江苏省徐州市中级人民法院

民事裁定书

（2006）徐民一初字第X号

原告徐州市X村信用合作联社，住所地（略）。

法定代表人郝某甲，该社理事长。

委托代理人李某乙，男，1972年11月生，汉族，该社职工，住（略）。

委托代理人郝某丙，该社职工。

被告徐州市鼓楼房地产开发集团公司，住所地本市X街第一中学对面。

法定代表人李某丁，该公司总经理。

委托代理人程某，男，1967年7月生，汉族，该公司办公室主任，住（略）-2-X室。

委托代理人苗某，男，1972年7月生，汉族，该公司经营科科长，住（略）-2-X室。

被告周某某，女，1951年2月生，汉族，退休工人，住（略）-601#。

委托代理人宋晚霞，江苏徐州钟鼓楼律师事务所律师。

原告徐州市X村信用合作联社（以下简称市郊信用联社）与被告徐州市鼓楼房地产开发集团公司（以下简称鼓楼开发公司）、周某某一般抵押合同纠纷一案，本院于2006年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2006年7月18日公开开庭审理了本案。原告市郊信用联社的委托代理人李某乙、郝某丙、被告鼓楼开发公司的委托代理人程某、苗某、被告周某某及其委托代理人宋晚霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告市郊信用联社诉称：2000年9月5日，我社下辖的朱庄信用社与鼓楼开发公司签订了抵押担保借款合同，约定鼓楼开发公司以在建的富国街X号楼中的一层（共计4间）房地产作为抵押向我社借款200万元，贷款期限自2000年9月27日起至2001年9月27日止，月利息6.975‰。合同签订后，徐州市房地产管理局产权监理处向抵押权人朱庄信用社发放了房地产抵押贷款证明书。该笔借款到期前，由于鼓楼开发公司还贷资金紧张，经协商，2001年7月9日我社与鼓楼开发公司再次签订一份抵押担保借款合同，以贷新还旧的方式对前述即将到期的200万元借款进行了处理。合同约定鼓楼开发公司仍以原先设定抵押权的富国街X号楼一层房地产作为抵押，再次贷款200万元，期限自2001年7月9日至2003年7月8日。合同签订后，我社与鼓楼开发公司依法办理了房地产抵押登记手续，徐州市房地产管理局产权监理处再次向我社发放了《房地产抵押贷款证明》。以上事实已经由徐州市中级人民法院（2004）徐民一初字第X号民事判决书认定，同时该判决认定上述抵押担保行为合法有效。2005年7月，我社依据生效的（2004）徐民一初字第X号民事判决书依法向徐州市中级人民法院申请强制执行。执行过程某，我社得知该处抵押物被鼓楼开发公司分割转让。其中，2003年1月27日，鼓楼开发公司与周某某在未征得我社同意的情况下，就上述抵押的房地产中的X号门面房（建筑面积232.94平方米）签订了房屋买卖合同，约定总价款为207.502万元（合成8908元/平方米），现周某某已支付102万元，但售房款并未归还我社抵押债权。现经我社与鼓楼开发公司和周某某协商，周某某不同意依据相关规定代替债务人清偿全部债务，只同意按比例承担抵押债权。故我社认为鼓楼开发公司擅自出售抵押物的行为已严重影响我社抵押权的正常实现，侵害了我社的合法权益，其行为应认定为无效。周某某购买已经设定抵押的房地产，应当预见到抵押权未能实现的法律后果，且周某某不同意代替债务人清偿全部债务，主观上不能构成善意，应当认定其与鼓楼开发公司的房地产买卖合同无效。请求法院依法确认鼓楼开发公司未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，确认两被告之间的房地产买卖合同无效，依法撤销两被告之间的房地产买卖合同，由两被告承担本案的诉讼费用及律师代理费等费用。

被告鼓楼开发公司答辩称：1、我公司与各购房户之间的买卖合同是有效的，因为我公司所抵押的房地产价值远远超过市郊信用联社的债权，在不影响其优先受偿权的情况下，我公司有权处分余额部分的房产，徐州市中级人民法院（2005）徐法执异字第X号民事裁定书也确认了我公司与购房户之间的买卖合同合法有效，同时也明确了市郊信用联社的优先受偿权，我公司留下的购房款余额为242.482万元，是足以实现市郊信用联社优先受偿权的。2、市郊信用联社在没有实现债权的情况下，放弃了部分抵押物，导致部分购房款余额无法收回，市郊信用联社应承担相应的责任，我公司已设定用周某某购房款余款105万元偿还市郊信用联社的贷款，市郊信用联社要求周某某清偿全部债务是不当的。我公司已设定一定数额的购房余款用于清偿市郊信用联社的贷款，请求法院在购房户付清购房余款的前提下解除抵押，以维护购房户的利益。

