上海市高级人民法院
民事判决书
(2005)沪高民二(商)终字第X号
上诉人(原审被告)上海晟昌行拍卖有限公司，住所地上海市X路X号X楼。
法定代表人庄某某，董事长。
委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。
委托代理人史贵勇，上海市君志律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海九叶贸易发展有限公司，住所地上海市宝山区真陈某X号园区大厦2104。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人严桦，上海市袁圆律师事务所律师。
委托代理人吴建忠，上海市袁圆律师事务所律师。
上海晟昌行拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)因与上海九叶贸易发展有限公司(以下简称九叶公司)拍卖纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2005)沪一中民三(商)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年9月15日立案受理本案，并依法组成合议庭，于2005年9月23日依法公开开庭进行审理，上诉人拍卖公司的委托代理人贺富强、史贵勇，被上诉人九叶公司的委托代理人严桦、吴建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年11月23日，九叶公司作为竞买人以本票形式向拍卖公司支付保证金人民币500万元。2004年12月2日，拍卖公司通过媒体刊登拍卖公告，拍卖标的“石油天然气大厦C幢二层A室、三至七层、十层和十一层按现状整体拍卖，暂测面积11，804。40平方米”，拍卖时间2004年12月10日。2004年12月10日，拍卖公司公示《拍卖目录》、《特别告知》和《竞买须知》，确认标的名称“石油天然气大厦(原航天宝都)C幢二层A室、三至七层、十层和十一层的预购房产权(预售合同转让)”，拍卖状况“按现状整体拍卖，暂测面积11，804。40平方米”标的起拍价“人民币8，200元/平方米”；《特别告知》中“委托方陈某了据相关部门的经办人曾告知本标的不涉及土地出让金的补缴等信息”；《竞买须知》约定“一旦参加竞价或竞买成功，则表示其完全理解和同意所拍标的之现状和瑕疵，竞买人必须对其竞投的行为承担法律责任，拍卖成交后，买受人须当即签署《成交确认书》，确认成交法律效力；拍卖公司提供的有关资料、图片或任何说明仅供参考，拍卖公司不作担保”。当日下午14时，九叶公司委托代理人“任忻生、钟石”一次竞价8，200元人民币即取得竞拍成交，“任忻生”在拍卖公司出具的《拍卖成交确认书(合约凭证)》上签字确认，成交总价人民币96，796，080元，拍卖公司应收取手续费“按人民币300元/平方米”，合计结算总价人民币100，337，400元。2004年12月17日，拍卖公司致函九叶公司称，九叶公司未按照《竞买须知》在三个工作日内缴付价款，应承担违约责任。2004年12月24日，九叶公司回函拍卖公司称，经九叶公司向房屋土地部门查实，《特别告知》中关于土地出让金补缴问题的陈某、工程承担及费用的描述与事实严重不符，九叶公司拒绝在争议问题解决前支付首期拍卖款，并敦促拍卖公司在一周内解决，逾期九叶公司要求拍卖公司返还保证金人民币500万元及利息。2004年12月29日、2005年1月4日，双方再次发函协商无果。2004年12月16日，拍卖公司将九叶公司竞买后违约的情况函告委托人，委托人同意再次拍卖。2005年1月11日、27日，双方再次就关于第二次拍卖致函交换意见。但因双方始终协商未果，遂涉讼。
原审法院另查明，系争拍卖标的系由委托人上海申茂房地产有限公司(以下简称申茂公司)、上海欣宁房地产开发经营有限公司(以下简称欣宁公司)、上海兴协工贸有限公司(以下简称兴协公司)于2004年4月26日委托拍卖公司整体拍卖。欣宁公司、申茂公司均是通过商品房预售合同取得上述部分房屋(暂测面积6，094.62平方米、6，182.12平方米)预购产权；兴协公司则是通过上海市闸北区人民法院“上海协新毛纺织厂”破产清算程序取得上述部分房屋(暂测面积2，343。53平方米)预购产权。上述预售合同和财产转移均由上海市静安区房地产登记处备案，预售合同载明卖方“上海商业网点发展实业股份有限公司”系通过划拨方式取得土地使用权。
经原审法院开具《调查令》向上海市房屋土地资源管理局查实，系争拍卖标的所处地块未签订过土地使用权出让合同。
原审法院认为，依据拍卖公司所公示的《拍卖目录》、《特别告知》和《竞买须知》以及九叶公司所参与的整个拍卖活动，可以认定拍卖公司已经根据委托人的陈某对拍卖标的进行了真实的、全面的说明，因此拍卖公司对于九叶公司的竞买行为不构成欺诈。但是拍卖公司作为拍卖人，并未对拍卖标的是否应当补缴土地出让金之重大事宜进行完全的核实和告知。拍卖标的的国有土地使用权系通过划拨方式取得，根据国家房地产管理法之相关规定，划拨土地在转让时必须缴纳相应的土地出让金。据此，九叶公司的竞买行为对于拍卖标的的种类和性质显属重大误解，并直接影响到九叶公司在该拍卖行为中的权利义务。纵观本案基本法律事实，导致九叶公司重大误解产生的原因有二：其一是九叶公司自身经营业务能力的有限和对拍卖标的的模糊认识；其二是拍卖公司未尽核实义务导致其《特别告知》中的含糊陈某。鉴于因九叶公司重大误解而订立的合同，九叶公司有权请求撤销，同时该撤销权亦未超过法定期限，故系争《拍卖成交确认书》应予撤销，拍卖公司据此取得的保证金人民币500万元应予返还。同时，鉴于九叶公司对于重大误解的产生亦有过失，故其相应的利息请求不予支持。拍卖公司因该撤销行为所发生的其它经济损失，可另案诉之。综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第四条、第十八条、第四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第一项、第五十五条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：(一)撤销九叶公司与拍卖公司于2004年12月10日订立的《拍卖成交确认书》；(二)拍卖公司应于本判决生效之日起十日内返还九叶公司人民币500万元。(三)九叶公司其余诉讼请求不予支持。本案案件受理费人民币35，545元，由九叶公司负担人民币535元，拍卖公司负担人民币35，010元。
