辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2004）沈中民二房初字第X号

原告：中国建设银行沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区X街X号。

负责人：张某某，系中国建设银行沈阳铁路支行行长。

委托代理人：丁少云，系辽宁同方律师事务所律师。

委托代理人：张旻之，系辽宁同方律师事务所律师。

被告：辽宁日港集团有限公司（原辽宁日港集团公司），住所地沈阳市和平区X路X号。

法定代表人：丛某某。

被告：辽宁日港商业大厦有限公司，住所地沈阳市和平区X路X号。

法定代表人：丛某某。

被告：沈阳广富商城（原辽宁日港商业大厦），住所地沈阳市和平区X路X号。

法定代表人：黄某某。

被告：沈阳市商业银行天合支行，住所地沈阳市和平区X路X号甲。

负责人：王某某，系沈阳市商业银行天合支行行长。

委托代理人：刘晖，系辽宁法意衡平律师事务所律师。

本院受理原告中国建设银行沈阳铁路支行与被告辽宁日港集团有限公司、辽宁日港商业大厦有限公司、沈阳广富商城、沈阳市商业银行天合支行房屋买卖合同纠纷一案后，依法由审判员白云良担任审判长、与审判员关云光（主审）、审判员常振明组成合议庭，并开庭公开审理了本案。原告铁路支行的诉讼代理人丁少云、张旻之，被告天合支行的诉讼代理人刘晖到庭参加诉讼，被告日港集团、日港公司、广富商城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理终结。

原告铁路支行诉称；铁路支行与日港集团于1994年9月22日签订《协议书》，约定铁路支行以（略）元购买日港集团开发的“辽宁日港商业大厦”（以下称“大厦”）1052.56平方米营业用房。其中包括“大厦”一层477.44平方米。协议签订后，铁路支行按约定支付了全额购房款，并于1996年“大厦”竣工后进驻开始营业，占有、使用至今。铁路支行进驻“大厦”后，即催促日港集团依协议约定办理房屋产权证照，但日港集团以该房产开发手续有瑕疵，暂时不能办理为由予以推托，至今未能办理房屋所有权证。诉前，经调查得知，日港集团早在1996年与原辽宁日港商业大厦（以下简称商业大厦、现“广富商城”）恶意串通，将包括铁路支行购买的房产在内的“大厦”房屋产权划至商业大厦名下，并为其办理了所有权证。1996年12月，商业大厦将包括铁路支行购买的477.44平方米在内的“大厦”一层房产做抵押，向天合支行办理抵押贷款。1998年1月5日，商业大厦贷款到期后与天合支行协商，以新贷还旧贷，并将抵押期限延至1999年1月5日。1999年1月12日继续以新贷还旧贷，同时日港公司将产权人为商业大厦的“大厦”一层抵押给天合支行。1999年11月30日和2000年11月14日两次新贷还旧贷，同时抵押延期至2001年11月20日。铁路支行认为，日港集团与商业大厦明知“大厦”一层有477.44平方米已由铁路支行购买，并实际占有、使用，而谎称暂不能办理产权证的同时将该部分房屋产权办至商业大厦名下，其行为严重损害了铁路支行的合法权益，显系恶意串通损害第三人利益的无效民事行为。因此，商业大厦获得铁路支行所购买“大厦”一层477.44平方米房屋产权的行为亦当然无效。商业大厦对铁路支行所购买的房产不拥有所有权。其以铁路支行购买“大厦”一层477.44平方米房屋产权与天合支行设定的抵押也属无效。此外，1999年1月12日商业大厦与天合支行以新贷还旧贷，使原主债权消灭，因此，天合支行对商业大厦享有的抵押权也同时消灭。而后为担保新债权而设立的抵押权，由于抵押人为日港公司，而日港公司非抵押房产的产权人，因此，该抵押权无效。鉴于日港集团与商业大厦恶意串通，办理“大厦”一层铁路支行购买，并实际占有、使用的477.44平方米的房屋产权登记，并向天合支行设置抵押的行为严重的侵害了铁路支行的合法权益。另外，由于日港公司将非其所有房产进行抵押，因此，铁路支行请求法院确认前述抵押无效；确认铁路支行对实际占有、使用的“大厦”一层477.44平方米的房产拥有所有权；判令日港集团按约定履行产权过户义务，将房屋所有权由商业大厦变更为铁路支行。

