广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市南海区桂怡物业管理有限公司，住所地佛山市南海区X村委会。
法定代表人彭某某，总经理。
委托代理人李某航、朱某某，均系广东丰源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)佛山市南海区桂城桂华花园业主委员会，住所地佛山市南海区桂城南新一路X号。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）(佛山)包装有限公司。
委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人佛山市南海区桂怡物业管理有限公司(以下简称桂怡物业公司)因与被上诉人佛山市南海区桂城桂华花园业主委员会(以下简称桂华业主委员会)物业管理服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2003年12月20日，桂华花园业主大会选举产生业主委员会，并于2004年6月22日经佛山市南海区国土资源局备案。在此前，桂怡物业公司在没有签订物业管理合同的情况下，对桂华花园进行物业管理，住户按30元/户的标准向桂怡物业公司交纳物业管理费。桂华业主委员会产生后，经与桂怡物业公司就物业管理协商产生分歧。
2005年7月，桂华业主委员会就是否继续由桂怡物业公司进行物业管理向业主发出意见征询表，主要说明内容“自业委会成立之后，多次与原有桂怡物业公司就有关小区的管理以及停车收费所得款项使用情况进行协商都未达成一致意见。现业委会认为小区停车场地是属于广大业主的，所收入的款项也应该为小区增设儿童娱乐设施、老人活动中心设施和楼梯间翻新以及作维修基金等方面使用(其它小区都有以上设施唯独桂华花园无)。在协商中，原有桂怡物业公司只同意翻新楼梯间刮灰；若小区有三分之二的业主要求增设儿童娱乐设施，老人活动中心设施就增设，如果少于三分之二业主同意就不增设，但物业公司后来又说房管所不准乱搭建，最后没有同意增设”。桂华业主委员会在庭审时出示了218份表示要求另聘新的物业公司表决书(即桂华业主委员会出示的证据材料1)。
2005年8月，桂怡物业公司也就是否继续由其进行物业管理向业主发出意见征询表，主要说明内容“由于业委会的过度宣扬造成我们和谐共处近十年的关系出现问题，在此必须重申以下几个事项及诚恳征询广大业主的意见：1、物业公司已确定无偿对所有楼梯刮塑；设置老年人、儿童活动设施；铺设A座三楼水泥地面及提高管理质量。2、业委会部分成员坚持要在花坛内建麻雀房，直接影响居民生活环境，而且经过征询上级有关部门意见也不批准。3、业委会要求将各位业主的管理费的8％交由他们作经费，供他们使用。这个条件我们要征询广大业主意见，业委会不接受。4、业委会要求将车位费收入的80％交由他们使用，我们说要用该费用维护小区设施。因此未达成共识”。桂怡物业公司在庭审时出示了192份意见征询表，表示有181份同意桂怡物业公司继续进行物业管理(即桂怡物业公司出示的证据材料5)。
一审庭审中，桂华花园业主委员会、桂怡物业公司确认桂华花园现共有住户282户。
案件开庭审理后，根据桂华业主委员会的联系，法院在桂华花园业主委员会、桂怡物业公司在场的情况下分别对张寿民、邓志伟、李某州、刘广科(其中刘广科未持有任何权属证书)进行询问。经审核张寿民、李某州持有的桂华花园内产权证，桂华花园业主委员会、桂怡物业公司对张寿民、李某州的业主身份无异议。桂怡物业公司虽然对邓志伟是否业主身份有异议，但邓志伟持有房地产买卖契约及发票原件，故法院确定其业主身份。经询问，张寿民、邓志伟、李某州均确认桂华业主委员会所出示的证据材料4中相应的意见征询表中手写体部分为其意思表示，并明确不同意桂怡物业公司继续对桂华花园进行物业管理。
