浙江某衢州市中级人民法院
民事判决书
（2006）衢中民二初字第X号
原告：衢州市百安房地产服务有限公司。住所地：浙江某衢州市柯城区X街X号。
法定代表人：江某某，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：吴某某，男，X年X月X日出生，衢州市百安房地产服务有限公司经理，住（略）。
委托代理人（特别授权代理）：郑利成，浙江某达律师事务所律师。
被告：衢州世纪房地产开发有限公司。住所地：浙江某衢州市柯城区X路X-X号。
法定代表人：楼某某，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：宁华，浙江某桥律师事务所律师。
委托代理人：章丽鸿，浙江某西律师事务所律师。
原告衢州市百安房地产服务有限公司(以下简称“百安公司”)为与被告衢州世纪房地产开发有限公司(以下简称“世纪公司”)委托合同纠纷一案，于2005年12月5日向本院提起诉讼。本院于2005年12月5日受理后，依法组成由审判员吴某担任审判长，审判员吴某军、郑慧芳参加审理的合议庭。经当事人协商一致并由本院认可，双方当事人分别于2006年1月12日、2006年1月25日交换了证据。本院分别于2006年2月13日、2006年2月28日对本案进行了公开开庭审理。原告百安公司的委托代理人吴某某、郑利成，被告世纪公司的委托代理人宁华、章丽鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百安公司诉称：被告世纪公司于2004年在浙江某衢州市柯城区X路X路之间开发商品房，楼某名称“绿茵名都”。原、被告经协商，决定被告开发的绿茵名都一期商品房由原告独家代理销售，原、被告于2004年8月16日签订《楼某委托策划销售代理合同》一份。合同签订后，被告于2004年9月6日向原告交接了住宅部分的底价资料及储藏间、车库的计价方法，2004年9月9日被告经与原告协商，将委托给原告销售的房屋中抽回底价为（略）元的房屋，由被告直接销售给本企业员工、关系人及自留，抽回部分价款总额作为原告第一期销售指标，但该部分原告不提佣金。
按照合同的约定，原告可高于或低于委托底价销售，高出部分原、被告对半分成，低于部分原告负责补足；原告不能按时完成约定销售指标的，被告可解除合同并按比例扣减原告的佣金，并由原告承担由此产生的广告、促销等投入的风险；超过约定指标的，按超过比例予以嘉奖。原告的代理期限截止到2005年12月31日。2005年11月初，被告开发的绿茵名都第二期楼某即将面市销售，对第二期商品房被告欲自行销售。2005年11月4日，原、被告以订立《补充合同》的形式对解除2004年8月16日的合同达成一致意见。原告于2005年11月5日退出售楼某，双方实际解除了2004年8月16日订立的合同。
按照合同第七条的约定，原告第一期(至2004年12月31日)的销售指标为1200万元，第二期(至2005年6月30日)的销售指标为3500万元。原告到2004年12月31日实际完成销售额为（略）元，连同被告抽回（略）元部分超过约定的187.3146%；到2005年6月30日实际完成销售为（略）元，连同被告抽回部分（略）元，超过约定的15.06%。原告实际销售过程中，实际销售总价款超过委托底价（略）元。被告应付原告佣金（略）元、超底价分成（略）元、提前完成销售指标奖励（略）元，三项合计（略）元。至2005年11月4日被告实际付给原告报酬总计（略）元，其余部分被告怠于履行付酬义务，经协商双方不能达成一致意见而形成诉讼。原告诉请判令：被告支付原告销售报酬（略）元(其中佣金（略）元，超底价部分分成（略）元，超核定部分奖励（略）元)。在2006年2月13日第一次庭审中，原告百安公司以认可被告世纪公司在证据交换时提出的部分数据为由，变更其诉讼请求为要求被告世纪公司支付销售报酬（略）元(其中佣金（略）元，超底价部分分成（略）元，超核定部分奖励（略）元)。
被告世纪公司答辩称：一、原告百安公司关于佣金的计算数据和计算方法错误。按照双方当事人签订的《楼某委托策划销售代理合同》第七条第二项的约定，按委托销售单价所得销售总价的3%作为原告佣金。同时对佣金的支付条件也作了约定，即合同签订首付款到位才视为成交，如果是分期付款则按实际入帐金额支付佣金。双方在2005年11月4日签订《补充合同》后，已经对佣金部分进行了决算，即根据《绿茵名都销售报表》确认原告完成住宅的销售底价为（略）元，架空层底价为（略）元，大架空层底价为（略）元，合计完成（略）元。扣除住宅低于底价部分（略）元，扣除一户分期付款欠9万元，实际完成销售总价为（略）元，然后乘以3%计算出应得佣金为（略）元。当日，答辩人已支付原告（略）元(扣除了（略）元的捐赠款)，双方对佣金部分已经结清。原告起诉提出继续支付佣金的请求缺乏事实依据。
