辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审原告）：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市变速机械厂退休职工。住址：沈阳市铁西区X街X-X号。

被上诉人（原审被告）：卢某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市新城子区X镇X村。

被上诉人（原审被告）：朴某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市新城子区X镇X村。

上诉人张某某与被上诉人卢某某、被上诉人朴某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服新城子区人民法院（2006）新城民虎房初字第X号民事判决，于2006年11月21日向本院提起上诉，新城子区民法院于2007年1月8日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员王大鹏参加评议的合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：张某某（丙方）与朴某某（甲方）、卢某某（乙方）于2005年3月22日签订《房屋租赁协议书》，主要约定：甲方有位于沈阳市新城子区X镇X村门市房(二层)一处，已租赁给乙方，现经甲方同意，乙方转租给丙方；转租于张某某；租赁期限二年半，即2005年3月22日至2007年9月21日；租金标准为租金每年35,000元，于每年的2月22日前交纳；甲乙方均同意丙方在不破坏原装修的情况下，对一楼重新装修，在不破坏主墙体的情况下，在二楼扩建一间。三方当事人还对再次转租及合同的解除等进行了约定。2005年3月21日，张某某给付卢某某2005年3月22日到2006年3月21日的房屋租金35,000元。合同签订后，卢某某将诉争房屋实际交付给张某某，张某某亦对此房进行了装修、整改、筹备经营旅店。同年8月2日，张某某由于无消防鉴定，无房屋鉴定，无公安机关的特种行业许可证，被公安机关下达了《限期整改通知书》，决定限期整改七天。同年8月9日，经沈阳市公安局新城子分局消防科出具《消防安全检查意见书》，同意其开业。但张某某要求朴某某、卢某某提供该房屋产权证书，未有得到。张某某以此为由，一直居住至今。

审理中，张某某于2006年6月11日向本院提出司法鉴定，要求鉴定其装修的价值。后经沈阳市新城子区价格认证中心鉴定装修物价值6,510元，张某某对此鉴定不服，却在指定期限内未申请复议又拒不交纳鉴定费。

2006年1月9日，张某某以朴某某、卢某某没有向其提供诉争房屋的产权证书而被公安机关限期整改，致使旅店不能正常经营为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除《房屋租赁协议书》；2、判令朴某某、卢某某返还房屋租赁费35,000元；3、判令朴某某、卢某某赔偿其装修费用13,000元；4、判令朴某某、卢某某给付其违约金10,000元，并由朴某某、卢某某承担本案诉讼费用。

原审法院认为，张某某与朴某某、卢某某之间所签订的《房屋租赁协议书》属转租合同，承租人即卢某某将出租人即朴某某的房屋转租于次承租人即张某某，经出租人同意，故该转租合同合法有效。现张某某要求解除该合同，朴某某、卢某某同意，应予许可。就本案而言，属双重法律关系，即出租方与承租方之间的承租法律关系，承租方与次承租方之间的转租法律关系。因此，就租赁合同而言，出租方与次承租方之间无任何法律上的权利、义务关系，另有约定的除外。本案张某某在转租合同上只注明了转租的标的物，但没有说明租赁标的物的用途，因此，张某某转租标的物后用于经营旅店是其自己的意愿与朴某某、卢某某并无关联，且张某某在签订租赁合同时，若事先就想经营旅店，就应事前有了解经营旅店的条件，以便在合同中注明，为此，张某某以朴某某、卢某某没有向其提供房屋产权证书而被公安机关限期整改，致使旅店不能正常经营为由归责于朴某某、卢某某，是没有依据的，故朴某某、卢某某并不存在违约行为，因此，对张某某请求朴某某、卢某某给付违约金10,000元的诉讼请求不予支持。张某某自入住该房屋后，虽自认未能正常经营，但未能及时交回房屋，以减少不必要的损失，而却占据此房至今，已超过一年，故张某某要求朴某某、卢某某返还房屋租赁费35,000元的请求不予支持。对于张某某装修该房屋，合同中约定，房屋所有权人即朴某某予以同意，现即同意解除合同，故张某某装修物必然受益于房屋所有权人即朴某某，根据公平原则，朴某某应适当返还张某某一定的装修费用，装修费用应参照鉴定依据的价格。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决：1、即时解除张某某与朴某某、卢某某之间的《房屋租赁协议书》；2、张某某租赁房屋的装修物归朴某某所有，朴某某于本判决发生法律效力时给付张某某装修费用4,000元；3、驳回张某某与朴某某、卢某某其他诉讼请求。案件受理费2,250元，由张某某承担2,080元，朴某某承担170元。

宣判后，张某某不服原判，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审法院判决，支持其原审诉讼请求。主要理由是：1、被上诉人并没有诉争房屋的所有权证，也没有任何证据证明其是诉争房屋的所有权人，所以被上诉人并非是诉争房屋法律上的房屋所有权人，故上诉人交纳的租赁费35,000元应退还给上诉人；2、上诉人租用诉争房屋是用来经营旅店，由于没有房屋所有权证，故不能办理营业许可证及其他相关的营业手续，致使上诉人无法正常营业。现上诉人经营的旅店也因所有权问题被公安机关以及消防部门责令停业，故给上诉人造成巨大的经济损失，被上诉人应承担相应的赔偿责任；3、在上诉人承租该房屋期间，曾对诉争房进行了翻新装修，被上诉人应补偿其装修费用13,000元。

