广西壮族自治区X区人民法院

民事判决书

(2012)兴民一初字第X号

原告南某市房产物业管理处，住所地：南某市X街X号。

法定代表人卢某，主任。

委托代理人杜某某。

委托代理人黄某甲。

被告黄某乙。

委托代理人黄某丙。

第三人黄某丙。

原告南某市房产物业管理处与被告黄某乙、第三人黄某丙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月15日受理后，依法由审判员刘某丽适用简易程序，于2011年12月20日公开开庭进行了审理。原告南某市房产物业管理处的委托代理人黄某甲，第三人兼被告黄某乙的委托代理人黄某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南某市房产物业管理处诉称：原告是南某市房产管理局下属的事业单位，根据南某市机构编制委员会办公室文件，负责直管公房的租赁工作。原告依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。原告与被告于2007年5月18日签订了《直管公有住房租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定，甲方（即原告）将其经营管理的朝阳路五座XX号XXX号直管公有住房租赁给乙方（即被告）居住使用，房屋租金为33.20元/月，按月支付；租赁期限自2006年4月l日起至2009年3月31日止。租赁合同第五十一条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）夫妻双方或一方在他处承租公有住房或参加房改购房的；……”，补充协议第五条“对主合同第五十一条所列情形，补充以下两款：（一）乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集某、商品房及其他私房的；（二）未经甲方书面同意，乙方擅自转让、转租或互换其承租的房屋的，…”。第十二条约定“租赁期满，因乙方违约或其它原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通某要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方”。第五十二条第二款约定“乙方违反前款约定或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10％支付房屋占用费。”另外《合同法》规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，“不定期租赁，当事人可以随时解除合同”。2009年3月31日，双方签订的租赁合同期限届满，原告与被告之间没有续签租赁合同，被告继续居住使用该房，并交纳房租，双方形成事实合同关系。2009年12月，鉴于朝阳路五座XX号XXX号建造年代久远，存在严重的安全隐患，原告决定不再出租该房屋，并于2009年l2月5日向被告送达《关于解除租赁合同的通某》，第三人代为签收，但拒绝办理腾空手续。经调查了解，被告在铁路系统拥有房产，在原告不知情的情况下，将该公房转给其弟弟，即第三人黄某丙一家居住。第三人黄某丙也承租有原告的直管公房，但该房则是给被告的女儿居住。被告与第三人的互换行为，并没有得到原告的书面同意。2010年、2011年，原告多次派工作人员上门与被告及第三人协商腾空事宜，但是均遭到拒绝。原告认为，朝阳路五座XX号XXX号建造年代久远，存在严重的安全隐患，不适合居住，被告也已经自有住房，原告有权依照合同约定解除租赁合司收回房屋。而且原告已向被告送达了解除租赁关系的通某并给予了合理的期限给被告，但被告没有履行腾空交还房屋的义务，仍和第三人一直占用该房，严重侵害了原告的利益。因此，原告根据租赁合同的约定，为了维护国家、原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判令：1、确认原告与被告双方于2007年5月18日签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议于2009年12月5日解除；被告及第三人腾空朝阳路五座XX号XXX号直管公房交还原告；2、被告按3.32元/日支付原告自2009年12月9日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告主张第二项诉请中的房屋占用费从法院生效判决被告腾空房屋之日开始计算至被告腾空房屋并交还给原告之日止。

被告黄某乙辩称：从1968年开始，答辩人一家就租住在朝阳路五座XX号房到现在为止，已经住了四代人，从没欠过一天的房租。答辩人是在1983年结的婚，婚后有了个女儿。当时答辩人一家是四代同堂；就租住在朝阳路五座XX号和朝阳路五座XX号共30平方米的房子。后来答辩人就向单位申请住房，单位了解情况后，就安排了一套房子给答辩人居住。当时朝阳路五座XX号和XX号的承租人是答辩人父亲(黄某甲华)的名字，租金也是从其单位转账给华东房管所。1993年房屋拆迁时，朝阳路五座XX号被拆迁。华东房管所安排了一套望州南某区两房一厅共45.14平方米的房子。1995年答辩人父亲过世后，为了方便交租金，答辩人才向华东房管所申请要求办理过户手续。当时华东房管所就把朝阳路五座XX号过到了答辩人(黄某乙)的名字。把望州南某区X栋X单元XXX号房过到了答辩人的弟弟(黄某丙)的名字。2009年底，江宁房管所通某答辩人一家说，朝阳路五座XX号属于危房，要求腾空房子，另外安排住房。在办理一切相关手续时，江宁房管所就说，答辩人等不符合安排住房的条件，原因是答辩人在单位已经有住房了。而现在又告答辩人违反合约，说答辩人跟弟弟互换房住。事实是答辩人作为一户之主，怎么安排好家里人是答辩人的责任，而且一直以来都是答辩人的弟弟一家在朝阳路五座XX号居住，也是为了方便小孩读书。答辩人的侄女是个先天残疾儿童，在人民东小学读书，答辩人的侄子在赣阳小学读书；都属于户口所在地。现在江宁房管所不顾历史事实，就想强行赶答辩人一家离开住了几十年的老房子，不安排答辩人房子，望法庭调查事实清楚，还老百姓一个公道。