二、原告关于超底价分成的数据及计算方法错误。根据答辩人提供的销售报表，原告完成销售超底价金额为住宅（略）元，架空层（略）元，大架空层（略）元，合计（略）元，按照各得50%原告得分成金额（略）元。但同时应扣减低于底价部分（略）元，扣除阁楼某售额63万元，再扣除营业税、土地增值税、企业所得税以及分红税后，原告实际应分得（略）元。虽然双方在2004年9月6日签署的《补充说明》第二条中约定“甲方同意乙方可高于或低于委托销售单价销售商品房”，但对低于委托销售单价销售所造成的损失如何承担在《楼某委托策划销售代理合同》中未作明确约定。但是根据《楼某委托策划销售代理合同》第七条中关于超底价50%分成的条款，原告应对低于底价部分承担相应的赔偿责任，否则原告为了多提佣金可以随意降价销售，给答辩人造成损失可不承担责任。对于阁楼某售款63万元原告销售后并无资金到位，应当由原告全额承担；对低于底价销售金额（略）元，均应先在超底价销售金额中扣减，然后双方五五分成。至于企业所得税与分红税，也应当按照原告所得分成的金额由被告扣减。对原告计算超底价分成将阁楼某售额63万元和低于底价销售金额（略）元均在分成前扣除，变成答辩人要承担一半，这是违背合同约定的。
三、原告对奖励的计算数据和计算方法错误。双方在《楼某委托策划销售代理合同》第七条第二项第三目中约定：“如果乙方在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点，则由乙方赔偿甲方销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由甲方奖励乙方销售佣金的一个百分点”。因此答辩人认为根据资金到位表记载，原告第一阶段完成销售指标为（略）元，以此为基础的计算公式：(（略）-（略）)÷（略）×100％×（略）×3%×1%=（略）元，即是原告应得的第一阶段的奖励金额。原告第二阶段完成销售指标为（略）元，加上第一阶段完成的（略）元，合计完成销售指标（略）元，以此为基础的计算公式：(（略）＋（略）-（略）)÷（略）×100％×（略）×3%×1%=6439元，即是原告应得的第二阶段的奖励金额。两阶段合计奖励金额为（略）元，扣除33%的所得税后，其实际应得奖励为（略）元。计算理由是：1、答辩人是依据财务提供的《资金到位表》确定原告第一阶段和第二阶段完成的销售指标的，而原告是根据《绿茵名都销售报表》确定的。《资金到位表》根据银行进帐单真实记载了资金实际到位的时间，而《绿茵名都销售报表》中只有签订合同的日期并无资金到位的日期，显然原告根据《绿茵名都销售报表》确认其完成销售指标的数据是不可靠的。2、考核奖励应以实际销售业绩为准。虽然双方在2004年9月9日的《补充说明》中已注明，该抽回的房产已作为“乙方的销售业绩”，但未明确表示可以将该部分指标列入奖励考核。由于原告在核定价格时将该部分房产定价过高，内部职工均不愿购买，至今仅售出一套，其余均未售出，故答辩人抽回的（略）元不应列入原告的销售指标当中。3、在计算方法上，应对《楼某委托策划销售代理合同》第七条第三项中关于“销售佣金”的概念作正确理解。合同第七条第二项第三目中“每相差一个百分点，则由乙方赔偿甲方销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点，则由甲方奖励销售佣金的一个百分点”中的“销售佣金”，应当是指双方核定的每阶段的销售佣金，并非原告每阶段实际完成的销售佣金。
四、关于广告费、捐赠费及楼某制作费用的承担。双方在《楼某委托策划销售代理合同》中约定，原告应当从合同生效之日起立即开始进行项目发展营销企划、形象推广等企划作业，合理策划广告宣传方案与促销方案并承担相应费用(见合同第三、四条)。原告为了达到销售目的，先后以答辩人的名义向“孔子文化节”捐赠，在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼某，共计花费（略）元，均由答辩人垫付，双方在结算佣金时除扣回了捐赠款（略）元外，其余（略）元应从原告所得的费用中扣回。
五、对于前二十名的购房奖励和无法销售的架空层损失应由原告赔偿。原告在策划销售中，在广告中承诺对前二十名购房者给予共计6万元的奖励，奖励以实物的形式发放。可是后来在实际操作中，并未发放实物，而是在房价中给予一定的优惠兑现。因原告在房价中给予了购房户优惠，其降价的结果实际却由答辩人承担。另原告在售房过程中，不合理搭配架空层，在销售结束后使得有四间架空层无法销售，给答辩人造成损失（略）元。因此，在结算原告佣金及其他奖励时，应将6万元优惠款和（略）元架空层损失扣回。
综上原告在计算佣金、超底价分成和奖金的数据、方法上均存在一定的错误，应予纠正；根据合同约定，原告应承担捐赠、广告等费用；原告对客户承诺的6万元奖励应当由其承担；因原告过错造成答辩人价值（略）元的架空层无法销售，应由原告承担赔偿责任。被告世纪公司请求在扣除上述费用后将其余款项支付给原告百安公司。在2006年2月28日第二次庭审中，被告世纪公司放弃了关于原告百安公司分得超底价销售部分和奖励部分款项应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张。
