原告：郑某某，男，53岁。

委托代理人：刘成宏、单某某，河南中豫律师事务所律师。

被告：柳某某，男，40岁。

委托代理人：李筱琴，中原区石佛法律服务所法律工作者。

原告郑某某与被告柳某某房屋租赁纠纷一案，本院于2010年4月22日立案受理。依法由审判员张郑某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人刘成宏、单某某，被告柳某某及其委托代理人李筱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑某某诉称：原、被告于2009年1月13日签订房屋租赁合同，由原告租赁被告所有的位于建设东路X号院临街门面房。合同约定租赁期限一年，月租金8500元，被告在合同租金之外另收取转让费x元，并约定原告可以将该房屋再转让并收回转让费。2009年6月份，原告得知被告系租赁他人的房屋转租并收取差价，经交涉被告同意以原价格收取房租。2009年12月份，原告欲将该房屋转租权再次转让，原告找到原房主贾增运，贾增运明确表示其和被告签订的房屋租赁合同禁止转租，对被告擅自转租的行为不予认可，并要求终止合同收回房屋。为避免更大损失，经多次协调，房主贾增运同意原告直接同其签订房屋租赁合同，2010年3月25日双方签定了新的房屋租赁合同，但仍然禁止原告将房屋转租。被告在没有征得房主贾增运同意的情况下，将租赁的房屋转租他人，转租合同无效，被告依据无效合同收取的房租差价和转让费依法应当返还。原告要求法院依法确认原、被告双方签订的租赁合同无效，被告退还多收的房租6000元和转让费x元。

被告柳某某辩称：原告诉状中的陈述不实，原、被告从没有约定原告可以将从被告处租赁的房屋再转让并收取转让费。被告将租赁的房屋转租给原告，原房主贾增运对转租行为是同意并认可的。原告在诉状中自认，2009年6月原房主贾增运就知道转租的事实，但贾增运并没有进行阻止，直到原、被告租赁合同结束贾增运也没有表示过反对。被告收取房租是按照双方合同的约定，并没有多收取原告房租6000元。原、被告双方签订的房屋租赁合同是有效的，并已按照合同约定履行完毕。原告要求被告退还多收的租金和转让费没有法律依据，请求依法驳回原告的诉求。

经审理查明：2007年2月11日，被告柳某某与郑某众兴置业有限公司签订租赁协议，承租该公司所有的位于郑某市二七区X路X号院临街商业房一处（房屋建筑面积300平方米），期限一年，租赁合同规定被告承租期间不得转租。被告柳某某租赁该房屋后，进行了装修，开始正常经营。租赁期满后，被告柳某某二次同郑某众兴置业有限公司的法定代表人贾增运续签租赁合同。2008年12月，原告郑某某找到被告柳某某要求被告柳某某将正在使用的房屋转让给原告使用。双方经过协商，于2009年1月13日签订租赁协议一份，由原告郑某某租赁被告柳某某使用的位于建设东路X号院临街门面房（房屋建筑面积150平方米）。合同约定租赁期限一年，月租金8500元，被告柳某某在合同租金之外另收取转让费x元。合同签订前即2008年12月28日，原告郑某某已将转让费x元交付被告柳某某，被告柳某某出具收条一份。租赁合同履行的前六个月，原告郑某某按照合同约定以8500元的月租金向被告交纳租金，后原告郑某某发现被告柳某某是租赁贾增运的房屋对外转租，且原租赁价格为每月7500元，从下半年开始遂以7500元的月租金向被告柳某某交纳租金，被告柳某某没有表示异议。在被告柳某某与贾增运签订的租赁协议中规定不得转租，在原、被告租赁协议履行六个月后，贾增运发现被告柳某某将自己租赁的一半房屋转租给原告郑某某，贾增运并没有进行阻挠和反对，也没有要求与被告柳某某解除租赁合同。原、被告双方签订的租赁合同履行期满，被告柳某某又给原告郑某某延长租期三个月。2010年3月25日，原告郑某某同郑某众兴置业有限公司的法定代表人贾增运重新签订租赁合同，租赁期限再次延长到2011年3月26日。原告郑某某与贾增运签订租赁协议后，以被告柳某某违法转租，租赁合同无效，要求被告柳某某退还转让费和多收的租金，被告柳某某予以拒绝，故原告郑某某于2010年4月22日诉至法院要求解决。

上述事实，由原、被告双方陈述，有原、被告向法庭提交的租赁合同、收据等证据在卷佐证。诉讼中，原告郑某某提出2009年12月其准备将租赁的房屋转租他人，原房主贾增云表示拒绝，并要求终止合同收回房屋，对此事实被告柳某某不予认可，原告郑某某并没有提供任何证据证实自己的主张。

本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁协议是在平等、自愿的基础上签订的，并已实际履行，应视为有效协议。虽然被告柳某某与原房主签订的租赁协议中有不得转租的条款，但在实际履行中，原房主贾增运得知被告柳某某将其租赁的房屋转租给原告郑某某的事实后，并没有进行反对和阻挠，更没有以此为由要求解除合同，应视为贾增运对被告柳某某转租行为的默认。原、被告双方的租赁协议已经履行完毕，合同目的已经实现，原告郑某某以被告柳某某转租行为无效要求被告退还多收的房租和转让费没有法律依据，故对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告郑某某的诉讼请求。

案件受理费1200元，减半收取600元，由原告郑某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑某市中级人民法院。

审判员张郑某

二0一0年六月十八日

书记员李新杰