上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2006)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)刘某某，男。

被上诉人(原审原告)上海丰能物业管理有限公司。

法定代表人陆某某，董事长。

上诉人刘某某因物业管理纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2006)嘉民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，刘某某系上海市某处房屋业主。2001年8月，上海能宝物业有限责任公司对刘某某居住的小区进行物业管理。自2004年1月起，上海能宝物业有限责任公司将该小区的物业管理委托给上海丰能物业管理有限公司(以下简称丰能公司)，并将其在该小区的债权、债务及其他权利、义务一并转让给丰能公司。刘某某于2002年5月6日按丰能公司的标准自行交纳了2002年1至4月份的物业管理109.60元。但刘某某自2002年5月起未能支付物业管理费等费用，丰能公司遂于2004年11月诉至法院，要求刘某某支付拖欠的自2002年5月至2004年11月物业管理费849.40元及违约金80.20元。法院依法作出了(2004)嘉民一(民)初字第X号民事判决，支持丰能公司的诉请。后自2004年12月起至2006年7月因刘某某未缴纳物业管理费，丰能公司再次诉至法院，要求刘某某支付2004年12月至2006年7月的物业管理费548元及违约金468.50元。

原审审理中，原审法院依职权对刘某某所住区域上海市某处房屋的性质向上海市嘉定区房屋土地管理局作调查。该区域土地性质属商业用地，做动迁房用。因该地块并非是职工住宅立项，故物业管理费不适用(2002)第X号文的规定收费。刘某某房屋的性质可根据丰能公司提供的服务比照商品房的收费标准收取。

原审法院认为，刘某某接受了物业管理服务后，理应及时支付物业管理费用。现双方的焦点为，按何种标准收取物业管理公共服务费用丰能公司要求刘某某按照每月每平方0.40元的标准缴纳，即每月缴纳27.40元，刘某某则认为应按照沪价商(2002)X号通知规定的定额标准收费，即每月缴纳13元。刘某某所在的物业小区是以动迁住宅立项，不符合沪价商(2002)X号通知确定的在以职工住宅立项的住宅小区物业服务费收费标准范围内，故对刘某某要求适用该标准，无事实与法律依据，不予支持。对刘某某提出的丰能公司物业管理服务上存在问题，物业公司的管理与服务应根据小区所处的地段、环境、价格等因素进行，有些问题并非丰能公司所能处理，故作为业主应具有容忍之义务。丰能公司要求刘某某支付违约金之请求，因刘某某未缴纳物业管理费的行为，实际上给丰能公司也造成了一定的损失，丰能公司主张违约金的诉请并无不当，予以支持。据此，原审法院判决：一、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海丰能物业管理有限公司物业管理费548元；二、被告刘某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海丰能物业管理有限公司违约金468.50元。

判决后，刘某某不服，以小区内无商品房，根据有关规定，其所有的房屋应按售后产权房缴费为由，上诉至本院。请求本院撤销原判，改判驳回丰能公司原审时的诉讼请求。

被上诉人丰能公司辩称：其收费符合相关规定，且已被生效判决确定。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实无误。

另查明，本院于2007年1月30日发函，要求确认上海市某处的性质。上海市房屋土地资源管理局于2007年3月16日复函，确认系争房屋不属于“售后产权房”。

还查明，上海市嘉定区X路X弄物业管理公共服务收费标准经上海市嘉定区物价局审核、备案。

以上事实，有上海市房屋土地资源管理局的《复函》、《嘉定区物业管理公共服务收费备案、审核表》、审理笔录等为证。

本院认为，丰能公司接受上海能宝物业有限责任公司委托对上海市嘉定区X路X弄小区进行物业管理，刘某某也接受了丰能公司的物业管理服务，刘某某理应及时支付物业管理费用。现刘某某未支付2004年12月至2006年7月间的物业管理费，显属不当。丰能公司诉请刘某某支付物业管理费及违约金，原审法院予以支持无不当。丰能公司的物业管理收费标准经区物价局审核、备案，其按照标准向刘某某收费，并无不妥。刘某某表示其房屋性质为售后产权房，但未提供确凿证据加以证明，且与上海市房屋土地资源管理局的确认相悖，本院不予采信。刘某某诉称丰能公司不应按照商品房标准收费，本院不予采纳。综上，刘某某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50。66元，由上诉人刘某某承担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员纪岳峻

代理审判员陈俊

二00七年四月十七日

书记员仇祉杰