原告百安公司为证明其主张的事实，提出以下证据：
一、《楼某委托策划销售代理合同》一份，以证明原、被告协商一致在2004年8月16日订立合同的事实；按合同约定原告分三阶段完成及各阶段的销售指标，佣金的比例为委托底价的3%，超底价部分双方各得50%，提前完成奖励办法为超过销售指标的一个百分点，奖励销售佣金的一个百分点；
二、《绿茵名都一期房屋销售清单》一份，以证明委托销售房屋住宅部分的总价款为（略）元及原告可高于或低于委托价销售，超过部分分成，不足部分补足的事实；
三、2004年9月9日签订的《补充说明》和被告自留部分清单各一份，以证明被告收回部分房屋情况及其收回部分的价款、收回部分作为原告销售业绩但不提佣金的事实；
四、2004年10月9日签订的《补充说明》一份，以证明阁楼某计价方式及阁楼某售价款原告不提佣金的事实；
五、2004年11月3日签订的《补充合同》一份，以证明原告对开间超过3.7米车库销售的价格依据；
六、2005年11月1日被告发给原告的函一份，以证明被告要求收回售楼某的事实；
七、2005年11月4日签订的《补充合同》一份、《中国银行进帐单（收帐通知）》两份，以证明原、被告双方对终止委托关系达成合意，原告要求按委托总价90%结算佣金的依据，被告履行了退还20万元保证金义务等事实；
八、《绿茵名都销售报表》一份，以证明原告完成委托事务的时间、价款等情况，佣金、奖金、超额分成的计算依据；
九、《房屋测绘成果认签表》及贮藏间销售清单各一组，以证明贮藏间、车库的面积，贮藏间、车库总底价（略）元的依据；
十、原告单方编制的《基本数据及计算办法》一份，以证明原告得出诉讼请求的计算办法。
被告世纪公司对原告百安公司所举证据质证认为：
一、对原告提供的证据一、二、四、五、六，证据三中的被告自留部分清单，证据七中的《中国银行进账单（收帐通知）》，证据九中的《房屋测绘成果认签表》均无异议；
二、对证据三中2004年9月9日签订的《补充说明》的真实性无异议；但认为按照《补充说明》的约定，被告所收回自留的房屋虽已计算入第一阶段销售指标中作为原告的销售业绩，但原告不得对以上房屋提取佣金；
三、对证据七中2005年11月4日签订的《补充合同》的真实性无异议，但认为该《补充合同》不能作为原告要求按委托总价90%结算佣金的依据；
四、对证据八中《绿茵名都销售报表》的真实性无异议，但认为该销售报表中无超底价销售和低于底价销售的数据，应以被告提供的数据为准；该证据中序号第71、72户楼某英、陈其仙两户系被告公司员工，未签合同且购房价格下浮了5%，因此不应计入原告的销售业绩；序号第78户杨霞轩户系分期付款，至今有9万元购房款未到位，故应在其购房款中扣减9万元，不能提取佣金；序号第126户孙勤民户属对调房屋，不能计入原告的销售业绩，不得提取佣金；
五、对证据九中的贮藏间销售清单基本无异议，但认为总底价的计算有误，应为（略）元；
六、对证据十认为佣金计算数据错误，应当按销售代理合同约定，以按委托销售单价销售的实际到位资金数额提取，而不是按委托销售总价的90%提取；在提取佣金前，应将低于底价销售金额（略）元扣除；将X-X-X户至今未到位的9万元房款扣除；超底价分成部分应从原告所得部分中扣减低于底价销售金额（略）元和阁楼某售额63万元，然后扣除营业税、土地增值税、企业所得税和分红税；奖励部分原告的计算方法错误，完全不符合合同约定，其实际应得奖励为（略）元。
被告世纪公司为证明其主张的事实，提出以下证据：
一、《绿茵名都销售报表》一份，以证明结算佣金和超底价分成的依据；
二、被告单方编制的《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》一份，以证明结算佣金和奖励的依据；
三、《建设银行专用缴款书》、《公益事业捐赠收据》、缴款书回单、《广告业专用发票》、《衢州晚报》、《衢州日报》、《中国电信计费清单》、《电费专用发票》、《水费代收代扣凭证》、水电费及电话费明细表一组，以证明应由原告承担的相关费用依据；
四、被告单方编制的《结算汇总表》一份，以证明佣金、超底价分成、奖励和垫付费用的计算依据、方法。
原告百安公司对被告世纪公司所举证据质证认为：
一、对被告提供的证据一中打印部分的真实性无异议，但认为其主要内容中的数字计算有误；
二、被告提供的证据二其数字大部分正确，但作为佣金、奖励计算依据与合同约定不符，原告完成工作后可结算的佣金按合同约定是买受人按揭贷款的首付款到位视为已成交，分期付款的按实际入帐金额计算佣金，但被告全部以资金实际到位时间作为计算各阶段佣金的依据；