第三人黄某丙陈述称：答辩意见与被告的一致。

经审理查明：原告是南某市房产管理局下属的事业单位，根据南某市机构编制委员会办公室文件，负责直管公房的租赁工作。原告依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。南某市X路X座XX号是原告管理的直管公有住房。2007年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《直管公有住房租赁合同》，约定：甲方将南某市X路X座经XX号X单元XXX房出租给乙方居住使用，使用面积为18.37平方米，月租金33.20元，租金支付方式为银行代扣，银行收取的代扣手续费标准为每户每月0.60元，甲、乙双方各承担50%，租金按月结算，乙方应于每月20日前结清当月租金，逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任；租赁期限自2007年4月1日至2009年3月31日止。第七条：租赁期满或其他原因导致本合同终止时，乙方若无本合同所列的违约行为，则在乙方结算该房屋所欠水、电、气、通某、有线电视、垃圾清运处理及物业管理等费用并交回房屋后，甲方凭乙方提供的住房保证金发票原件将住房保证金全额（不计息）退还乙方。第十二条：租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通某要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方。第三十七条：租赁期间，出租的房屋经房屋安全鉴定部门鉴定为危房，房屋本体不能保证正常使用的，本租赁合同自行终止，甲方有权收回房屋，并不再另行安置或补偿乙方。第五十一条：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）夫妻双方或一方在他处承租公有住房或参加房改购房的；（二）未经甲方书面同意，乙方擅自转让、转租或互换其承租的房屋……。第五十二条：租赁期满，乙方应在甲方通某的时间内办理续签租赁合同手续，逾期壹个月不续签的，视为乙方自动放弃房屋承租权，甲方有权解除本合同，收回房屋。乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费。同日，原、被告签订了一份《直管公有住房租赁合同》（2005版）补充协议，对主合同第五十一条所列情形，补充以下条款：（一）乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集某、商品房及其他私房的；（二）乙方擅自改变房屋用途的。此外，该合同还就其他事项作出了约定。合同签订后，被告居住使用了该房屋，之后第三人一直居住在该房屋内，并以被告的名义向原告交纳房屋租金至今。2009年3月31日合同期限届满后，原、被告双方未续签租赁合同。2009年12月5日，原告向被告发出一份《关于解除租赁合同的通某》，第三人签收了该通某。该通某要求被告在接到通某后于2009年12月8日前办理腾空手续，但被告未搬出。原告认为其与被告未续签合同，其可以随时解除合同，遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。

以上事实，有房屋所有权证、南某市机构编制委员会办公室南某办[1998]X号文件、《直管公有住房租赁合同》及补充协议、关于解除租赁合同的通某、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。

本院认为：原、被告签订了《直管公有住房租赁合同》及补充协议，该两份合同为双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，原、被告双方均应恪守履行。

本案中，从原、被告双方签订的公房租赁合同来看，租赁期限至2009年3月31日止，合同期限届满后，双方未另行签订租赁合同，被告继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，以及第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通某承租人”，原、被告之间形成的是不定期租赁关系，原告作为出租人，依法可以随时解除双方的不定期租赁关系。基于以上理由，原告请求与被告解除《直管公有住房租赁合同》及补充协议符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应腾空南某市X路X座XX号X单元XXX房并将该房屋返还给原告。现因第三人黄某丙居住在上述房屋内，故被告应与第三人共同履行腾退该房屋给原告的义务。第三人主张原告应另行为其安置房屋居住，由于该项主张无合同依据，亦无法律依据，本院对此不予支持。

关于原告请求的房屋占用费问题。由于原、被告双方在合同中第十二条约定：“租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通某要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方。”且合同的第五十二条第二款约定：“乙方违反前款约定、或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费。”现租赁合同解除，如被告和第三人在本院规定的履行期限内未腾空其承租房屋的，则被告和第三人应按合同约定向原告支付房屋占用费，即按每日3.32元的标准，从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至被告腾空该房屋之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、解除原告南某市房产物业管理处与被告黄某乙于2007年5月18日签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议；

二、被告黄某乙、第三人黄某丙腾空南某市X路X座XX号X单元XXX房，并将该房屋返还原告南某市房产物业管理处；

三、如被告黄某乙及第三人黄某丙未在本案生效判决规定的履行期限内腾空南某市X路X座XX号X单元XXX房的，则需向原告南某市房产物业管理处支付房屋占用费（房屋占用费计算：从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至被告与第三人腾空该房屋之日止，按每日3.32元计）。

案件受理费25元，由被告黄某乙、第三人黄某丙负担。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南某市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南某市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南某市竹溪分理处，开户名称：南某市中级人民法院诉讼费专户，账号：（略）），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员刘某丽

二○一二年一月十九日

书记员孔德雨