原告吕某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。

委托代理人袁向明，湖南人和人律师事务所律师。

被告刘某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。

被告张某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

两被告共同委托代理人吴杰勇，湖南金州律师事务所律师。

原告吕某某因与被告刘某、张某发生房屋租赁合同纠纷，于2010年4月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员孙剑璞独任审判，于2010年5月12日公开开庭进行了审理。原告吕某某的委托代理人袁向明、被告刘某、张某共同的委托代理人吴杰勇等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吕某某诉称：2008年9月25日，吕某某与刘某签订了一份《房屋租赁协议》，约定：刘某（甲方）将其拥有转租权并已出租给“贵族”陈跃的长沙市X路X号门面在陈跃提前退租或租期期满后出租给吕某某（乙方），租赁期限自陈跃退租或租赁期满（陈跃的租期至2009年9月10日）之日起至2012年11月9日止，该协议约定乙方将门面用于转租，在扣除每月固定x元的收益后，剩余部分全额归甲方所有，双方在协议第九条约定：由于乙方预先支付给甲方租赁押金x元，故在本协议签订后至甲方与“贵族”陈跃之间合同到期或提前解除期间，甲方应按每月支付给乙方资金占用费与利益损失费共计x元。张某自愿为本协议中甲方的全部债务承担连带保证责任。协议签订当天吕某某按照约定支付给刘某门面租赁押金x元，而刘某严重违约，至今未将租赁物交付给吕某某使用，也未退还租赁押金，导致吕某某可期待利益损失。请求判令：1、依法解除2008年9月25日吕某某与刘某签订的《房屋租赁协议》；2、刘某退还吕某某押金x元；3、刘某赔偿吕某某可得利益损失x元；4、张某为刘某应返还的x元押金以及x元可得利益损失承担连带保证责任。

被告刘某、张某辩称：刘某与吕某某签订的房屋租赁协议是无效的，是借房屋租赁实行高利贷的行为，以合法形式掩盖非法目的。因此，吕某某要求的可得利益损失x元是非法利益，不应受到保护。

经审理查明：2008年9月25日，吕某某与刘某签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：一、甲方（刘某）拥有长沙市X路X号门面的租赁权，并拥有转租的权利，该门面已经由甲方出租给“贵族”陈跃经营，租期至2009年9月10日止。在陈跃提前退租或租期期满后，甲方愿意将该门面立即出租给乙方（吕某某）。该门面位于长沙市X路X号一楼东厅第X号门面（现为贵族百货店），门面约二层220平方米左右，产权人为长沙市X村有限公司，甲方的租赁期至2012年11月9日。二、租赁期限自陈跃退租或租赁期满（陈跃的）之日起至2012年11月9日止。三、甲方同意乙方在本协议租赁期间拥有转租的权利，可以将上述房屋转租给一人或多人经营。四、租金结算方式，乙方将该门面转租所获得的租金，在扣除乙方的收益（每月固定1万元）后，剩余部分全额归甲方所有。如乙方自己经营，则需经甲方书面同意，并另行协商租金事宜。五、因该门面现由甲方转租给陈跃经营，本协议签订后，甲方与陈跃之间于2006年8月29日签订的租赁协议及2007年9月13日签订的确认书仍然有效。六、本协议签订之后3日内，乙方即预先支付甲方门面租赁押金x元，甲方出具收款收据或收条。七、由于乙方预先支付给甲方租赁押金x元，故在本协议签订后至甲方与陈跃之间合同到期或提前解除期间，甲方应按每月支付给乙方资金占用费与利益损失费共计x元。八、本协议签订满一年后，乙方有权要求甲方退还门面押金，甲方在接到乙方要求退还门面押金的通知书后三日内，双方按合同规定办理租金收益或资金占用费与利益损失（该三项费用共计每月固定1万元）的结算手续，五日内退还押金并支付租金或资金占用费与利益损失，在甲方前述款项支付完毕后，本房屋租赁协议即自动解除，乙方无条件退还该门面，双方再无其他债权债务关系。九、刘某丈夫张某为本协议中甲方的全部债务承担连带保证责任。合同签订后，吕某某于同日向刘某支付了租赁押金x元，但长沙市X路X号门面至今还是“贵族”陈跃在使用，刘某既没有向吕某某退回租赁押金也没有按月向其支付过资金占用费与利息损失费，双方由此酿成纠纷。

