原告陈某
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所律师。
委托代理人陆平凡，上海市公义律师事务所律师。
被告郑某
委托代理人钱某某
原告陈某与被告郑某定金合同纠纷一案，本院于2010年5月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人侯福男、陆平凡，被告郑某的委托代理人钱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月6日，原告委托上海某房地产投资顾问有限公司（下简称某公司）居间购买本市X路X弄X号X室房屋，原、被告与某公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定，购买房屋价款人民币189万元（以下币种同），首期房价款89万元，第二期房价款100万元，按照银行贷款交易方式支付。原告在协议签订当日即向被告支付购房定金2万元，当月10日又向被告支付定金8万元。协议约定，原、被告同意在签订协议后三十日内共同至某公司处签订房屋买卖合同。当月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式发布，通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。三方协议约定的首付款89万元占总房价款的47%，按原银行贷款政策原告可享受基准利率85%的贷款利率，而按新的贷款政策，原告不仅需增加首付款5.5万元以达到首付50%的规定，每月还需多支付1,200余元的贷款利息，这已超出原告的支付能力。原告遂与被告协商要求按实际支付能力重新确立买卖合同，但被告坚持按原合同执行。同年5月5日，双方因协商无果，未能按约定的时间签订房地产买卖合同，被告也拒绝返还原告10万元定金。原告认为，三方的居间协议仅属房产买卖意向，由于国家银行贷款政策发生变化，属情势变更已无法完全按居间合同履行，买卖双方未协商达成一致，导致未最终签订房地产买卖合同，故被告收取的购房定金应予返还。原告诉至法院，请求判令，1、被告立即返还原告定金10万元；2、被告应向原告支付自2010年4月11日起至判决生效日止期间占用定金的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费由被告承担。
原告针对其诉请提交证据如下，第一组证据：证据1本市X路X弄X号X室房屋状况及产权人登记信息，证据2原、被告与某公司签订的《房地产买卖居间协议》，以上证据证明原告委托某公司居间购买被告所有的房屋，协议双方对房价款、首付款金额、第二期房款金额及支付方式进行约定的事实；第二组证据：证据3、4协议签订当日及当月10日被告出具的金额分别为2万元、8万元的定金收据，证明原告己向被告合计支付10万元购房定金；证据5原告自2009年8月至2010年3月的工资单及个人所得税完税证明，证明原告的收入状况及无法负担贷款政策调整后房屋贷款；证据6原告与房产中介方某公司电话通话、原告与被告及某公司协调会录音光盘、书面记录，证明原告因无法负担贷款政策调整后的贷款，曾与房产中介方、被告共同寻求解决方案，但未能达成一致；证据7原告与其父共有的房地产权证，证明原告己经拥有一套房屋。
被告辩称，不同意原告的诉请。被告与原告签订的居间协议已确定了双方的权利义务，协议明确约定如原告的贷款申请未获通过，则原告在送件当日补足房款，可见原告已预见到贷款可能受阻。协议并约定如果原告违约，则被告收取的定金不予返还。原告在协议约定房屋买卖合同最后签约日，要求在合同上增加如贷不到款，则合同作废的条款，在未获被告接受的情况下，原告拒绝签订房屋买卖合同，未签订合同的责任方是原告。原告强调不能履约是国家贷款政策变化所致，而国家对房产一直实行调控，相关政策不是突然出台，本案并不属情势变更。
被告根据其主张提交证据如下，证据1原、被告与某公司签订的《房地产买卖居间协议》，证据2某公司于2010年6月2日出具的情况说明，证明未能签订房屋买卖合同的责任在于原告，证据3自2009年12月9日至2010年4月15日相关房产政策及新闻评论，证明期间国家的房产政策陆续出台，原告应当知晓且有所预期，证据4被告于2010年5月8日向原告身份证地址所发的告知书（附邮寄凭证），证明被告因原告拒绝签订房屋买卖合同，违反居间合同的约定，故书面告知所收取定金不予返还，被告寄发告知书后已将系争房屋通过中介以186万元出售，于2010年6月7日正式办理过户，证据5原告与房产中介方某公司电话通话、原告与被告及某公司协调会录音光盘、书面记录，证明原告自述其看跌房价，违约存在主观上的故意。
经质证，原告对被告提交的证据1居间协议的真实性没有异议，但认为不能反映本案是原告违约，合同中的定金条款限制排除了当事人的权利，当属无效条款，证据2情况说明真实性无异议，亦不能证明原告违约，仅能证明居间人未促成居间事宜，完成居间义务，证据3相关的新闻观点与本案无关，不具备针对性，证据4告知书原告未收到，该邮寄地址房屋原告己售予他人，告知书内容与事实不符，仅能反映原、被告未就买卖合同达成一致，不能以被告单方意思表示为准，证据5通话、录音记录的真实性没有异议，但证明内容有出入，仅证明双方协商未成，不能证明原告单方违约。被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，证据5真实性无异议，但与本案无关，证据6真实性无异议，证明原告单方违约，证据7真实性无异议，但与本案无关。
经审理查明，上海市房地产登记簿记载，本市X路X弄X号X室的房屋，建筑面积71.32平方米，房屋用途为居住，权利人郑某，，核准日期2005年4月5日。
