上诉人（原审被告，反诉原告）张某某，男，X年X月X日生。

委托代理人郭宜华，安阳市殷都区司法局148法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告，反诉被告）刘某某，又名刘某花，女，X年X月X日生号。

委托代理人冯某某，男，X年X月X日生。

上诉人张某某因租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2009）殷民商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人郭宜华，被上诉人刘某某及其委托代理人冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2006年10月1日，刘某某与张某某签订租赁合同一份，合同约定：“甲方：提供安阳市瑞丰农业生产资料公司东侧营业房使用（地下室可以无偿使用，不能损坏任何设施，如发生意外，甲方不负任何责任），……二、租赁期限为三年，即从2006年10月1日至2009年9月30日止。……四、租赁费第一年x元，第二年x元，第三年x元；提前一个月交，每半年一交；本合同签订时交清第一年上半年x元，2007年3月底前交清下半年x元，以此类推。否则甲方有权终止本合同协议。”合同签订后，张某某交给刘某某第一年租赁费x元，第二年租赁费x元，第三年租赁费x元。目前，张某某仍在租赁的营业房中。

另查明，因张某某维修房屋花费620元，刘某某从张某某交纳的第二年租金中减去620元，实收x元。张某某租赁刘某某房屋期间，房屋曾出现停水、漏水现象。

原审法院认为，2006年10月1日租赁合同的签订主体是刘某某与张某某，故刘某某可以作为本案诉讼主体，张某某辩称刘某某不具备诉讼主体资格无法律依据，本院不予采信。刘某某与张某某于2006年10月1日签订的租赁合同合法有效，该租赁合同明确约定房屋租赁期限为2006年10月1日至2009年9月30日止，现该房屋租赁期限已到，刘某某要求张某某立即腾清房屋并将房屋返还于刘某某符合法律规定，本院予以支持。刘某某要求张某某按照3000元/月赔偿其从2009年10月1日起至腾清房屋之日止的损失，因该租赁协议约定第三年租金x元且地下室无偿使用，故该损失应按照x元/年÷365天=63元/天计算。张某某辩称其已经预交第四年的租金x元，刘某某也收了租金，双方已经开始履行新的合同，因该租金是第二年的租金，故其要求刘某某返还其租金现金x元或延长租期无事实和法律依据，本院不予采信。张某某租赁刘某某房屋期间，房屋曾停水、漏水，给张某某造成损失，结合案情，本院酌情支持其损失2000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、张某某于本判决生效后十日内腾清租赁的安阳市瑞丰农业生产资料公司东侧营业房及地下室并将房屋返还于刘某某；二、张某某于本判决生效后十日内按照63元/天赔偿刘某某从2009年10月1日起至腾清房屋之日止的房屋租赁损失；三、刘某某于本判决生效后十日内赔偿张某某停水、漏水损失2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘某某负担20元，张某某负担80元；反诉费167元，由刘某某负担20元，张某某负担147元。

宣判后，张某某不服上诉称，1、2009年8月份，在取得被上诉人刘某某同意后，上诉人投资30余万元对租赁房屋进行了装修，租房协议到期后，被上诉人要求增加租赁费，即由原来的一年x元增加到x元，被上诉人的这种行为属于欺诈行为。原审法院在未对上诉人的财产损失进行评估的情况下，判决上诉人腾清租赁的房屋及地下室并将房屋返还于刘某某错误。2、上诉人与被上诉人所签订的租赁合同明明规定第一年租赁费x元，第三年x元，第三年x元，原审法院却认定第二年x元无任何事实和法律依据。请求依法撤销原审判决，将该案发回原审法院重审。

被上诉人刘某某辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确。要求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明事实与原审法院查明事实相一致。

本院认为，上诉人张某某与被上诉人刘某某于2006年10月1日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该租赁合同应为有效合同，双方均应按照租赁合同规定执行。本案的争议焦点是上诉人张某某与被上诉人刘某某于2006年10月1日所签订的租赁合同到期后，双方是否又签订了新的书面延续租赁合同。本案中，上诉人张某某未提供有效证据证明其与被上诉人刘某某签订了新的书面延续租赁合同，故原审法院根据案件查明事实及法律规定，判决上诉人张某某腾清租赁的安阳市瑞丰农业生产资料公司东侧营业房及地下室并将房屋返还于被上诉人刘某某并无不当。上诉人张某某提供的证人证言均不能证明其与被上诉人刘某某签订了新的书面延续租赁合同，且被上诉人刘某某对张某某提供的证人证言不予认可。因上诉人张某某未能提供与被上诉人刘某某签订的新的书面延续租赁合同，故上诉人张某某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘某波

审判员郭文吉

审判员毛晓燕

二○一○年七月二十日

书记员李迎春

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