原审法院认为：桂怡物业公司虽没有签订任何物业服务合同，但事实上在桂华业主委员会成立并选聘物业管理企业之前对桂华花园进行了物业管理，业主亦交纳了相应的管理费，因此，桂怡物业公司与桂华花园之间形成事实的不定期前期物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职责。因此，桂华花园的业主大会可作出是否由桂怡物业公司继续进行物业管理的决定。
围绕是否应由桂怡物业公司继续进行物业管理，桂华业主委员会出示了证据材料1、4，桂怡物业公司出示了证据材料5，均是向桂华花园业主关于选聘物业管理企业的征求意见表。法院对该两组证据材料分析如下：首先，从内容上看，桂华业主委员会所发出的征求意见表(即证据材料1)所载明的内容并没有对桂怡物业公司的物业管理活动作倾向性评价以诱导业主作出不利于桂怡物业公司的选择；桂怡物业公司所发出的征求意见表(即证据材料5)所作的说明带有对桂华业主委员会作不良的评价的倾向，且桂怡物业公司未对该不良评价情况举证予以证实。其次，桂华业主委员会出示的证据材料4是在桂怡物业公司所出示的证据材料5中的13份征求意见表的基础上形成的，且经法院核实，该13份征求意见表所列征求对象中的部分人员(张寿民、邓志伟、李某州)均否认在桂怡物业公司所发出的征询意见表中签名或同意桂怡物业公司继续进行物业管理。再次，根据《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定审核意见征询表的发出主体，桂华业主委员会是佛山市南海区桂城桂华花园业主大会的执行机构，桂怡物业公司是物业管理企业不具有代理业主大会书面征求业主意见以形成决定的职能。因此，桂华业主委员会所出示的证据材料1、4的证明力大于桂怡物业公司所出示的证据材料5的证明力，即桂华花园超过三分之二的业主表示另聘新的物业管理企业。
因前期物业服务合同没有约定期限是不定期合同，合同当事人可以随时终止前期物业服务合同，但应当给予桂怡物业公司必要的准备时间，故法院对桂华业主委员会请求桂怡物业公司撤出桂华花园内的所有物业管理人员及移交管理用房予桂华业主委员会予以支持，并酌定履行期为三个月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条的规定，判决如下：一、佛山市南海区桂怡物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起三个月内撤出佛山市南海区桂城桂华花园内的所有物业管理人员。二、佛山市南海区桂怡物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起三个月内将佛山市南海区桂城桂华花园内的管理用房移交予佛山市南海区桂城桂华花园业主委员会。案件受理费100元，由佛山市南海区桂怡物业管理有限公司负担。
上诉人桂怡物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人对一审认定事实部分无异议，对第9页第二段关于证据部分的分析认为存在偏见，以下陈述上诉人对上述证据的分析意见及补充陈述有关物业管理用房的有关事实。一、原审判决采信的被上诉人证据1、4的真实性、合法性未经上诉人确认，也未调查证实，主观认定有违证据采信规则，原审判决不予采信上诉人提交的证据5不客观不公正。(一)关于被上诉人在一审提供的证据1，218份意见表。1、上诉人在质证意见中已清楚表明(见原审判决书第5页第二段1－2行)不能确认其真实性，被上诉人未提供其它证据证实其真实性。认定这218份意见表签名真实性以及是否是产权人签名的真实性单凭审判员的主观判断作出是不严谨、不科学、不符合证据规则的行为。2、被上诉人提交了218份意见表中亦存在对上诉人作出不良评价的倾向但一审判决却没有加以分析，是一种偏见。(1)上诉人的经营状况被上诉人不够了解。可想而知，仅仅依靠每月30元/户的收费如何维持经营，停车场收费是弥补亏损的必要经费；住户心里应该很清楚，如果将停车场收费80%交给被上诉人，上诉人将无法维持日常经营，故这一要求本身就是不合理的；假如真要收回停车场收费，必然要提高每户每月的收费，30元/户的局面将无法存在。