被告周某某答辩称：原告的诉讼请求为四项，前两项请求实际是同样的问题，即确认二被告之间的买卖合同无效，其第三项请求是要求撤销二被告之间的买卖合同，这两项请求是矛盾的，但无论原告请求确认合同无效还是撤销合同，其请求都是无事实和法律依据的。二被告签订的买卖合同并不违反法律规定，且已被生效裁判确认为有效。合同撤销的理由是存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情形，请求撤销合同的权利人为合同当事人，合同之外的人无权申请撤销合同，因此原告要求撤销二被告之间买卖合同的请求无法律依据。设置抵押的房地产被分割出售后，相应的设置在房地产上的抵押权也分割，原告在收取了其他两位购房户田家连、朱广恩95万元购房款后对140平方米房屋解除抵押，其他相应购房户只应按照购买房屋份额承担清偿债务的责任，原告要求周某某承担全部债务的履行责任是不符合法律规定的。请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2000年9月5日，原告市郊信用联社下辖的朱庄信用社与被告鼓楼开发公司签订了抵押担保借款合同，约定鼓楼开发公司以其在建的富国街X号楼中的一层（共计4间）房地产作为抵押向市郊信用联社借款200万元，贷款期限自2000年9月27日起至2001年9月27日止，月利息6.975‰。合同签订后，徐州市房地产管理局产权监理处向抵押权人朱庄信用社发放了《房地产抵押贷款证明》。该笔借款到期之后，上列双方当事人于2001年7月9日再次签订抵押担保借款合同，以贷新还旧的方式对前述即将到期的200万元贷款进行了处理。合同约定鼓楼开发公司仍以原先设定抵押权的富国街X号楼一层房地产作为抵押，再次贷款200万元，期限自2001年7月9日起至2003年7月8日止。合同签订后，双方当事人在徐州市房地产管理局产权监理处办理了抵押续抵手续，徐州市房地产管理局产权监理处再次发放了《房地产抵押贷款证明》。到期后，鼓楼开发公司未能偿还该笔贷款。市郊信用联社于2004年11月30日诉至本院，请求判令鼓楼开发公司偿还借款本息240.56万元，并确认抵押担保有效。本院于2005年5月27日作出（2004）徐民一初字第X号民事判决，判令鼓楼开发公司于判决生效之日起30日内偿还市郊信用联社借款本息240.56万元，双方当事人关于富国街X号楼一层门面房的抵押合同部分有效，市郊信用联社仅对房屋享有优先受偿权而对其中国有划拨土地使用权的权益不享有优先受偿权。

市郊信用联社与鼓楼开发公司曾因购置本市老营盘小区X号楼发生买卖合同纠纷，本院于2004年5月17日作出（2004）徐民一初字第X号民事判决，判令鼓楼开发公司于判决生效后十日内将徐州市老营盘小区X号楼X-105、106、107、205、X号房屋交付给市郊信用联社使用，支付市郊信用联社违约利息（略）.50元，返还市郊信用联社购房款（略）元，同时承担（略）元的赔偿责任。案件受理费（略）元，由市郊信用联社负担7884元，鼓楼开发公司负担（略）元，财产保全费（略）元由鼓楼开发公司负担。该案在执行过程某，2005年4月27日，市郊信用联社与鼓楼开发公司在本院执行局的主持下，达成《执行和解协议书》，内容为：一、被申请人因本案应给付申请人229万元，另被申请人在申请人处还有一笔借款，本金为200万元（即本案中涉案贷款200万元），两笔合计429万元，现双方商定由被申请人给付申请人300万元，一次性解决该两笔案款，双方对以上数额无异议；二、被申请人于2005年4月29日前给付申请人95万元，申请人收到此款后，徐州市中级人民法院执行局解除对富国街X号楼X层的查封手续，同时由徐州市中级人民法院执行局办理的（2004）徐执备字第X号案件执行完毕；三、余款205万元由被申请人于2005年6月20日前付清，申请人收到此款后，申请徐州市产权处解除对富国街X号楼X层的抵押；四、如被申请人未按照上述第二条履行，则申请人有权申请徐州市中级人民法院执行局对本案恢复执行，本协议自动作废，本案中的双方权利义务仍以（2004）徐民一初字第X号民事判决书所确定为准；五、本案执行费3万元由被申请人承担。2005年4月28日，市郊信用联社向本院出具《关于解除富国街X号楼X层X号房抵押的说明》，内容为：鉴于徐州市鼓楼房地产开发集团公司将富国街X号楼X层抵押给我社，我社依法享有优先受偿权。现徐州市鼓楼房地产开发集团公司将富国街X号楼X层X号房面积约140㎡出售给田家连、朱广恩，售房款95万元，已经交付给我社，我社同意解除对富国街X号楼X层X号房的抵押，放弃对该房的抵押优先受偿权，由徐州市鼓楼房地产开发集团公司出售给田家连、朱广恩。