三、被告提供的证据三有十二项内容，其中前四项是被告向其他单位捐款的相关票据，即使内容全部真实，仅能证明被告为文化事业捐过款，原告并未授权或承诺被告捐赠后捐款由原告承担，被告是作出捐赠行为的主体，其后果当然由被告方承担；第五项发票所述（略）元广告费，是制作楼某所付，按合同第八条第二项规定应由被告承担；第六、七、八项只能证明被告为2005年10月13日和2005年10月14日的广告支付了（略）元的事实，但被告所开发的绿茵名都楼某有数期，被告为宣传整个楼某、宣传企业、提高企业知名度、评选精品楼某等原因所发布的广告，广告费当然由被告承担，被告作为广告合同相对人支付了广告费后，将承担广告费的责任转嫁到原告方显然无理；第九至十二项是证明售楼某电话费及水费、电费情况，鉴于原告的确没有缴纳过售楼某的水费、电费、电话费，原告对3000元水费、电费、电话费表示认可；
四、被告提供的证据四其计算方式及所依据数据均错误：(一)佣金的问题在原、被告双方于2005年11月4日签订的《补充合同》第一条已作了明确约定，不应再成为争议焦点；(二)超底价分成被告所计算的超底价（略）元，不足底价（略）元，实现销售阁楼某分价值63万元，该三个数字前两个不准确，因与原告提供的证据十中的数字接近，原告认可该组三个数据；营业税税率加土地增值税税率为6.65%，原告认可；结合合同第七条“佣金计算及给付”部分得出的原告应得超底价分成应为(（略）－（略）－（略）)×（100％－6.65%）×50%=（略）元；被告将其中低于底价的部分列出由原告单方填平，将阁楼某现销售部分价值63万元由原告单方承担，显然是对合同的歪曲；被告扣减33%企业所得税及20%分红税同样于法无据，原告不存在到被告单位分红的事实，无从谈起分红税，企业所得税也是原告取得佣金后，若有赢余才向国家缴纳的税种，其纳税主体是原告，与被告无关；(三)超约定指标奖励被告所列的计算公式中依据的数据均错误，扣33%税款更是无稽之谈：(1)第一阶段被告认为原告完成销售额（略）元错误，原告第一阶段完成销售合同价为（略）元，实现销售部分底价为（略）元，应扣除两客户的资金在第二阶段到位的（略）元，第一阶段应得佣金为(（略）-（略）)×3%=（略）元；被告收回部分价值（略）元，该部分作为原告的第一阶段销售业绩（略）+（略）=（略）元，超约定比例为(（略）-（略）)÷（略）×100％=187.3146%，据此得出原告第一阶段应得奖励为（略）×187.3146%=（略）元；(2)第二阶段完成的销售额是（略）元，完成销售部分底价为（略）元，按被告资金到位表X号、X号两户分期付款，第二期到位资金（略）元；按合同第七条约定第二期应得佣金为(（略）+（略）)×3%=（略）元，第二期超比例为（（略）+（略）-（略））÷（略）×100％=15.06%，原告第二阶段应得奖励为（略）×15.06%=（略）元，原告应得奖励为（略）+（略）=（略）元；(3)被告将自己开发的商品房委托给具有中介销售资质的原告销售符合法律规定，也是房开企业正常的销售方式，其支付受托销售企业酬金是企业正常的支出，该部分支出对房开企业不产生所得税支出，被告也就没有扣除33%税金的依据；(4)被告证据四中第四项内容是被告信口开河，原告如何在实际销售工作中给客户折扣和奖励是原告与客户间的关系，是原告的营销手段，原、被告之间的关系及权利义务以合同约定为依据，被告替原告承担了6万元损失根本不能成立；第五项内容从被告提供的证据一可以看出，原告所销售的135套住房买受人全部在购住房的同时选择了购架空层，其中X号等十三户客户还同时购买大小间架空层各一间，被告因房屋设计缺陷多出架空层与原告无关，且原、被告就终止代理事项已达成书面合同，对双方权利、义务作了约定。
本院经审查认为：原告百安公司所举证据十《基本数据及计算办法》及被告世纪公司所举证据四《结算汇总表》均系原、被告单方编制，对方当事人不予认可；被告世纪公司在其提出的《证据清单》中列举其于2004年12月22日向公益事业捐赠（略）元的事实，但未提供相应证据予以证明，故本院对上述证据不予采信。原、被告所举的其他证据，符合证据的真实性、关联性、合法性，且对方当事人对该证据的真实性无异议，可以作为认定本案相关事实的依据。
经审理本院查明：2004年8月16日，原告百安公司与被告世纪公司签订《楼某委托策划销售代理合同》一份，约定被告世纪公司将其开发的位于浙江某衢州市柯城区X路X路之间的绿茵名都一期楼某(即绿茵名都6#、7#、9#、10#、11#楼)项目的策划、销售委托原告百安公司全权代理，原告百安公司向被告世纪公司交纳20万元作为代理保证金；被告世纪公司授权原告百安公司总代理销售的合约项目，建筑面积约（略）平方米，其中住宅、车库、贮藏间约（略）平方米，店铺约1305平方米(本项目各面积为合同约定面积，销售以实际面积为准)；被告世纪公司委托原告百安公司企划、设计的事项为市场分析、推广策略、看板设计制作、销售海报设计制作、户外广告设计及制作、报纸电视电台广告等；双方当事人确认本项目委托销售价格为住宅平均单价2400元/平方米，车库平均单价为3300元/平方米，贮藏间平均单价1300元/平方米，店铺单价暂定6000元/平方米等；被告世纪公司对原告百安公司分三个阶段进行销售业绩考核：第一阶段为2004年10月1日至2004年12月31日，核定销售指标为1200万元，第二阶段为2004年10月1日至2005年6月31日，核定销售指标为3500万元，第三阶段为2004年10月1日至2005年12月31日，核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%。