(2)上诉人已经答应翻新楼梯间刮灰，及增设老人、儿童娱乐设施，只是被上诉人要求建麻雀房，房管所不同意；(3)被上诉人在意见表中隐瞒了双方协商的真实情况以及不了解上诉人经营的真实情况即真正协商不成的主要是停车场收费及建麻雀房两个问题，而意见表只明确了前一个问题，这本身就是影响业主选择的一种倾向性表述，是对上诉人的不良评价；(4)可以说无论上诉人、被上诉人在征求意见表都会带有倾向这是肯定的，也是客观上必然会存在的，以上诉人的说法带有倾向性评价而否定上诉人的征求意见表而对被上诉人意见表的倾向性却不加分析，是一种不客观的看法，是一种偏见。3、关于被上诉人在一审提供的证据4只有二份得到确认，其余11份未经确认。证据4即13份意见表，上诉人对该意见表的质证意见在判决书第5页第二段中很明确，对其真实性不确认，如果业主出庭作证可以进行确认。在庭审中有二位业主张寿民、李某州出庭作证，上诉人确认了二份不同意意见；邓志伟无房产证故上诉人对其业主身份不予确定；即13份意见表中只有三份确认是真实的，其余11份不同意的意见表都未经调查确认；在这种情况下审判员凭主观判断认定其真实性，并引以为据作出结论，上诉人不信服。(二)关于上诉人一审提交的证据5，一审未能客观公正地予以审查。上诉人在一审提交的证据5即192份意见征询表，其中181份同意，2份弃权，9份不同意；质证时证实有两份不是业主签名，其余都179份未经证实是虚假的，一审不予采信是不公正、不客观的。1、质证情况：该192份意见征询表是在被上诉人发出意见表之后上诉人搜集形成的，时间在后更能证明业主的真实意愿。该192份意见征询表被上诉人质证认为对其真实性不能全部确认，认为有部分虚假，并提交证据4证实确有2份签名不是业主所签，而是业主的家属代签，并非虚假。其他179份同意上诉人继续管理的意见征询表的签名的真实性被上诉人并未能予以否定，即说有179户业主同意继续由上诉人进行物业管理，超过住户总数过半。2、认定情况：一审认为该意见征询表带有对被上诉人作不良评价的倾向，不予采信，关于一审的这种判断是否正确前面已有部分论述不再重复，现针对证据5的情况具体加以分析。(1)上诉人意见征询表上所写皆是上诉人与被上诉人协商时被上诉人提出的条件，这是对事实的陈述，并非针对被上诉人的人格作出；前面已有论述，任何人作意见征询时都会带有自己的观点、倾向，都会将自己要达到的目的设计在意见中，上诉人如此，被上诉人亦如此，法官对此应有客观、清醒地认识，不能厚此薄彼；不能据此就认为其中一方就不带任何偏见，就非常客观；更不能以此为据来作结论，而应该以证据可以认定的事实来作出结论；现双方都发出了意见表，而且都有超过半数以上的用户支持，用户究竟支持谁，从证据出具的时间来看，上诉人出具的证据在后，上诉人意见表的证明力应该大于被上诉人意见表的证明力。(2)一审认为这192份意见征询表的制作不是上诉人的职能，从而认为其所作出的证据证明力就小或者没有证明力的观点不正确。是否继续由上诉人进行管理，主要看广大业主的意愿而并非业委会少数人的看法，上诉人进行民意调查证实业主的意愿是其继续进行管理、服务工作的必要手段；该证据的作出并不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法，不能以此否认该证据的效力。
二、关于物业管理用房。国务院《物业管理条例》第30条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，该条例2003年9月1日起施行。《广东省物业管理条例》第34条规定：移交物业管理用房的主体是建设单位，并非上诉人。案件已查明：佛山市南海区桂城桂华花园是佛山市南海区东怡房地产公司1995年开发的。当时没有条例，没有要求，事实上也没有配备物业管理用房；现使用的物业管理用房是东二村委会无偿借用给上诉人的。一审判决上诉人移交物业管理用房一则不是上诉人的职责，主体错误；二则是不尊重事实，在上诉人已作出充分说明后，未有调查核实即作出移交物业管理用房的判决，明显错误。综上：一审对证据的分析因为偏见而不客观、不公正，以致认为被上诉人出示证据1、4证明力大于上诉人出示的证据5的错误结论，作出不公正的判决，请求二审法院：1、判决撤销(2005)南民三初字第X号民事判决，驳回被上诉人请求；2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