2003年1月27日，鼓楼开发公司与周某某签订《购房协议》一份，协议约定由周某某购买富国街X号楼一层东半部商品房，建筑面积约232.94平方米，总房款（略）元。《购房协议》签订后，周某某陆续支付购房款102万元。因鼓楼开发公司未按照约定交付房屋，周某某于2006年4月28日诉至徐州市泉山区人民法院，要求判令鼓楼开发公司支付违约金（略）元。徐州市泉山区人民法院于2006年6月19日作出（2006）泉民一初字第X号民事判决，认定周某某与鼓楼开发公司签订的《购房协议》未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，判令鼓楼开发公司按照周某某已交购房款的数额分段支付违约金。

另查，案外人徐州市社会保险基金管理中心曾因商品房买卖合同纠纷起诉鼓楼开发公司，本院作出（2004）徐民一初字第X号民事判决，该判决在执行过程某于2004年10月19日对富国街X号楼的地下室、一、二、三、五层共计3542平方米的房产进行了查封，包括周某某在内的七位购房户提出查封异议，本院执行局于2005年4月19日作出（2005）徐法执异字第X号民事裁定，认定富国街X号楼X层的房产虽然办理了抵押登记，但是鼓楼开发公司对其的处分权并未丧失，只要不影响徐州市朱庄信用社的优先受偿权，鼓楼开发公司有权对抵押物进行事实和法律上的处分。周某某等人在知道所购房产已被先行抵押的事实后，仍愿意接受已经设定了抵押的房屋，应该认定其与鼓楼开发公司之间的买卖合同有效。因鼓楼开发公司已将富国街X号楼中的房产出售给周某某等人，因此裁定解除对周某某等人所购房产的查封。

市郊信用联社在申请执行（2004）徐民一初字第X号民事判决的过程某，发现鼓楼开发公司已将富国街X号楼X层X号门面房出售给周某某，经与鼓楼开发公司和周某某协商，周某某不同意代替鼓楼开发公司清偿全部债务，只同意按比例承担抵押债权。市郊信用联社认为鼓楼开发公司擅自出售抵押物的行为已严重影响其抵押权的正常实现，遂诉至本院请求确认鼓楼开发公司与周某某买卖抵押房产的行为无效。

以上事实有（2004）徐民一初字第X号民事判决书、（2005）徐法执异字第X号民事裁定书、（2006）泉民一初字第X号民事判决书、（2004）徐民一初字第X号民事判决书、《房地产抵押贷款证明》、《执行和解协议书》、《关于解除富国街X号楼X层X号房抵押的说明》等证据材料予以证实，因当事人对上述证据材料的真实性均未提出异议，本院予以确认。

本院认为，市郊信用联社与鼓楼开发公司的借款合同有效，抵押也办理了登记手续，故市郊信用联社对富国街X号楼X层房产享有抵押权，对此，已生效的（2004）徐民一初字第X号民事判决亦确认了市郊信用联社享有就该抵押物优先受偿的权利。在该案进入执行程某中，发现该抵押物已被处分，导致市郊信用联社的抵押权无法实现，取得抵押物的周某某亦不同意按照法律规定的涤除权的范围行使涤除权，以致引发纠纷。此种情况下，市郊信用联社有权依照担保法的有关规定要求救济。但本案的情况有些特殊，即在市郊信用联社提起本案的诉讼之前，本院执行局以及徐州市泉山区人民法院所作的裁定和判决均认定鼓楼开发公司与周某某之间的买卖合同有效，此生效判决与裁定无论在实体上还是程某上均构成本案另行裁判的障碍。因此，市郊信用联社就应通过执行监督及申请再审的方式解决争议问题，不应另行起诉，其起诉应予驳回。至于市郊信用联社所担心的不是上述案件当事人无法提出监督申请的问题，本院认为，无论是根据担保法关于抵押权的规定，还是合同法第五十二条第（二）项的规定，就立案所需的形式审查而言，第三人是有独立的请求权的，在一审程某中即可作为有独立请求权的第三人，那么有关判决或裁定生效后，第三人虽然不是当事人，但亦有权申请启动监督程某，因为有权利必有救济。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、第一百四十条第（三）项之规定，裁定如下：

驳回原告徐州市X村信用合作联社的起诉。

案件受理费50元、邮寄费300元、其他诉讼费用（略）.10元，合计（略）.10元，由原告徐州市X村信用合作联社负担。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费50元、邮寄费600元、其他诉讼费用（略）.10元，合计预交上诉费用（略）.10元。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京分行山西路支行，帐号（略）。

审判长吴艳丽

代理审判员张娅

代理审判员王俊

二00六年九月一日

书记员褚红艳