该合同约定佣金的计算及给付方法为：一、被告世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为原告百安公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。二、报酬按套(间)每月结算一次，双方确定成交标准为商品房买卖合同签订、且首付款到位才视为已成交，银行按揭贷款由被告世纪公司办理；购房分期付款则按实际入帐金额支付佣金。每月最后一天为当月结算日，由原告百安公司列出清单交由被告世纪公司；被告世纪公司核对无误后，每月5日前支付给原告百安公司上月报酬。三、奖罚为如果原告百安公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由原告百安公司赔偿被告世纪公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由被告世纪公司奖励原告百安公司销售佣金的一个百分点；奖罚兑现期限为每一阶段的最后一个月，若购房户从原告百安公司处退房，则原告百安公司原取得的该房佣金先退还。如果原告百安公司在第一阶段末未完成销售额1000万元，其它阶段末未完成本阶段核定销售指标的80%，被告世纪公司有权解除合同，原告百安公司在委托代理期限内为本项目投入的广告、促销费用及员工工资全部由原告百安公司自理等。
2004年9月6日，原告百安公司与被告世纪公司签订《补充合同》一份，在列举《绿茵名都一期房屋销售清单》外，约定该清单所示面积为合同约定面积，双方当事人结算时以当月签订的商品房买卖合同约定的面积、金额为准；为促进销售、尽快回笼资金，结合衢州市区当前商品房销售情况，被告世纪公司同意原告百安公司可高于或低于委托销售单价销售该商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售额，当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成，本合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由原告百安公司赔偿。
2004年9月9日，原告百安公司与被告世纪公司签订《补充说明》一份，约定绿茵名都小区X幢X单元X室住宅等房屋由被告世纪公司自留，以住宅2400元/平方米、贮藏室1300元/平方米、营业用房6000元/平方米、车库3300元/平方米为计算单价，所得销售总额（略）元列入2004年8月16日签订的《楼某委托策划销售代理合同》中约定的第一阶段销售指标中，已作为原告百安公司的销售业绩，但原告百安公司不得对以上房屋的销售额提取佣金等。
2004年10月9日，原告百安公司与被告世纪公司又签订《补充说明》一份，约定绿茵名都一期阁楼某托销售总价为68万元，该销售额原告百安公司不提佣金等。
2005年11月1日，被告世纪公司致函原告百安公司要求收回售楼某，并承诺对原告百安公司已经销售的楼某全面履行合同的约定等。2005年11月4日，原告百安公司又与被告世纪公司签订《补充合同》一份，确认双方当事人于2004年8月16日签订《楼某委托策划销售代理合同》后，原告百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标；在第三阶段销售过程中，被告世纪公司提出绿茵名都二期需自行销售，发函要求原告百安公司从绿茵名都现场售楼某退出。双方当事人在该合同中约定，被告世纪公司自即日起视同原告百安公司已完成绿茵名都一期第三阶段的销售指标；被告世纪公司于2005年11月8日之前向原告百安公司付清《楼某委托策划销售代理合同》中约定的代理保证金、佣金，于2005年11月15日之前向原告百安公司付清《楼某委托策划销售代理合同》约定的奖励、超额部分分成等所有款项，上述所有款项结清后绿茵名都一期销售合同终止等。
2004年9月20日，被告世纪公司向公益事业“孔子文化节”捐赠（略）元；2004年9月29日，被告世纪公司支付衢州市名典装饰企划有限公司广告费（略）元；2005年11月16日，被告世纪公司支付衢州日报社广告费（略）元。
根据原告百安公司提供《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以计算出在销售业绩考核的第一阶段原告百安公司实现销售底价为（略）元，实际完成销售额为（略）元；在销售业绩考核的第二阶段原告百安公司实现销售底价为（略）元，实际完成销售额为（略）元，累计实际完成销售额为（略）元。