被上诉人卢某某答辩称：同意一审法院判决。

被上诉人朴某某答辩称：不同意一审法院判决。

本院查明事实与原审法院查明事实一致。

二审期间本院另查明，2004年9月3日，朴某某（甲方）与卢某某（乙方）签订协议书，主要约定：甲方将正良门市房二层楼包括室内设施租给乙方；租期三年，从2004年10月18日至2007年10月18日；租金为每年20,000元，期满后如甲方未将房屋卖出须继续租给乙方，租金不变。双方如有违约，须协商赔偿。

上述事实，有《房屋租赁协议书》、收条、协议书、《限期整改通知书》、《消防安全检查意见书》等证据及三方当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，在本案中，上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁协议书》中明确约定了“甲方有位于沈阳市新城子区X镇X村门市房(二层)一处，已租赁给乙方，现经甲方同意，乙方转租给丙方；转租于张某某”，故该《房屋租赁协议书》因经出租人的同意而合法有效，三方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。即出租人负有按约定交付诉争房屋的义务，承租人负有按约定给付租金的义务。

关于上诉人张某某提出的因被上诉人并非是诉争房屋的房屋所有权人，故上诉人交纳的租赁费35,000元应予退还问题。本院认为，被上诉人卢某某在实际收取上诉人交纳的2005年3月22日到2006年3月21日的房屋租金35,000元后，已将诉争房屋交付给上诉人张某某，并由上诉人实际占有、使用至今，另外，三方协议约定“现经甲方（朴某某）同意，乙方（卢某某）转租给丙方（张某某）”，表明上诉人对卢某某转租房屋的事实是明知的，而被上诉人是否是诉争房屋的所有权人并不影响上诉人张某某实现租赁合同占有、使用租赁物的目的，此外，上诉人实际占有租赁房屋已超过一年，故上诉人提出的应将其交纳的租赁费35,000元予以退还的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。

关于上诉人张某某提出的因诉争房屋没有房屋所有权证，致使上诉人无法正常营业，故要求被上诉人赔偿其经济损失问题。本院认为，在租赁协议履行过程中，虽然公安机关曾因消防问题下达了《限期整改通知书》，但后经沈阳市公安局新城子分局消防科出具《消防安全检查意见书》，又同意上诉人继续开业，故上诉人提出的“因诉争房屋没有房屋所有权证，致使上诉人无法正常营业”的上诉理由，不能成立，另，因三方当事人在《房屋租赁协议书》中并未约定诉争房屋的用途，故上诉人以此要求被上诉人予以赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于上诉人张某某提出的被上诉人应补偿其装修费用13,000元问题。本院认为，因三方当事人在《房屋租赁协议书》中明确约定了“……甲乙方均同意丙方在不破坏原装修的情况下，对一楼重新装修，在不破坏主墙体的情况下，在二楼扩建一间”，现上诉人在租赁协议履行过程中对诉争房屋按约定进行了装修，即诉争房屋发生了添附，故应获得相应的补偿。现上诉人依据其向原审法院提供的《装修明细表》及专用收款收据主张其对于诉争房屋实际发生的装修费用为13,000元，因上述《装修明细表》及专用收款收据均系单方证据，现被上诉人对此不予认可，故本院对上述《装修明细表》及专用收款收据无法采信。因案在原审法院审理期间，上诉人张某某曾向原审法院提出鉴定申请，要求鉴定其装修的价值。后经沈阳市新城子区价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为装修物价值6,510元，故应依据该鉴定结论所确认的6,510元作为判令朴某某给付张某某装修费用的依据。因此，原审法院根据公平原则并“参照鉴定依据的价格”，判令朴某某给付张某某装修费用4,000元不妥，应予纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、维持新城子区人民法院（2006）新城民虎房初字第X号民事判决第一项、第三项，即“即时解除张某某与朴某某、卢某某之间的《房屋租赁协议书》”、“驳回张某某与朴某某、卢某某其他诉讼请求”；

二、变更新城子区人民法院（2006）新城民虎房初字第X号民事判决第二项，即“张某某租赁房屋的装修物归朴某某所有，朴某某于本判决发生法律效力时给付张某某装修费用4,000元”为“张某某租赁房屋的装修物归朴某某所有，朴某某于本判决发生法律效力时给付张某某装修费用6,510元”。

一审案件受理费2,250元，由张某某承担2,000元，由朴某某承担250元。

二审案件受理费2,250元，由张某某承担2,000元，由朴某某承担250元。

本判决为终审判决。

审判长曹桂岩

代理审判员才玉莹

代理审判员王大鹏

二00七年三月十三日

书记员刘振华