二审期间，上诉人桂怡物业公司提交证据：佛山市南海区X街X村民委员会出具的《证明》(原件)一份，以证明桂华居委会是经南海民政局批准成立的，但是它的一切费用由东二村委会负担，桂华居委会是东二村委会下属的一个管理机构；《商品房屋产权权属转移证》(复印件，与原件核对无异)一份，以证明桂怡物业公司现在使用的物业管理用房，即桂城南新一路桂华花园A座312房于1999年5月31日已经确权给桂华居委会。
被上诉人桂华花园业主委员会对以上两份证据发表意见：因为桂华居委会、东二村委会、桂怡物业公司三者的关系太密切了，所以被上诉人对以上两份证据的真实性有异议，但被上诉人没有证据证明之。
被上诉人桂华花园业主委员会答辩称：桂华业主委员会是依法成立的业主委员会，依法有资格有权有职责代表广大业主选聘和解聘物业管理公司的。一、桂怡物业公司对本花园管理期间没有认真履行职责，而且没有与业主以及业委会签订过任何合同均属于无因管理，是违法的行为。二、桂怡物业公司上诉称“桂华业主委员会的218份证据不真实”，桂怡物业公司应举证证明。停车场地属于广大业主的，停车收费每月7—8仟元也应该属于广大业主的。桂怡物业公司管理期间已收取管理费，占有停车收费是违法行为。桂怡物业公司在管理期间对有业主提出意见的人进行打击报复。B座208房的水管被拆(曾上诉法院才解决)，A座510房的门铃被拆、车库电线被拆至今无电使用，B座704房的小车被刮了七条很深的痕迹，因此有部份业主对桂怡物业公司造假行为不敢出庭作证，只希望法院调查取证。三、桂怡物业公司称2003年才有物业管理条例，其实2003年前广东省物业管理条例以及佛山市物业管理条例早于2003年前已实施，而且明确规定要配置有物业管理用房，为什么开发商东怡房地产开发有限公司(东二村委会)能将管理用房移交前期物业公司使用。为何不能归还给业委会使用。四、目前本花园管理属于真空管理状态。综上，桂怡物业公司所提出的证据是不成立的，请求二审法院作出公正判决，驳回其上诉请求。
二审期间，被上诉人桂华业主委员会没有证据提交。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。另，上诉人桂怡物业公司提交的《证明》、《商品房屋产权权属转移证》，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的新的证据，对该证据，本院不予审查。
本院认为：桂怡物业公司与桂华业主委员会之间已形成事实上的物业服务合同关系，此物业服务合同为不定期合同。依据《物业管理条例》第十一条第(三)项、第十二条、第十五条的规定，业主大会有选聘、解聘物业管理企业的职责；业主委员会是业主大会的执行机构。桂华业主委员会组织桂华花园业主对关于选聘物业管理企业进行意见征集，最后根据业主表决书的过三分之二多数意见决定解除与桂怡物业公司的物业服务合同关系。此决定的作出主体及形成过程符合法律规定，应具有法律效力。桂怡物业公司对桂华业主委员会提交的218份表决书的真实性提出异议，但桂怡物业公司未能提交证据反驳，本院对桂怡物业公司的相关上诉理由不予采信。关于物业管理用房问题，依据《物业管理条例》第三十条、第三十八条、第三十九条的规定，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，经桂华业主委员会作出解除与桂怡物业公司的物业服务合同关系的决定，当事人之间的物业服务合同关系终止，桂怡物业公司在撤出桂华花园同时，应当将目前使用的物业管理用房保持原状，并移交给桂华业主委员会。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费100元，由上诉人佛山市南海区桂怡物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年四月十八日
书记员李某然
