原告郑州金祥物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区X路X号院。

法定代表人李某某。

委托代理人常某某、孙某某。

被告刘某某，男，汉族，37岁。

委托代理人王某某，女，汉族，37岁。

原告郑州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物业公司）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年6月23日公开开庭进行了审理。原告金祥物业公司委托代理人常某某、被告刘某某的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金祥物业公司诉称，被告入住郑州市金祥花园就和原告签订物业管理协议书，协议规定被告定期缴纳各项费用，逾期承担5%的滞纳金。截至2009年12月底，被告欠物业费1167.90元，滞纳金58.30元，共计1226.20元。期间原告多次、定期催要，被告至今未付，其行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令被告支付物业费、滞纳金等共计1226.20元，并承担本案诉讼费用。

原告金祥物业公司为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告的营业执照、资质证书、收费许可手续等各一份，证明原告具有物业收费资格；2、入住合约一份，证明被告已经入住，并与原告签订了物业合同；3、业主费用表四份，证明被告欠费情况；4、催费通知单六份，证明原告催缴物业费的情况；5、律师催告函、发票各一份，证明原告向被告催缴物业费的情况；6、会议纪要一份，证明在自来水一户一表改造中，业主代表认可交纳物业欠费。

被告刘某某辩称，1、原告所诉不属实，按照入住合约的规定，原告负责金祥花园日常某理、房屋和公共配套设施检查、维修、养护等工作，保障各系统正常某行。但事实上，原告经常某水停电，有时分时段供水，被告所住的六楼根本无水可用。严重影响了被告的正常某活；2、合同约定供自来水，但实际上原告给被告供的是120米深的井水，并且水质严重不合格，水垢超标；3、天然气初装费收费不合理；4、被告所住的X号楼是单位集体购买，因停水之事，被告单位多次派人同原告协商，2007年9月20日之前的水费和物业费全部缴纳。5、合同约定原告负责维护小区内所有公共地方的照明及消防设备并保持其功能良好，负责小区内公共地方环境清洁卫生，并管理小区日常某安。但2004年以来，小区X路灯损坏，垃圾堆积如山，无人清理。2005年12月21日被告的飞鸽电动车被盗，原告置此事实于不顾，公然索要物业费无依据。综上，原告没有尽到物业管理义务，违约在先，请求驳回原告的诉讼请求。

被告刘某某为支持自己的主张，向法庭提供的证据有：1、入住合约一份。2、入住指南一份。该两份证据证明原告的服务不达标；3、李某献、李某荣证明各一份，证明水质不合格；4、郑州市供水节水办公室通知一份，证明原告收取了水费却未尽到修井的责任，停水与业主无关；5、物价局文件二份及收据三份，证明原告收取的液化气集资费不平等，且至今未解决；6、《东方今报》2009年6月27日A17版报道及2009年7月4日A10版报道各一份，该两份证据证明金祥花园存在脏、乱、差、供水等严重问题，原告未尽到管理服务义务；7、业主欠费明细表及其他照片共3张，证明业主不缴物业费，是因为原告服务质量差。8、交纳物业费、水费收据，证明原告起诉的欠费数额不属实。

本院对原、被告提交的证据认证如下：

被告对原告提交的证据1、2无异议，该两组证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；被告对证据3虽提出异议，但未提出予以反驳的证据，且其在庭审中对拖欠物业费这一事实认可，故该证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；对证据4、5，被告认为未见到，也未收到，但该两份证据与被告提交的证据7相印证，能够证明原告向被告催收物业费这一事实，故该两份证据真实合法，能够证明本案事实，其证明力本院亦予以确认；对证据6，被告亦提出异议，原告未提出证据证明该会议纪要能够代表被告，故该证据与本案无关联，不能证明本案事实，其证明力本院不予确认。

对被告提交的证据1、2、7、8，原告无异议，该几份证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认；对证据3、4、5原告提出异议，本院认为，该几份证据与本案没有关联性，不能证明本案事实，其证明力本院不予确认；对证据6原告虽提出异议，但未提出予以反驳的证据，且该二份新闻报道来源真实合法，能够证明金祥花园曾经存在环境差、供水紧张的事实，其证明力本院予以确认；

本院根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2000年8月25日，被告刘某某入住郑州市二七区X路X号院金祥花园小区X号楼X单元X层西户，住房面积为80.05平方米。当日，与原告金祥物业公司签订了房屋入住合约。合约约定：金祥物业公司1、是金祥花园的物业机构，依照法律、法规及有关规定对住宅的房屋、设施、居住秩序等，制定本小区物业管理办法，行使管理权；2、负责金祥花园日常某理、房屋和公共配套设施检查、维修、养护管理工作，保障各系统正常某作；3、负责金祥花园内所有公共地方的照明及消费设备，并保持其功能良好；4、负责金祥花园内园林绿化的养护与管理，保持公共地方环境清洁卫生；5、按规定向房屋业主／使用人和其他应交费人收取有关管理费（依据物价部门公布的收费标准执行）。住户应当于当月25日前交清各项费用，对逾期不交者，每次处以应交款额5%的滞纳金。……合同履行期间，因小区出现环境差，用水紧张等问题，被告拒绝缴纳2005年6月至2007年7月及2007年12月至2009年12月共计51个月物业费，双方为此发生纠纷。原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业费1167.90元及滞纳金58.30元，共计1226.20元，并承担本案诉讼费用。

另查明，原告金祥物业公司经郑州市物价局审批的物业服务费基准价为每月每平方米0.26元，因原告金祥物业公司所管理的金祥花园小区于2002年2月26日被河南省建设厅评为“优秀住宅小区”，其根据《郑州市物业管理服务收费办法实行政府指导价管理办法》规定，将金祥花园小区物业服务费在基准价的基础上浮10%，也即每月每平方米收取物业服务费0.286元。

本院认为，原、被告签订的房屋入住合约，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业管理条例规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告为金祥花园提供了管理服务，依法应当按照约定向享受了该服务的被告收取物业费及水费，原告为此要求被告支付所拖欠的物业费及滞纳金的诉讼请求有理，本院予以部分支持。

关于原告在物业管理服务上存在瑕疵问题，《合同法》规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，双方在入住合约中明确约定了原告负责金祥花园的日常某理、房屋和公共配套设施检查、维修、养护管理工作，负责各系统正常某行；负责维护金祥花园内所有公共地方的照明及消费设备，并保持其功能良好；负责金祥花园内园林绿化的养护与管理，保持公共地方环境清洁卫生；但因原告金祥物业公司未完全履行其管理服务义务，致使金祥花园小区业主用水不便，公共地方环境卫生差。故被告对此的辩称有理，本院予以部分采信。因原告的瑕疵履行，其按照“优秀住宅小区”上浮10%的物业服务费也即按0.286元收取物业服务费不当，该物业服务费的收取标准应当按照郑州市物价局核准的0.26元收取。被告欠交2005年6月至2007年7月及2007年12月至2009年12月共计51个月物业费，共计款1061.46元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告刘某某于判决生效后十日内，支付原告郑州金祥物业管理有限公司物业费1061.46元及滞纳金53元，合计支付1114.46元；

二、驳回原告郑州金祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告刘某某承担

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王某丽

审判员刘某锋

人民陪审员赵洁

二0一0年七月十日

书记员谢琨