被告天合支行辨称：沈阳市中级人民法院[2002]沈经初字第X号民事判决已确认“天合支行同日港公司签订的人民币短期借款合同及人民币短期抵押（质押）借款展期协议书合法有效”，该判决已具有既判力。2、本案讼争房屋，即“大厦”一层1964平方米的所有权以被沈阳市中级人民法院[2002]沈法执字第X号民事（执行）裁定确认为天合支行所有，铁路支行的诉讼请求不应得到支持。3、铁路支行虽然与日港集团签订了购买房产协议书，但因其未到房产管理机关办理登记手续，故该房产物权未发生转移，双方之间系债权关系。且天合支行无法了解《协议书》的内容，无任何过错。4、铁路支行若主张权力，应撤销日港集团与商业大厦之间的房产转让行为，但根据《中华人民共和国合同法》第75条规定，撤销权已消灭。5、铁路支行与日港集团签订《协议书》的时间距其主张权力的时间已超过二年，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，铁路支行已丧失胜诉权。故请求法院驳回铁路支行的诉讼请求。

被告日港集团、日港公司、广富商城均未到庭参加诉讼，亦未有书面答辩。

案在审理期间，原告铁路支行对自己的诉讼请求提供的证据有，证据1，即《协议书》、《补充协议书》，及附图。证明铁路支行于1994年9月22日购买了日港集团开发建设的大厦一、二层计1047.46平方米房屋，及地下两个车位。计（略）元。证据2，即《建设银行转账贷（借）方凭证》、《收款收据》。证明铁路支行先后向日港集团支付购房款（略）元。证据3，即《日港大厦物业管理收费协议》。证明铁路支行至今仍使用购买房屋。证据4即《致“日港集团”公司的函》。证明铁路支行于2003年催促日港集团办理所购房屋所有权证。证据5，即日港集团工商档案。证明日港集团成立于1993年12月24日2003年8月26日被吊销营业执照。证据6，即日港公司工商档案。证明日港公司成立于1996年3月26日，系中外合资企业。证据7，即广富商城工商档案。商业大厦（辽宁日港商业大厦）1999年5月20日更名为广富商城，其与日港公司（辽宁日港商业大厦有限公司）不是一个单位。铁路支行所购买的房屋产权已登记在商业大厦名下。证据8，即“大厦”的房产档案。证明日港集团是“大厦”的建设单位。证据9，《产权转让证明》。证明日港集团与商业大厦恶意串通，于1996年2月28日将“大厦”所有权（含铁路支行购买的房屋）登记在商业大厦名下。证据10，即《（略）号房屋所有权证存根》。证明商业大厦取得了日港集团卖给铁路支行的房屋的所有权证。证据11，即《房屋他项权力登记申请书》、《房屋抵押贷款展期申请表》、《沈阳市房地产抵押贷款申请审批书》。均证明商业大厦是“大厦”房屋所有权人，日港公司不是房屋所有权人，其于1996年6月19日将房屋抵押给天合支行，无抵押权。因他项权利登记的抵押人不是房屋所有权人，向银行提供的抵押的是中外合资企业日港公司，而房屋产权人是商业大厦。即不是产权人向银行提供抵押，抵押登记的人也不是产权人。

被告天合支行对原告铁路支行提供的证据提出如下质证意见：因天合支行不是协议的签订人，故对证据1《协议书》、《补充协议书》的真实性无法判断；因证据2《建设银行转账贷（借）方凭证》、《收款收据》是铁路支行的单方行为，且该凭证没有对方的签字，不能证明对方收到此款。这里反映的收款时间是1997年10月27日，结合后面的产权转让证明，可证明房屋产权已办到商业大厦名下，故对铁路支行的付款行为有异议；对证据4即《致“日港集团”公司的函》因没有日港集团的公章，不能证明日港集团收到该函件，该函件上的签字也不能证明与日港集团有什么关系。对其他证据不发表意见。

被告天合支行对原告铁路支行的诉讼请求提供的反驳证据有，证据1，即沈阳市中级人民法院[2002]沈经初字第X号《民事判决书》。证明天合支行与日港公司签订的借款合同和抵押借款展期协议书合法有效；证据2，即沈阳市中级人民法院[2002]沈法执字第X号《民事（执行）裁定书》。证明天合支行已依法取得“日港大厦”一层横轴1—8、纵轴A—F建筑面积1964平方米房产的所有权。