另查明，长沙市X路X号门面所有权人为长沙饮食集团长沙又一村有限公司（以下简称又一村公司）。2007年11月8日，又一村公司与湖南迪奥珠宝有限公司签订租赁合同，将上述门面租给湖南迪奥珠宝有限公司使用。同日，该公司经又一村公司同意将该门面转租给刘某经营百货类项目，并与刘某签订了租赁合同。同日，湖南迪奥珠宝有限公司出具书函一份，表示湖南迪奥珠宝有限公司同意刘某在知会该公司同意的情况下可转租给其他商户，经营项目限除珠宝的其他百货类。

上述事实，有当事人陈述、吕某某与刘某所签《房屋租赁协议》、湖南迪奥珠宝有限公司与又一村公司所签《租赁合同》、湖南迪奥珠宝有限公司与刘某所签《租赁合同》、收条、同意转租的书函等证据证实。

本院认为：刘某与吕某某于2008年9月25日所签《房屋租赁协议》约定的租赁期限是自陈跃退租或租期期满之日起至2012年11月9日止，而陈跃的租期至2009年9月10日止，即如果陈跃不提前退租，那么刘某与吕某某签订的房屋租赁协议约定的租期起始日距该合同签订之日有近一年的时间。该房屋租赁协议约定协议签订满一年后，吕某某有权要求刘某退还门面押金，在退还押金并支付租金收益或资金占用费与利益损失（三项固定每月1万元）后，该房屋租赁协议自动解除。协议还约定吕某某预先支付刘某门面租赁押金x元，租金结算为吕某某将该门面转租所获得的租金，在扣除吕某某的收益（每月固定1万元）后，剩余部分全额归刘某所有。由此可见，虽然吕某某与刘某签订的协议名为房屋租赁，但从协议内容看，吕某某根本就不使用租赁房屋，而是向刘某提供x元所谓租赁押金，从而每月取得x元的固定收益，押金在一年后有权要求退还，即该房屋租赁协议名为房屋租赁合同实为民间借贷，借款本金为x元，利息为每月x元。根据该协议，在协议签订一年后，吕某某有权要求退还押金（实质为借款），在刘某退还押金并按每月x元支付可得利益给吕某某后，双方所签房屋租赁协议自动解除，故吕某某无需再要求解除与刘某所签的《房屋租赁协议》。吕某某要求刘某退还押金x元的理由成立，本院予以支持。因吕某某与刘某所签《房屋租赁协议》实质是民间借贷，该协议约定的可得利益每月x元，实质是月利息的约定，根据相关法律规定，民间借贷利率不得高于同期银行贷款利率的4倍，超出规定的部分依法不予保护，故对于吕某某要求刘某赔偿可得利益损失x元的请求，本院部分予以支持，按本金x元，从2008年9月25日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率的4倍计算损失。张某作为刘某的丈夫，在协议中保证为刘某的全部债务承担连带保证责任，此约定并不违反我国法律强制性规定，故张某应对上述刘某应支付吕某某的款项承担连带偿还责任。刘某、张某的答辩理由成立，本院予以采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，根据最高人民法院《关于审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：

一、刘某在本判决生效之日起五日内返还吕某某x元，并支付相应利息（利息按银行同期贷款利率的4倍从2008年9月25日起至生效判决确定给付之日止，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理；

二、张某对判决第一项由刘某支付的款项承担连带保证责任；

三、驳回吕某某的其他诉讼请求。

本案受理费6780元，减半收取3390元，由吕某某负担1000元，刘某、张某共同负担2390元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员孙剑璞

二○一○年六月十七日

书记员邓露

附本案适用法律条文

1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。

3、《中华人民共和国合同法》第二百一十一条：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。

4、《关于审理借贷案件的若干意见》第六条：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。