广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民二终字第X号

上诉人(原审被告)：李某某，男，汉族，X年X月X日出生，身份证住址：广州市番禺区X镇海滨花园海涛阁D座205房。

被上诉人(原审原告)：广州市番禺俊邦物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区X路东方花园3区X号铺。

法定代表人：陈某某，总经理。

委托代理人：张蓉、周某，均为广东金领律师事务所律师。

上诉人李某某因物业管理纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2005)番法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认为：在海滨花园没有成立业主委员会的情况下，开发商有权代表业主签订物业管理委托合同，委托物业管理公司进行物业管理，物业管理委托合同约束力及于全体业主，该合同是合法有效的。对于李某某提出的番禺市房地产综合开发公司将未经综合验收的海滨花园楼盘移交给广州市番禺俊邦物业管理有限公司(以下称俊邦公司)已属违法，双方签订的《物业管理委托合同》对业主应为无效合同的主张，原审法院不予采纳。俊邦公司作为物业管理公司并无义务对番禺市房地产综合开发公司开发的海滨花园进行综合验收，且海滨花园已经通过消防竣工验收，李某某购买房屋入住海滨花园，接受俊邦公司提供的各项物业服务并交纳物业管理费，双方已经形成事实上的物业管理关系。《物业管理委托合同》、《海滨花园住户守则》对李某某、俊邦公司双方都具有约束力，双方应当共同执行。俊邦公司按照番禺区物价局核发的收费许可证标准收取物业管理费，根据省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知来计算公共水电费分摊费并无不妥，滞纳金的计算标准也没有违反法律的强制性规定，原审法院予以支持。鉴于《物业管理委托合同》及《海滨花园住户守则》对物业管理费缴纳时间的约定不同，物业管理费应按每月缴纳为宜。在新的物业管理公司未进场前，俊邦公司都有权收取2005年6月前的物业管理费、公共水电费等费用。李某某辩称海滨花园业主委员会已经同新的物业管理公司签订了物业管理合同，俊邦公司已不具备收取管理费权利的主张，原审法院不予支持。李某某的上述房屋在2003年7月至2004年12月期间的每月应交物业管理费为112。62元；在2005年l月至同年6月期间的每月应交物业管理费为101.36元。俊邦公司在李某某欠缴物业管理费、水电费期间，已向李某某发出催缴通知单。李某某就其称俊邦公司的收费标准无合法性，俊邦公司的物业服务质量与其收取的物业管理费不符，且收取的逾期交纳管理费的滞纳金过高的主张，没有提供足够证据证实，原审法院不予支持。李某某拖欠俊邦公司2003年7月至2005年6月的物业管理费2635.58元、水费157.11元、公共水电分摊费532.36元的事实清楚，证据充分，原审法院予以确认。李某某应尽快付清欠款并按约定支付逾期付款滞纳金。由于俊邦公司起诉时，2005年7月份以后的物业管理费、水电费及分摊费欠费尚未发生，故俊邦公司请求判令李某某从2005年7月份起，必须在每月10日前按月向俊邦公司支付管理费、水电费及分摊费等费用的诉讼请求，原审法院不予支持。据此判决：一、李某某欠俊邦公司2003年7月至2005年6月的物业管理费2635.58元、水费157.11元、公共水电分摊费532.36元，合共3325.05元，应在判决发生法律效力之日起五日内清付给俊邦公司；二、李某某应在判决发生法律效力之日起五日内，以每月应交的物业管理费为本金，按每日5‰的标准，分别从当月的第2个月1日起，向俊邦公司计付延付物业管理费滞纳金至判决规定的支付物业管理费之日止，上述各月滞纳金数额分别不得超过当月的物业管理费本金数额(其中2003年7月至2004年12月期间的每月物业管理费本金为112.62元；2005年1月至同年6月期间的每月物业管理费本金为101。36元)；三、驳回俊邦公司的其余诉讼请求。案件诉讼费238元，由李某某负担。

李某某不服上述判决向本院上诉称：一、一审法院审理本案程序违法。1、李某某没有接到法院的应诉通知书和原告诉状副本。2、李某某至今都未收到开庭传票或通知。原审法院剥夺了当事人的诉讼权利。二、一审法院适用法律显失公平、存在明显的过错。1、《广东省物业管理条例》第20条规定：物业竣工后综合验收前的费用由建设单位负责。本案中的物业未经综合验收，相关的物业管理费用及其它费用均由建设单位负责，不应由业主承担。2、《广东省物业管理条例》第29条规定：已经成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在合同中按政府指导价或双方协商确定。海滨花园业主委员会是2003年成立的。成立后一直与俊邦公司协商收费标准问题，协商不成业主委员会拒绝与俊邦公司签订物业管理合同。李某某从未与俊邦公司签订物业管理合同，俊邦公司与建设单位签订的委托管理合同在业主委员会成立后不能约束李某某。业主委员会已于2005年6月2日与新的物业管理公司签订了物业管理合同。《物业管理条例》第26条规定：前期物业管理合同期限未满，业委会与物业管理公司签订的合同生效的，前期物业管理合同终止。因此俊邦公司无权直接向李某某主张管理费。三、俊邦公司主张的滞纳金过高。原审法院认可俊邦公司与建设单位的物业管理合同有效，但不按合同约定的万分之五标准计算滞纳金，以千分之五计算滞纳金过高。综上，请求撤销原审判决，依法改判。