原告铁路支行对被告天合支行提供的反驳证据提出如下质证意见：对证据1、即[2002]沈经初字第X号《民事判决书》。对该判决书中有关贷款的事实无异议。对抵押部分的事实有异议，根据诉讼证据规定的第九条规定，铁路支行已证明进行抵押贷款的双方在两次抵押过程中的抵押人不是房屋的所有权人，不能认定抵押有效；对证据2、即[2002]沈法执字第X号《民事（执行）裁定书》。因天合支行未办理产权过户登记，目前天合支行还不是房屋的所有权人。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定精神，结合原告铁路支行的诉讼请求和被告天合支行的答辩，针对双方所列举的证据及相互质证的意见，本院对全部证据分析认定如下：1、对《协议书》、《补充协议书》。鉴于铁路支行现已实际占有、使用讼争房屋的客观事实和日港集团经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利，及天合支行没有提出反驳的证据证明该《协议书》、《补充协议书》不成立或者不真实，故本院对铁路支行与日港集团签订的《协议书》、《补充协议书》的真实性，及双方之间设立的权利义务关系予以确认。2、对三份《建设银行转账贷（借）方凭证》。因对铁路支行提供的上述三份证据材料系其自己开具，及天合支行对该证据的真实性提出异议，且铁路支行没有向法院提供与该证据相对应的“银行对账单”或者日港集团为其出具的“收款收据”，故本院对该三份《建设银行转账贷（借）方凭证》的真实性，不予确认。3、鉴于日港集团与铁路支行签订了上述《协议书》、《补充协议书》和铁路支行现已实际占有、使用讼争房屋的客观事实，及天合支行没有提出反驳的证据证明该《收款收据》不真实，且该《收款收据》所载明的收款日期、金额均与上述《补充协议书》约定的相关内容相吻合，故本院对加盖日港集团公章的《收款收据》的真实行予以确认；4、对《日港大厦物业管理收费协议》。根据上述理由，本院对铁路支行证明其已实际占有、使用讼证房屋的事实予以确认；5、对《致“日港集团”公司的函》。因天合支行对该证据材料持有异议和该证据材料系铁路支行自行制作，且未加盖日港集团的公章，及铁路支行无证据证明左下方的签字系日港集团领导或工作人员的签字、没有证人出庭作证，故本院对该证据材料的真实性不予确认。6、对《日港集团工商档案》、《日港公司工商档案》、《广富商城工商档案》、《“大厦”房产档案》、《产权转让证明》、《（略）号房屋所有权证存根》、《他项权力登记申请书》、《房屋抵押贷款展期申请表》、《沈阳市房地产抵押贷款申请审批书》。因上述证据材料系铁路支行从有关管理机关调取的，故本院对上述证据材料中载明的客观事实予以确认。7、对（2002）沈经初字第X号《民事判决书》、[2002]沈法执字第X号《民事（执行）裁定书》。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十七条第（一）、（二）项的规定，本院对天合支行提供的沈阳市中级人民法院（2002）沈经初字第X号民事判决书、沈阳市中级人民法院[2002]沈法执字第X号民事（执行）裁定书的证明力予以确认。

综上，本院审理查明的事实是：“大厦”（即辽宁日港商贸大厦）系日港集团与沈阳市和平区事业发展总公司1993年底联合建设的工程项目，拟定该工程项目1994年12月竣工。1996年2月，该项工程进入收尾阶段，但尚未竣工。1994年9月22日，铁路支行与日港集团就购销营业用房事宜签订了《协议书》。该协议主要约定：1、铁路支行购买“大厦”一层477.44平方米、二层575.12平方米,计1052.56平方米，及地下两个停车位。销售价格为每平方米8550.58元，两个停车位为（略）元，计（略）元。但日港集团应在铁路支行的分支机构建立账户，并将购房款存入该账户。2、协议生效后一周内，铁路支行支付给日港集团购房总金额的50%、建完四层，支付给日港集团购房总金额的20%、建完六层，支付给日港集团购房总金额的10%、配套完毕并达到竣工条件支付给日港集团购房总金额的15%，余购房总金额的5%，作为铁路支行预留的质量保证金，若一年后无工程质量问题，铁路支行将预留的质量保证金退还日港集团。3、日港集团保证于1994年12月31日前将营业用房交付给铁路支行使用，并负责为铁路支行办理房屋产权证明文件。铁路支行对其所购置的房产享有转让、抵押、买卖等处分权。4、如一方违约，承担对方经济损失的赔偿责任。5、未尽事宜协商解决，并可签订补充协议。1997年10月22日，铁路支行又与日港集团签订了《补充协议书》，约定将原《协议书》约定铁路支行购买日港集团房屋面积1052.56平方米变更为1047.46平方米，减少的5.1平方米另行折算。同时约定，该协议生效后五日内，日港集团给付铁路支行120万元，余款待房屋无质量问题，车位达到使用条件后一次结清。此协议与原协议具有同等法律效力。铁路支行在履行协议中，向日港集团支付了一定金额的购房款。该工程竣工后，铁路支行进驻使用其所购置的房屋至今，并于1998年10月26日与日港大厦物业管理办公室签订了《日港大厦物业管理收费协议》。