拍卖公司上诉称：(一)原审法院认定“划拨土地在转让时必须缴纳相应的土地出让金”是错误的。本案拍卖标的物是房屋预售合同权利的转让，不涉及到预购商品房的购房人需要补交土地出让金的问题。商品房的转让和非商品房的转让性质不同，因此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款的规定，本案系争房屋转让时不需要办理土地使用权出让手续。(二)原审法院审判程序存在问题，被上诉人在起诉时及原审庭审中从未提过因重大误解请求撤销拍卖买卖法律关系，原审法院超出当事人请求范围之外的审理活动，违反我国民事诉讼法的相关规定，剥夺了上诉人就这一诉讼请求而进行的举证、答辩、抗辩等一切诉讼权利。(三)被上诉人在本案中不可能存在重大误解。在拍卖前，被上诉人与委托人、上诉人对拍卖标的进行了详细考察和研究，被上诉人意识到土地出让金的风险问题，但为追求巨大利润而举牌拍得该拍卖标的，并订立《拍卖成交确认书》。(四)原审法院在判决书第3页第12行中认定“录音资料无法质证”是错误的，回避了被上诉人违约的基本事实，也就是被上诉人反悔不要拍卖标的的真实原因。上诉人请求：(一)撤销原审法院判决第一、二项；(二)判令驳回被上诉人第一、二项诉讼请求或者依法发回重审；(三)一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
九叶公司答辩称：(一)原审法院的认定没有错误。本案拍卖标的是商品房产权，根据相关法律规定必须缴纳土地出让金，而按规定应由受让人受让时缴纳该笔出让金，否则办不出产权证。(二)原审法院在被上诉人的诉请范围内进行判决的。(三)上诉人在拍卖本案标的时收取佣金人民币300至400万元，却认为其不承担风险，缺乏法律依据。拍卖本案标的时，上诉人认为不涉及土地出让金，显然属于欺诈，至少也是让被上诉人产生重大误解。(四)关于录音资料，原审法院是对被上诉人质证内容的阐述，而非法院的认定。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本院认为，拍卖公司竞买人登记表内容记载竞买标的是石油天然气大厦，这也是竞买人从拍卖过程中由受让房屋预售合同权利后，最终所要获得的标的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”由此，上诉人在无法提供本案中的划拨土地可以不办理土地使用权出让手续的证据的情况下，本案应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定确认划拨土地在转让时必须缴纳土地使用权出让金。本案所涉拍卖进行前，竟买人就拍卖标的物是否涉及土地出让金事宜与拍卖公司进行过交涉，拍卖公司非常清楚竟买人十分关心土地出让金事宜。拍卖公司在《特别告知》第一条声明：委托方承诺，如买受人同意并已支付委托方所代垫的手续费人民币75万元后，买受人在取得上述房地产时如仍需支付相应的土地出让金，委托方愿意退还买受人人民币75万元。同时第八条又声明：“委托方已经在其知悉的范围内陈某了与转让标的有关之全部背景、现状、风险，且该陈某是真实的、正确的，其中委托方陈某了据相关部门的经办人曾告知本案标的不涉及土地出让金的补缴等信息；”。上述《特别告知》第一条中委托人以牺牲委托人自己利益为条件的承诺，第八条中委托人有关标的物不涉及土地出让金的不实陈某和拍卖公司有关委托人陈某信息真实、正确的评价诱使竟买人产生错误的事实判断和心理预期，导致其对买受拍卖标的物是否要缴纳土地出让金产生误解，而由于土地出让金事宜构成本案标的物买卖的重大要素，竟买人的误解也由此构成重大误解。
另，九叶公司起诉时的诉讼请求是，拍卖公司欺诈九叶公司拍卖标的不存在必须补缴土地出让金的瑕疵，要求撤销其与拍卖公司于2004年12月10日签订的《拍卖成交确认书》。在原审法院庭审后，九叶公司在其向法院提交的代理意见中又表示，即使拍卖公司对九叶公司不构成欺诈，拍卖公司的行为至少也直接误导九叶公司对拍卖标的产生重大错误认识，使九叶公司的竞拍无法实现合同目的，属重大误解。鉴于九叶公司提出拍卖公司构成欺诈或九叶公司属重大误解均基于同一事实，原审法院在查明事实的基础上，认定本案系九叶公司重大误解而签订合同，并判决撤销九叶公司与拍卖公司于2004年12月10日订立的《拍卖成交确认书》，并无不当。原审法院在判决书第3页第10行至第13行中所阐述的内容，是关于九叶公司对拍卖公司提供证据的质证意见，也就是说第12行中“录音资料无法质证”是九叶公司的质证意见，而非上诉人所认为系原审法院的认证阐述。因此，上诉人拍卖公司的上诉理由不予采纳。
综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，对本案的判决亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币35，545元，由上诉人上海晟昌行拍卖有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长丁文联
审判员斯慧民
代理审判员唐琴
二00五年十一月二十八日
书记员马清华
