广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民四初字第X号

原告：中国银行股份有限公司广州番禺支行，地址：广州市番禺区市X路X号。

负责人：罗某甲，行长。

委托代理人：彭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系该行职员，住（略）。

委托代理人：罗某丙，男，X年X月X日出生，汉族，系该行职员，住（略）。

被告：董某某，男，X年X月X日出生，美国国籍，联系地址：香港九龙官塘鸿图道工业大厦5字楼D座。美国护照号码：x。

被告：广州市番禺祈福新村房地产有限公司(以下简称祈福新村公司)，地址：广州市番禺区X镇市X路X号。

法定代表人：彭某丁，董某长。

委托代理人：冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司职员，户籍地址：四川省自贡市自流井区X路X栋X门附X号。

委托代理人：黄某某，女，系该公司职员，身份证号：x。

原告中国银行股份有限公司广州番禺支行诉被告董某某、广州市番禺祈福新村房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭某乙、罗某丙，被告祈福新村公司代理人冯某某到庭参加了诉讼。被告董某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告诉称，董某某于2004年3月27日向广州市番禺祈福新村房地产有限公司购买座落于广州市X村X村迎风阁9座X楼X室的房屋，总楼价为x元。第一被告就上述房屋向我行申请办理按揭。经我行审查，同意向董某某发放人民币38.8万元贷款，期限25年，自2004年4月15日至2029年4月15日，利率按人民银行同类贷款利率计收，并签订《住房抵押贷款合同》，合同编号：2004番中房贷字第x号。按合同约定：贷款金额38.8万元，贷款期限25年，每月供款日为20日，以座落于广州市X村X村迎风阁9座X楼X室的房产作抵押，并由广州市番禺祈福新村房地产有限公司作连带保证责任。我行已按合同约定发放贷款。董某某未按合同约定履行每月的供款义务，自2005年12月20日开始出现逾期供款，到目前为止逾期总计5期，共欠贷款本金x.69元和逾期利息及罚息9654.69元(暂计至2006年5月10日)，合计：x.38元。我行就上述欠款多次打电话、发逾期供款催收通知等方式向董某某及保证人广州市番禺祈福新村房地产有限公司催收，未果。据《住房抵押贷款合同》第十一条规定：“借款人连续三期或累计三期未能按合同约定还本付息的，债权人有权书面通知借款人解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。”据《住房抵押贷款合同》第十三条规定：“借款人愿以本合同第十四条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保。当借款人不能按本合同约定履行还款义务的情况下，债权人除继续向借款人追讨外，有权按合同约定的方式处理抵押物，并从中优先受偿。”按《住房抵押贷款合同》第三十二条规定：“保证人为借款人在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若借款人不能按期向抵押权人偿还贷款本息或因借款人违约而被抵押权人要求提前清偿贷款本息和费用时，抵押权人有权直接向保证人追索。”鉴于第一被告董某某到期未归还我行贷款本息，第二被告广州市番禺祈福新村房地产有限公司未履行约定连带保证责任，两被告行为已构成违约。为保全我行合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原贷款合同，第一被告董某某立即清偿欠我行的贷款本金x.69元和逾期利息及罚息9654.69元(暂计至2006年5月10日)，合计：x.38元。并要求第一被告支付罚息(按人民银行规定的利率计算)至全部款项清偿日止。2、第二被告广州市番禺祈福新村房地产有限公司承担连带保证责任。3、我行对处理抵押物所得款项有优先受偿权。4、本案有关费用由两被告负担。

被告董某某未作答辩。

被告广州市番禺祈福新村房地产有限公司答辩称，我方要求首先处理抵押物，处理不足的部分，由我方承担担保责任。其他同意原告的诉讼请求。

原告就其主张提交了下列证据：证据1、房屋买卖合同，证明两被告之间的购房合同关系。证据2、番禺区商品房按揭备案证明书，证明房屋已经按照规定办理了抵押备案，证明原告有优先受偿权。证据3、《住房抵押贷款合同》，证明原告向第一被告贷款的事实和债权债务关系。证据4、借款借据，证明原告向第一被告贷款的事实并且将贷款金额打到祈福新村公司的银行帐号里。证据5、贷款帐户详细信息表，证明第一被告欠原告的金额和欠款的时间。

