己的养殖业，无其他个人和单位干扰过其土地使用权，其主张赔偿缺乏法律依据。上诉人的违约行为造成了被上诉人的经济损失，请求二审判令上诉人支付违约金3.2万元。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人周某某与被上诉人信丰县农业局签订的土地使用权转让协议，系双方的真实意思表示，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人迟延交付猪舍，致使上诉人猪舍不足，造成了一定的经济损失。因转让的土地存在权属争议，被上诉人未及明解决，引起当地村民推倒围墙，也给上诉人造成了一定的损失。又由于被上诉人的原因导致本案所转让的土地在上诉人经营管理期间被公开挂牌拍卖。此后，该宗土地虽由上诉人竞买购得，但影响了上诉人的投资策略，也给上诉人造成了一定的损失。但因上诉人提交的证据不能证明其已损失12万元，故上诉人主张被上诉人赔偿损失12万元的证据不足，本院不予支持。被上诉人已将办妥的土地使用权让交付给了上诉人。上诉人提出至今尚有部分土地的使用权证未办妥的证据不足。其尚欠被上诉人转让款12万元，应予支付。由于被上诉人违约给上诉人造成了经济损失的事实客观存在，因此，上诉人主张按合同约定由被上诉人承担违约金3.2万元，符合法律规定，应予支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持信丰县人民法院（2006）信法民二初字第X号民事判决的第一、二、四、五项。
二、变更信丰县人民法院（2006）信法民二初字第X号民事判决的第三项为：被上诉人信丰县农业局付给上诉人周某某违约金计人民币3.2万元。
上述给付款项相抵后，上诉人周某某应付给被上诉人信丰县农业局人民币x.65元，限于本判决生效之日起10日内付清。
一审本诉案件受理费4550元，其他诉讼费1550元，一审反诉案件受理费4550元，其他诉讼费200元，二审案件受理费9100元，合计人民币x元，由上诉人承担x元，被上诉人信丰县农业局承担4650元。
本判决为终审判决。
审判长常方平
审判员袁海
代理审判员郑小兵
二○○八年一月三日
书记员黄某林