另查明，辽宁日港商贸大厦于1993年10月开办，并予以登记，1995年7月变更为商业大厦（即辽宁日港商业大厦），1999年变更为广富商城（即沈阳广富商城）。

又查明，1996年2月28日，日港集团将“大厦”的地下一层至五层（（略）.94平方米）转让给商业大厦，商业大厦于1997年1月3日取得和房字第（略）号《房屋所有权证》，该证载明的建筑面积为（略）.94平方米。此间，商业大厦与天合支行之间设立了借贷法律关系，故商业大厦将“大厦”的一层（含铁路支行购置的477.44平方米）予以抵押，并办理了房屋他项权利登记。后将抵押期限延期至1999年1月。后日港公司与天合支行分别于1999年、2000年向沈阳市房产产权登记发证中心提出房屋抵押贷款展期申请、房产抵押展（续）期申请。天合支行向法院提供的第十一组证据中，创建时间为X-X-X的《沈阳市房地产抵押贷款登记申请审批书》中载明：抵押权人：沈阳市商业银行天合支行；抵押人：辽宁日港商业大厦有限公司（即日港公司）；抵押地址：和平区X路X号（一层商场横轴1-8.纵轴A-F）；抵押部位：一层部分；建筑面积：（略）.94；房地产评估价格：￥（略）；房屋权证号：和平房字第（略）号；栋号：29；抵押贷款金额：￥（略）。

还查明，天合支行为解决其与日港公司借款合同纠纷，于2002年1月15日向本院提起诉讼。本院受理此案后，经审理确认，“沈阳市商业银行天合支行与辽宁日港商业大厦有限公司签订的人民币短期借款合同及人民币短期抵押（质押）借款展期协议书合法有效”，并于2002年6月14日判决“辽宁日港商业大厦有限公司偿还借款本金及利息；辽宁日港商业大厦有限公司不按期还款，则以其设定抵押的位于和平区X路X号1964平方米的房屋，折价或者以拍卖、变卖该抵押物所的价款受偿”。后经天合支行提出执行申请，本院依上述[2002]沈经初字第X号民事判决书立案执行，并于2004年12月1日裁定“将辽宁日港商业大厦有限公司所有的坐落于沈阳市和平区X路X号“大厦”一层横轴1—8、纵轴A—F建筑面积1964平方米房产的所有权变更为沈阳市商业银行天合支行所有，以抵偿被执行人所欠申请人（略）元的债务。

本院认为：一、关于日港公司与天合支行之间设立的抵押效力的问题。民事判决是人民法院审理民事案件完结时，依据事实和法律作出的权威性判定，是人民法院行使国家审判权的最终结果。本院2002年6月14日作出的[2002]沈经初字第X号民事判决已确认，“沈阳市商业银行天合支行与辽宁日港商业大厦有限公司签订的人民币短期借款合同及人民币短期抵押（质押）借款展期协议书合法有效”，且该生效的判决，是产生法律效力的判决，对当事人和人民法院均具有拘束力，即既判力，非经法定程序不的更改。故铁路支行主张“日港公司与天合支行之间设立的抵押无效”的诉讼请求，依法不能成立。本院不予支持。

二、关于讼证房屋所有权的问题。民事裁定，是人民法院对民事审判和执行程序中的问题以及个别实体问题所做出的权威性判定，非经法定程序不得更改。本院2004年12月1日作出的[2002]沈法执字第X号民事（执行）裁定，已确认了讼争房屋，即铁路支行原购置的沈阳市和平区X路X号“大厦”一层横轴1—8、纵轴A—F建筑面积1964平方米房产的所有权变更为沈阳市商业银行天合支行所有。故本院依照最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》中“讼争的房地产权利是否转移应以人民法院的生效判决、裁定为依据；讼争的房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效的时间为准”的精神，确认天合支行已取得了讼争房屋，即“大厦”一层横轴1—8、纵轴A—F建筑面积1964平方米房产的所有权。故铁路支行主张其对“大厦”一层477.44平方米的房屋享有所有权的诉讼请求，依法不能成立。本院不予支持。三、关于铁路支行要求日港集团履行为其购买的“大厦”一层477.44平方米的房屋办理所有权过户登记义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求旅行，但有下列情形之一的除外；（一）法律上或者事实上不能履行；……。鉴于日港集团未按约定履行为铁路支行购置的房产办理权属证明的违约行为，使铁路支行所购置房产的这一特定物，即讼争房屋，已被本院发生法律效力的判决、裁定确认为天合支行所有，日港集团已对该特定物丧失了处分权，事实上其已无法继续履行。故本院对铁路支行主张日港集团履行为其购买的“大厦”一层477.44平方米的房屋办理所有权过户登记义务的诉讼请求无法支持。

综上，铁路支行未能向本院提供大于国家机关依职权制作的公文书证和登记的书证证明力的相关证据支持自己的诉讼请求，故铁路支行的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第七十二条、第七十七条第（一）项、（二）项的规定，判决如下：

驳回原告中国建设银行沈阳铁路支行的诉讼请求

案件受理费（略）元，由原告中国建设银行沈阳铁路支行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院

审判长白云良

审判员关云光

审判员常振明

二00五年十一月二十九日

书记员刘振华