在本案证据交换和庭审中，双方当事人确认被告世纪公司委托原告百安公司代理销售总指标为（略）元，其中住宅部分为（略）元，车库、贮藏间部分为（略）元；原告百安公司超底价销售部分溢款（略）元，低于底价销售部分短款（略）元，销售阁楼某分价值63万元；原告百安公司应承担3000元水费、电费、电话费等费用，该款在确定被告世纪公司应支付给原告百安公司的款项中扣除。另原告百安公司认可分得超底价销售部分款项应缴纳营业税、土地增值税税率之和为6.65%；认可被告世纪公司主张的两客户因分期付款，在销售业绩考核第二阶段到帐的款项合计（略）元。
结合原告百安公司与被告世纪公司在庭审中的举证、质证及法庭调查情况，本院认为本案的争议焦点在于：一、佣金的计算依据和方法；二、超底价部分分成的计算依据和方法；三、奖励的计算依据和方法；四、被告世纪公司主张的广告费、捐赠款及楼某制作费用应否由原告百安公司承担；五、购房奖励和架空层损失的赔偿问题。针对上述问题，本院作如下分析认定：
一、佣金的计算依据和方法
原告百安公司与被告世纪公司签订的《楼某委托策划销售代理合同》约定，被告世纪公司分三个阶段对原告百安公司进行销售业绩考核：第一阶段核定销售指标为1200万元，第二阶段核定销售指标为3500万元，第三阶段核定销售指标为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；被告世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为原告百安公司的佣金。2005年11月4日，原告百安公司与被告世纪公司签订的《补充合同》确认原告百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并确认视同原告百安公司已完成第三阶段的销售指标。按照双方当事人确认的委托代理总销售指标为（略）元，其中住宅部分为（略）元，车库、贮藏间为（略）元。
被告世纪公司主张按照《绿茵名都销售报表》确认原告百安公司完成销售指标合计（略）元（其中住宅的销售底价为（略）元，架空层底价为（略）元，大架空层底价为（略）元，合计（略）元；应扣除住宅低于底价部分（略）元，扣除一户分期付款欠9万元，实际完成销售总价为（略）元），从而计算出原告百安公司应得佣金为（略）元。
本院认为，因双方当事人在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认原告百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同原告百安公司已完成第三阶段的销售指标。故被告世纪公司要求按照《绿茵名都销售报表》来确认原告百安公司完成销售指标的抗辩主张不能成立，本院不予采信。但按照原告百安公司与被告世纪公司在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，被告世纪公司收回作为自留部分的绿茵名都小区X幢X单元X室住宅等房屋，所得销售总额列入《楼某委托策划销售代理合同》约定的第一阶段销售指标中，作为原告百安公司的销售业绩，原告百安公司不得对以上房屋的销售额提取佣金；2004年10月9日，原告百安公司与被告世纪公司签订的《补充说明》中约定绿茵名都一期阁楼某托销售总价为68万元，该销售额原告百安公司也不提佣金。故上述《补充说明》中约定被告世纪公司收回作为自留部分价值（略）元的房屋及委托销售总价为68万元的阁楼某分，应从原告百安公司可以提取佣金的委托代理总销售指标中扣除，再计算原告百安公司的可得佣金部分。另外，从双方当事人在2005年11月4日签订《补充合同》中的约定来看，原告百安公司并未实际完成第三阶段的销售指标，双方当事人仅约定视同原告百安公司已完成第三阶段的销售指标，故原告百安公司可得佣金部分应按照《楼某委托策划销售代理合同》中约定的第三阶段核定销售指标为委托代理总销售指标的90%来计算。综上所述，原告百安公司可得佣金为（（略）×90%－（略）－（略））×3%=（略）元。原告百安公司要求按照委托代理总销售指标（略）元计算佣金的主张部分成立，其请求被告世纪公司支付佣金（略）元的合理部分，本院予以支持。扣除双方当事人认可的被告世纪公司已支付佣金（略）元的数额，被告世纪公司尚应支付原告百安公司佣金（略）元。
二、超底价分成的计算依据和方法
双方当事人认可原告百安公司超底价销售部分溢款（略）元，低于底价销售部分短款（略）元，销售阁楼某分价值63万元，据此可以确认原告百安公司实现超底价部分款项为（略）-（略）-（略）＝（略）元。根据《楼某委托策划销售代理合同》的约定，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%。原告百安公司认可该款项应缴纳营业税和土地增值税税率之和为6.65%，则原告百安公司税后可得分成为(（略）-（略）×6.65%)×50%=（略）元。
被告世纪公司抗辩认为原告百安公司分得超底价销售部分溢款（略）元的50％、即（略）元的同时，应扣减低于底价部分（略）元，扣除销售阁楼某分价值63万元，再扣除营业税、土地增值税、企业所得税以及分红税后，原告实际应分得（略）元。