2010年4月6日，原告为买受方（乙方）与出卖方（甲方）被告、居间方（丙方）某公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方愿意委托丙方居间购买甲方位于本市X路X弄X号X室的房屋，建筑面积为71.32平方米，乙方为表示购房诚意向丙方支付意向金2万元;买卖房屋价款为189万元，首期房价款89万元，第二期房价款为100万元，按照银行贷款交易方式支付，若乙方贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，待甲方签订本协议后五日内，乙方应补足定金至10万元，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；甲、乙双方同意在签订本协议后三十日内共同赴丙方处签订买卖合同。若甲方未履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则己支付甲方的定金不予返还。
2010年4月6日、4月10日，原告分别向被告交付购房定金2万元、8万元，被告分别向原告出具定金收据予以确认。
2010年5月5日，原、被告共同至某公司协商签订房屋买卖合同的事宜。因原告要求在买卖合同中注明内容为，如贷款办不出来，买卖合同自动作废的条款，但被告表示不同意，致买卖合同未能签订。
2010年5月8日，被告根据原告身份证地址，向原告发出告知书，声明居间协议约定签约后三十日双方共同签订房屋买卖合同，现时限己过，原告拒绝签订房屋买卖合同的行为己构成违约，故被告收取的定金不予返还。
2010年6月7日，被告通过中介公司以186万元将系争房屋出售，并办理了过户手续。
审理中，被告表示，考虑到原告自身的实际情况，自愿酌情补偿原告4万元。
本案当事人争议在于：原、被告及中介机构订立的房地产买卖居间协议约定的定金条款是否能约束原、被告双方；国家房产贷款政策对本案是否适用情势变更原则，原、被告未能签订房屋买卖合同的责任应归于何方。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告与居间方某公司签订的《房地产买卖居间协议》依法成立，即在原、被告间形成房屋买卖预订书关系。根据居间协议约定的内容，若当事人拒绝订立房屋买卖合同，则应承担违反房屋预订书的责任。原告于签订房屋买卖合同前约定支付定金的目的，系为保证正式与被告签订房屋买卖合同，其属于立约定金性质。当事人订立该定金条款表意真实，内容合法，并未产生限制排除了当事人的权利的情形，该定金条款自原告实际向被告交付定金时生效。依照定金条款约定，双方同意在签订协议后三十日内共同至居间方某公司签订买卖合同。原告在签约日以需在房屋买卖合同增加如贷款不成则合同作废作为签约条件，该条件的提出实际是被告将自身的贷款风险转嫁给合同另一方，被告对此条件表示不接受，并不产生房屋买卖合同无法订立的后果，原告不当阻却房屋买卖合同的订立，理应承担定金条款约定的责任。原告主张未能正式签订房屋买卖合同的主因系国家房产贷款政策的变化，属情势变更，不能归责于原告。国家房产贷款新政策的出台，与原、被告原协议约定首付成数比例增加了3%，且贷款利息不再享受原优惠政策，但从合同整体来考量，该首付增加比例、利率的变动，并不致出现对一方当事人明显有利而对另一方有重大不利，继续履约将产生显失公平的后果。国家在近年来对房地产市场的宏观调控政策的趋向性，使得房屋买卖双方对合同权利义务的界定、履约风险的认识等均有较充分的预见。原、被告在居间合同中约定，贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则买受方应于送件当日补足并支付出卖方，该约定恰证明买卖双方对房产贷款可能出现的风险因素存有预期。如前所述，国务院房产贷款新政策的出台，并不必然导致原、被告间的房屋买卖合同不能继续履行，原告主张的事由，与情势变更适用条件的内容不相符合，其理由依法难以成立。
综合上述，原、被告与中介方某公司通过签订居间协议设定了各自的权利义务，对当事人均具有约束力。原、被告合意在协议中订立定金条款，旨在保证正式订立房屋买卖合同，原告依约履行了定金的交付义务，双方间的定金担保合同生效。根据定金条款约定，给付定金的原告未履行约定债务的，无权要求返还定金。原告以国家房产贷款政策发生变化，属情势变更，进而以贷款成功与否作为买卖合同解除的条件，并不符合双方协议约定，也与情势变更的适用条件不符，原告以此拒绝与被告订立房屋买卖合同、支付购房款，应属不履行约定债务的行为，该责任应归于原告。被告在原告明示不与其签约的情况下，以原告身份证载明的地址向原告发出告知书，并于之后将房屋出售他人，原告虽称被告邮寄告知书的住址其不再居住，但被告邮寄送达方式符合规定。因原告不履约的行为，造成双方的房屋买卖合同已实际无继续履行之必要，其后果应由原告承担。原告主张被告返还定金及占用定金利息损失，于法无据，本院依法不予支持。至于被告自愿酌情补偿原告4万元，符合民事权利的自主处分原则，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百十五条的规定，判决如下：
一、原告陈某要求被告郑某返还定金人民币100，000元及支付占用定金的利息损失的诉讼请求不予支持；
二、准许被告郑某自愿补偿原告陈某人民币40,000元。
负有金钱某付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,309.86元，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币1,154.93元，由原告陈某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员徐立
书记员周玲