被告表示对原告的上述证据和拟证明的事实无异议。被告未提交任何证据。

经审理查明，2004年3月27日，董某某与广州市番禺祈福新村房地产有限公司签订编号为穗(番)房合字第x号《商品房买卖合同》，订明由董某某向广州市番禺祈福新村房地产有限公司购买座落于广州市X村X村迎风阁9座X楼X室的房屋(合同约定建筑面积为119.55平方米)，总购房价为x元。董某某就上述房屋向原告申请办理按揭。2004年4月9日，原告(甲方)与董某某(乙方)和被告广州市番禺祈福新村房地产有限公司(丙方)签订《住房抵押贷款合同》，合同编号：2004番中房贷字第x号。订明，原告同意向董某某发放人民币38.8万元贷款，期限25年，自贷款发放之日起300个月，利率按中国人民银行颁布的人民币贷款利率执行，当前月利率为4.2‰，在合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率，本合同项下贷款利率也随即相应调整。如乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款，甲方有权就逾期贷款部分(包括本金和利息)按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。甲、乙双方约定采用等额本息还款法，供款总期数为300期，每月还款日为20日。乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户帐面数字为准。第十一条：借款人连续三期或累计三期未能按合同约定还本付息的，债权人有权书面通知借款人解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。第十三条：借款人愿以前述房产设定抵押，作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。当借款人不能按本合同约定履行还款义务的情况下，债权人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处理抵押物，并从中优先受偿。第十六条：抵押期限从本合同签署之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。第二十条：发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：(二)甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款。(三)乙方违反本合同的有关规定。第二十一条：乙方及丙方应协助甲方办理抵押备案或登记手续。第三十二条规定：丙方为借款人在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若借款人不能按期向抵押权人偿还贷款本息或因借款人违约而被抵押权人要求提前清偿贷款本息和费用时，抵押权人有权直接向保证人追索。第三十四条：丙方承诺本合同项下已抵押商品房将按期按质建成并合法交付使用。第三十五条：丙方保证在本合同项下已抵押商品房竣工验收合格之日起三十日内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方及乙方补办抵押登记，并将房地产证和他项权证正本交由甲方执管。第四十一条：保证期间自房贷发放之日起，至购房者办妥房地产权证和他项权证，且完成抵押登记，将房地产权证和他项权证交甲方保管之日止。第六十一条：本合同的订立、解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律，在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。第六十二条：本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案后生效。

上述合同三方签字、盖章后，在同日办理了公证手续。同年5月9日，原告和董某某在广州市番禺区国土资源和房屋管理局办理了前述房屋的商品房按揭备案手续。同年4月15日，原告向董某某发放了借款38.8万元用于支付上述房屋的购房款。被告从2005年12月开始未足额供款，从2006年1月起未再还款，至2006年5月10日，已逾期五期，共欠贷款本金x.69元和逾期利息9654.69元(计至2006年5月10日)，原告遂提起本案诉讼。

在本案审理过程中，祈福新村公司称董某某所购买的广州市X村X村迎风阁9座X楼X室已经建好了，尚未交付，亦未办理房地产证。原告对上述房屋已建好无异议，对交付情况称不清楚。祈福新村公司对现在尚在其保证担保的保证期间无异议。

原告对被告在答辩中提出的要求首先处理抵押物，处理不足的部分才由被告承担担保责任表示没有意见。

本院认为，因被告董某某是美国国籍，本案属于涉外抵押借款合同纠纷。三方当事人在合同中约定如发生纠纷应向贷款方所在地的人民法院提请诉讼，因作为贷款方的原告在广州市番禺区，根据我国涉外商事案件集中管辖的有关规定，该区域的本案诉讼标的额的涉外商事案件由广州市中级人民法院管辖，故本院对本案有管辖权。三方当事人在合同中亦约定本合同争议的解决均适用中华人民共和国法律，故应适用我国法律作为本案审理的准据法。

三方当事人签订的《住房抵押贷款合同》是各方真实意思表示，内容合法，是有效的合同。被告董某某作为借款人，负有还本付息的义务，其逾期还款超过三期，按照合同的约定，原告有权主张解除合同，提前收回贷款，要求处理抵押物，并向保证人主张担保责任。现原告起诉请求解除合同，提前收回贷款本金、利息和逾期利息，本院予以支持。未逾期部分的本金利息按中国人民银行规定的贷款利率计算，逾期部分的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，计算至全部款项清偿日止。因本案抵押之房产已经办理了抵押备案手续，抵押有效，故原告有权要求处理抵押物，并对处理抵押房产所得的款项享有优先受偿权。原告还请求被告祈福新村公司依合同对上述债务承担连带保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告祈福新村公司只对原告行使抵押权未受清偿之债务承担连带清偿责任。被告董某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十六条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百四十四条的规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起解除原告中国银行股份有限公司广州番禺支行与被告董某某、番禺祈福新村房地产有限公司签订的合同编号为2004番中房贷字第x号《住房抵押贷款合同》；

二、被告董某某在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性清偿原告中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款本金人民币x.69元及利息(计至2006年5月10日为9654。69元，从2006年5月11日计至清偿之日止的利息，按中国人民银行规定的贷款和逾期贷款利率计算)；

三、原告中国银行股份有限公司广州番禺支行前项债务到期未受清偿时，原告中国银行股份有限公司广州番禺支行对处理抵押物广州市X村X村迎风阁9座X楼X室所得款项在前项债权范围内有优先受偿权；

四、被告广州市番禺祈福新村房地产有限公司对原告中国银行股份有限公司广州番禺支行行使前项抵押权后未受清偿之上述债务承担连带清偿责任。

五、驳回原告中国银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。

本案案件受理费人民币8288元由被告董某某、番禺祈福新村房地产有限公司共同负担(该费原告已预交，本院不退回，由两被告在履行本判决上述判项时迳付给原告)。

如不服本判决，原告和被告番禺祈福新村房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告董某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审判长李胜

审判员赵建文

代理审判员张明艳

二00六年八月二十五日

书记员郭颖璇