关于应扣除企业所得税、分红税的抗辩主张，被告世纪公司已在第二次庭审中放弃该主张，本院对此不予评判。对被告世纪公司要求在原告百安公司分成（略）元后扣减低于底价部分（略）元、销售阁楼某分价值63万元的抗辩主张，本院认为根据双方当事人在2004年9月6日签订《补充合同》的约定，原告百安公司可高于或低于委托销售单价销售房屋；在合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按《楼某委托策划销售代理合同》的约定分成；在合同终止时累计实际销售额低于相对应房屋的委托销售总价的，则由原告百安公司赔偿。据此，可以确认原告百安公司低于底价销售部分的短款及销售阁楼某分的价值，应在原告百安公司超底价销售部分溢款（略）元中扣除，扣除后剩余（略）元为原告百安公司实现的累计实际销售额超过相对应房屋委托销售总价部分的款项。被告世纪公司该抗辩主张不能成立，本院不予采信；原告百安公司请求由被告世纪公司支付超底价部分的分成款项（略）元，本院予以支持。
三、奖励的计算依据和方法
原告百安公司与被告世纪公司签订的《楼某委托策划销售代理合同》约定，被告世纪公司核定原告百安公司销售指标第一阶段为1200万元，第二阶段为3500万元，第三阶段为本项目住宅、车库、贮藏间委托代理总销售指标的90%；被告世纪公司按合同约定的各套房屋委托销售单价所得销售总价的3%作为原告百安公司的佣金，超出各套房屋的委托销售单价所得销售总价部分金额扣除税后双方当事人各得50%；如果原告百安公司在每一阶段末未完成核定销售指标，每相差一个百分点则由原告百安公司赔偿被告世纪公司销售佣金的一个百分点，反之超过一个百分点则由被告世纪公司奖励原告百安公司销售佣金的一个百分点。双方当事人在2004年9月6日签订的《补充合同》又约定，被告世纪公司同意原告百安公司可高于或低于委托销售单价销售商品房；当月合同销售总价超过或等于相对应房屋委托销售总价的，则以委托销售总价的3%提取佣金，超过委托销售总价的销售金额移至下月作为下一个月的销售金额；当月合同销售总价低于相对应房屋的委托销售总价的，则以当月合同销售总价的3%提取佣金，低于委托销售总价的部分金额由其它月份补足；本合同终止时累计实际销售额超过相对应房屋的委托销售总价的，则由双方当事人按主合同约定分成等。
从上述合同的约定内容来看，当原告百安公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金；被告世纪公司对原告百安公司实现销售额超过委托销售总价的部分按销售佣金的1％奖励原告百安公司；对合同终止时原告百安公司累计实现销售额超过委托销售总价的部分，当事人约定扣除税后双方各分成50%。
根据原告百安公司提供的《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以确认在销售业绩考核的第一阶段原告百安公司实现销售部分底价为（略）元；实际完成销售额为（略）元。原告百安公司认可被告世纪公司主张的两客户因分期付款、在第一阶段未到帐合计（略）元不能计算佣金，因此第一阶段原告百安公司可得佣金为(（略）-（略）)×3%=（略）元。再根据双方当事人在2004年9月9日签订《补充说明》中的约定，被告世纪公司收回部分价值（略）元的房屋作为原告百安公司的销售业绩。故可认定在销售业绩考核的第一阶段原告百安公司实现销售额为（略）+（略）＝（略）元，原告百安公司超约定比例为187.3146%，其可得奖励为（略）×187.3146%=（略）元。
根据原告百安公司提供的《绿茵名都销售报表》记载的数据，可以确认在销售业绩考核的第二阶段原告百安公司实现销售部分底价为（略）元，实际完成销售额为（略）元；加上原告百安公司认可被告世纪公司主张的两客户因分期付款、在第二阶段到帐可以计算佣金的（略）元，原告百安公司在第二阶段可得佣金为(（略）+（略）)×3%=（略）元。原告百安公司在第二阶段累计实际完成销售额为（略）元，再加上被告世纪公司收回但作为原告百安公司的销售业绩部分价值（略）元的房屋，可以认定在销售业绩考核的第二阶段原告百安公司累计实现销售额为（略）+（略）＝（略）元，其在第二阶段超约定比例为15.06%，原告百安公司可得奖励为（略）×15.06%=（略）元。共计在销售业绩考核的第一、二阶段，原告百安公司可得奖励为（略）+（略）=（略）元。
被告世纪公司认为根据《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》的记载，原告百安公司在第一阶段实际完成销售指标（略）元，第二阶段实际完成销售指标（略）元，合计完成销售指标（略）元，奖励金额为（略）元；同时，其抽回的（略）元不应列入原告百安公司的销售指标当中。
