上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)刘某某，男。

被上诉人(原审原告)中海物业管理(上海)有限公司。

法定代表人葛某某，董事长。

上诉人刘某某因物业管理纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2006)青民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，中海物业管理(上海)有限公司(以下简称中海物业)系海天花园小区的物业管理者，刘某某系该小区B8－X幢的业主，房屋类型属B型公寓，建筑面积为131.82平方米。2002年7月1日，刘某某从中海物业处签收了海天花园入伙资料，该份资料的物业管理费第二条约定“业主/住户应于每月1日－25日到管理处缴付管理费，管理费由业主/住户或委托他人缴付均可，但若拖欠，最终仍由业主负责”；第三条约定“业主/住户如逾期缴付，管理处将按日加收应缴费用3‰的滞纳金”。刘某某于同年7月左右入住该小区，每月应缴物业管理费为人民币237元。但自2003年11起，刘某某未缴纳物业管理费。为此，中海物业分别于2004年8月26日、2006年8月7日以挂号信方式向刘某某发出催缴物业管理费通知，但刘某某仍未支付欠款。至2006年6月，刘某某共结欠中海物业物业管理费人民币7，584元，中海物业催讨未着，遂诉至法院，请求判令刘某某支付物业管理费人民币7，584元，并支付自2003年11月起至2006年6月的滞纳金人民币10，579。68元，本案诉讼费由刘某某负担。

原审法院另查明，2001年12月18日，海天花园房屋业主委员会与中海物业签订了《物业管理服务合同》，合同中第四条约定委托管理事项为“B型公寓、C、D型低层复式、F、E型连体别墅、逸园一环、逸园二环、逸园三环、购物中心、会所的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、水泵房”，第二十三条约定物业管理服务费的收费标准，其中B型公寓为每平方米每月人民币1。8元，按建筑面积收取，业主或物业使用人每月25日前缴清本月物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金。第二十六条约定“房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、养护费用按《上海市商品住宅维修基金管理办法》有关规定执行”。该合同约定的委托管理期限为2001年7月1日至2003年6月30日止。合同期满后，未续签物业管理合同，但仍由中海物业进行物业管理。2005年4月30日，海天花园房屋业主委员会与中海物业签订了《海天花园物业管理委托合同》，合同中第四条约定委托管理事项为“B型公寓、C、D型低层复式、F、E型连体别墅、G、H型别墅、逸园一环、逸园二环、逸园三环、叠翠别墅、购物中心、会所的房屋建筑共用部位的维修、养护、清洁和管理，并包括屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、水泵房清洁等”，第二十三条约定物业管理服务费的收费标准，其中B型公寓为每平方米每月人民币1.8元，按建筑面积收取，业主或物业使用人每月25日前缴清本月物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起30天后每日按应缴费用3‰加收滞纳金。第二十六条约定“房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、养护费用按《上海市商品住宅维修基金管理办法》有关规定执行”。该合同约定的委托管理期限为2005年5月1日至2007年4月30日止。

本案在原审审理过程中，刘某某主张中海物业物业管理人员在维修刘某某家中热水器时态度恶劣，维修热水器后，叫刘某某妻子把手伸过去，由于水温过热，烫着了刘某某妻子的手，为此，刘某某多次向中海物业提出要求中海物业书面向刘某某妻子道歉，但中海物业至今未有任何处理意见，故不同意缴纳物业管理费及滞纳金。刘某某为证明自己主张，提供了刘某某分别于2003年10月24日、2004年1月14日、2004年3月19日、2006年6月1日及2006年8月1日致中海物业的信函。中海物业对刘某某提出的证据的真实性无异议，但认为刘某某主张的事实不能构成拒缴物业管理费的理由。

原审法院认为，本案系一起物业管理纠纷，物业管理主要是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。中海物业于2001年12月18日及2005年4月30日与业主委员会签订的两份物业管理服务合同并未违反法律禁止性规定，均为合法、有效，且中海物业已按约对刘某某小区实行了物业管理，实际履行了物业管理义务，刘某某应对中海物业提供的服务缴纳物业管理费。2003年6月30日至2005年4月30日之前，虽业主大会未与中海物业续签合同，但中海物业继续提供了物业管理服务，小区业主也接受了中海物业的管理和服务，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期，故刘某某亦应缴纳相应的物业管理费。在物业管理纠纷中，对物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权，但就本案来说，单凭刘某某妻子测试水温时烫着手的问题无法认定中海物业物业管理人员存在态度恶劣的事实，刘某某以此作为拒缴物业管理费的理由不能成立，故刘某某除应支付中海物业物业管理费外，还应支付相应的滞纳金，但对滞纳金的计算标准，虽物业管理服务合同中已作了约定，但约定的违约金过分高于造成的损失，故应酌情予以调整。据此，原审法院判决：

一、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理(上海)有限公司物业管理费人民币7，584元；

二、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理(上海)有限公司滞纳金人民币7，584元。

判决后，刘某某不服，向本院提起上诉称：中海物业服务不周全，态度不好，用热水烫伤刘某某妻子的手，且不愿道歉，故其延迟支付管理费是有道理的，不应当承担滞纳金支付义务。请求本院撤销原判第二项，改判驳回中海物业原审时关于滞纳金的诉请。

被上诉人中海物业辩称：中海物业服务是周全的，刘某某妻子手是否烫伤与支付物业管理费无关，其可通过其他途径解决，而不应拒付管理费。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实无误。

本院认为，中海物业系海天花园小区的物业管理者，刘某某系该小区业主。期间有段时间中海物业虽无合约，但中海物业实际提供了物业管理服务，小区业主也接受了该物业管理服务，刘某某理应缴纳相应的物业管理费。刘某某未按约缴纳物业管理费，显属不当。中海物业诉请刘某某支付物业管理费，应获支持。刘某某所称其妻子测试水温时烫着手一节不能认定中海物业未尽物业管理职责，即使存在物业管理人员态度不好问题，刘某某亦可通过其他方式解决纷争，而不能以此为由拒缴物业管理费，故刘某某除应支付中海物业物业管理费外，还应支付相应的滞纳金。物业管理服务合同中对滞纳金的计算标准虽已作约定，但中海物业诉请的违约金数额过分高于其造成的损失，原审法院据此调整违约金数额并无不当。综上，刘某某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币746。40元，由上诉人刘某某承担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员虞恒龄

代理审判员陈俊

二00七年四月四日

书记员仇祉杰