俊邦公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持。

经审理查明，1997年7月1日，番禺市房地产综合开发公司(海滨花园工程部)与俊邦公司签订了《物业管理委托合同书》1份，约定俊邦公司自1997年7月1日起对广州市番禺区X镇海滨花园进行物业管理；住宅房屋的物业管理费按建筑面积及物价部门当时批示每月向业主和物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2000年3月27日，李某某向番禺市房地产综合开发公司购买了座落于广州市番禺区X镇海滨花园海涛阁D座X号的房屋1间，该房屋的建筑面积为75.08平方米。同日李某某与番禺市房地产综合开发公司签订了《房地产买卖契约补充协议》，该协议第十三条为：“李某某同意番禺市房地产综合开发公司委托俊邦公司负责本小区内物业管理服务。……李某某需于番禺市房地产综合开发公司指定的时间内，签署由番禺市房地产综合开发公司委托的物业管理公司为管理该小区而制定的《海滨花园住户手则》和有关的管理公约等文件，……物业管理费(暂定)按季度计收，收费时间为每季首月的1-10日。李某某必须按时如数向管理公司缴交当季度的物业管理费。如果李某某逾期缴交的，则按欠缴总金额乘以5‰(逐日计收)的标准向管理公司缴交滞纳金。”2000年6月17日，李某某签收了收楼资料，其中包括《住户守则》一份，该守则约定：“业主缴付管理费的办法为：在每季度首月的1－10日一次性向管理处缴付当季度的管理费。逾期缴款者，管理处将按应缴金额的5‰计算征收滞纳金(逐日累计)。”经广州市番禺区物价局批准，李某某上述房屋的物业管理费收费标准按每月每平方米1.50元收取。俊邦公司同时接受了番禺供电局洛溪供电所、广州市番禺区X乡水厂的委托，对海滨花园内的住户享有代收水费，公共水、电费的分摊费用的权利。俊邦公司主张的公共水电费分摊费用是根据省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知来计算的。自2005年1月开始，俊邦公司按每月每平方米1.35元的标准向李某某收取上述房屋的物业管理费。广州市番禺区X镇海滨花园业主委员会于2005年6月2日与新的物业管理公司签订了海滨花园物业管理服务合同，但该合同因俊邦公司尚未撤离而至今没有实际履行(该纠纷正在原审法院审理中)。俊邦公司在1997年进驻海滨花园后，李某某有向俊邦公司交纳上述房屋的物业管理费，但从2003年7月起至2005年6月拖欠俊邦公司的物业管理费2635.58元、水费157.11元、公共水电分摊费532。36元未付。

另查明，海滨花园的消防工程与给水管网均已通过竣工验收。

再查明，原审法院于2005年7月22日通过法院专递向李某某送达了案件受理通知书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票和起诉状副本。李某某于2005年7月24日签收了上述材料。原审法院2005年9月8日开庭时李某某未到庭应诉。

本院认为，原审法院按照法定程序向李某某送达了案件受理通知书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票和起诉状副本，李某某亦进行了签收，现李某某上诉称没有收到上述材料与事实不符，李某某认为原审法院审理本案程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。李某某称海滨花园楼盘未经综合验收应由建设单位承担物业管理费，但本案证据已显示海滨花园的消防工程与给水管网均已通过竣工验收，李某某未提供其它证据证明海滨花园没有经过综合验收，况且对物业进行验收是开发商的义务，俊邦公司作为物业管理公司并无义务对海滨花园进行验收。同时，李某某购买房屋入住海滨花园后已经接受俊邦公司提供的各项物业服务并曾交纳物业管理费，双方已经形成事实上的物业管理关系，故李某某以海滨花园未通过综合验收为由拒绝缴纳管理费和其它费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李某某上诉称其与俊邦公司未签订物业管理合同，业主委员会已于2005年6月与新的物业管理公司签订了物业管理合同，俊邦公司无权主张物业管理费，本院认为，在海滨花园没有成立业主委员会的情况下，开发商有权代表业主签订物业管理委托合同，委托物业管理公司进行物业管理，物业管理委托合同约束力及于全体业主。并且，李某某与番禺市房地产综合开发公司签订的《房地产买卖契约补充协议》亦明确约定李某某同意番禺市房地产综合开发公司委托俊邦公司负责物业管理服务。因此，虽然李某某与俊邦公司没有直接签订物业管理合同，但俊邦公司进行物业管理是李某某所认可并已实际接受的，李某某应当向俊邦公司支付相应的物业管理费用。即使业主委员会已经同新的物业管理公司签订了物业管理合同，在新的物业管理公司未进场前，俊邦公司有权收取已经发生的物业管理费、公共水电费等费用。因此李某某以其未与俊邦公司签订物业管理合同作为拒交物业管理费的上诉理由亦不能成立。李某某上诉认为《物业管理委托合同书》中约定的滞纳金为每日万分之五，原审法院按俊邦公司主张的每日千分之五判决李某某支付滞纳金过高，本院认为，《物业管理委托合同》是俊邦公司与番禺市房地产综合开发公司的约定，李某某与番禺市房地产综合开发公司签订的《房地产买卖契约补充协议》仅表明李某某同意由俊邦公司进行物业管理，而对于滞纳金的计算标准，《房地产买卖契约补充协议》以及李某某签收的《海滨花园住户守则》均约定逾期缴纳管理费按每日5‰计收滞纳金，由于李某某是实际接受物业管理服务的主体，应以其在《房地产买卖契约补充协议》的意思表示为准，《物业管理委托合同》中对滞纳金的约定并不能约束李某某。因每日5‰计收逾期缴纳管理费滞纳金的约定并无违反法律之处，为有效约定，李某某应按此约定支付滞纳金，李某某认为原审判决按每日5‰计收滞纳金过高的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。李某某上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费238元，由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈某晖

代理审判员刘皓

代理审判员刘卓江

二00六年六月七日

书记员王少玲

书记员李某