因被告世纪公司未提供相应证据印证《2005年6月30日前签订购房合同的资金到位表》中记载的资金实际到位的数额，故本院认为应按被告世纪公司认可的、由原告百安公司提供的《绿茵名都销售报表》中记载的销售数据来认定原告百安公司的实际销售业绩。另外，双方当事人于2004年9月9日签订的《补充说明》明确约定被告世纪公司收回部分房屋价值（略）元作为原告百安公司的销售业绩，故被告世纪公司该抗辩主张不能成立。被告世纪公司认为《楼某委托策划销售代理合同》中约定作为奖励依据的“销售佣金”，指向的是双方当事人核定的每一阶段的销售佣金，而非原告百安公司每一阶段实际完成的销售佣金。如前所述，当原告百安公司在每一阶段末实际完成销售额超过相对应房屋委托销售总价时，系按该阶段委托销售总价的3%而非该阶段核定销售指标的3%提取佣金，该“销售佣金”并非指向当事人核定的每一阶段的销售佣金，故本院不予采信被告世纪公司的抗辩意见。原告百安公司请求被告世纪公司支付奖励金额（略）元的主张成立，本院予以支持。
四、广告费、捐赠款及楼某制作费用的承担
被告世纪公司主张原告百安公司为了达到其销售目的，先后以被告世纪公司的名义向“孔子文化节”捐赠，在《衢州日报》、《衢州晚报》上发布广告以及制作楼某，共计花费（略）元，均由被告世纪公司垫付。双方当事人在结算佣金时除扣回了捐赠款（略）元外，其余（略）元应从原告百安公司所得费用中扣回。
本院认为，被告世纪公司未能举证证明原告百安公司为了达到其销售目的，从而以被告世纪公司的名义进行捐赠、发布广告及制作楼某等事实；被告世纪公司提供的证据也不能证明双方当事人在结算佣金时达成协议、进而扣除了捐赠款（略）元的事实，故被告世纪公司认为应从原告百安公司所得费用中再扣回（略）元的抗辩主张不能成立，本院不予支持。
五、购房奖励和架空层损失的赔偿问题
被告世纪公司主张原告百安公司在策划销售时承诺对前二十名购房者给予6万元的实物奖励，但在实际操作中改为在房价中给予一定的优惠，该降价结果实际由被告世纪公司承担；另原告百安公司在售房过程中不合理搭配架空层，在销售结束后使得有四间架空层无法销售，给被告世纪公司造成损失（略）元，因此在结算原告百安公司的佣金及其他奖励时，应将6万元房价优惠款和（略）元架空层损失扣回。
本院认为，原告百安公司与被告世纪公司在2004年9月6日签订的《补充合同》中约定，原告百安公司可高于或低于委托销售单价销售房屋，在合同终止时原告百安公司累计实现销售额低于相对应房屋委托销售总价的，则由原告百安公司负责赔偿。原告百安公司对购房者给予6万元房价优惠款的降价结果实际由被告世纪公司承担，对该事实被告世纪公司未能举证证明，其抗辩主张不能成立，本院不予采信。另原告百安公司与被告世纪公司在2005年11月4日签订的《补充合同》中确认原告百安公司已按约定完成了前两阶段的销售指标，并视同原告百安公司已完成第三阶段的销售指标，被告世纪公司应支付原告百安公司代理保证金、佣金、奖励及超额部分分成等款项。该合同的约定内容中未提及原告百安公司造成四间架空层无法销售的相关事实，相反却确认了原告百安公司按约定完成销售指标的事实。故被告世纪公司认为原告百安公司在售房过程中不合理搭配架空层造成损失（略）元的抗辩主张缺乏事实依据，本院亦不予支持。
综上，本院认为，原告百安公司与被告世纪公司签订的《楼某委托策划销售代理合同》、《补充说明》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法确认有效。被告世纪公司应依据上述合同的约定，支付原告百安公司尚欠佣金（略）元、超底价部分的分成款项（略）元及奖励款项（略）元。鉴于双方当事人在本案诉讼中对原告百安公司承担3000元水电及电话费用达成合意，该3000元费用可在被告世纪公司应支付原告百安公司的佣金部分扣除，即被告世纪公司支付原告百安公司佣金（略）元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决如下：
一、被告衢州世纪房地产开发有限公司支付原告衢州市百安房地产服务有限公司佣金（略）元；
二、被告衢州世纪房地产开发有限公司支付原告衢州市百安房地产服务有限公司超底价部分的分成款项（略）元；
三、被告衢州世纪房地产开发有限公司支付原告衢州市百安房地产服务有限公司奖励款项（略）元；
四、驳回原告衢州市百安房地产服务有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，被告衢州世纪房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定办理。
本案案件受理费（略）元，其他诉讼费4430元，合计（略）元，由原告衢州市百安房地产服务有限公司负担2171元，被告衢州世纪房地产开发有限公司负担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江某高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费（略）元，款汇浙江某省本级财政专户结算分户，开户银行：中国农业银行杭州市西湖支行，帐号：398-（略），逾期未交按自动放弃上诉处理）。
审判长吴某
审判员吴某军
审判员郑慧芳
二00六年四月十九日
书记员项红霞
